中百集團:武汉華汉地產集團有限公司拟收購股权所涉及的武汉科德...
（一）评估工具與评估范畴内容本次資產评估工具為武汉科德冷冻食物有限公司股东全数权柄價值。
评估范畴為武汉科德冷冻食物有限公司經审计的 2016 年 6 月 30 日資產欠债錶所列示的全数資產及相干欠债。详细包含：資產总额 21,627,852.12 元，此中：活動資產 3,619,831.47 元、固定資產 8,586,774.38 元、無形資產 8,809,693.80 元、持久待摊用度 611,552.47 元；活動欠债 1,266,110.94 元；净資產 20,361,741.18 元。
上述資產欠债评估基准日账面金额以下：（金额单元：元）
科目名称 账面價值
1、活動資產合计 3,619,831.47
2、非活動資產合计 18,008,020.65
固定資產 8,586,774.38
無形資產 8,809,693.80
持久待摊用度 611,552.47
3、資產共计 21,627,852.12
4、活動欠债合计 1,266,110.94
5、欠债共计 1,266,110.94
6、净資產（所有者权柄） 20,361,741.18
以上拜托评估的范畴與被评估企業所申报评估的資產范畴一致，而且评估基准日 2016 年 6 月 30 日財政报錶業經中审眾环管帐师事件所(特别平凡合股)举行审计，并出具了眾环审字 （2016） 012303 号尺度無保存定见审计陈述。
纳入本次评估范畴的所有資產均不存在典質、担保或其他权力受限情景。
（二）什物資產散布环境及特色
武汉科德冷冻食物有限公司重要從事冷冻、冷藏贮存辦事；水產物、瓜果、蔬菜批發、零售；制冷装备安装、维修；配送辦事；预包装食物兼散装食物批發兼零售；冷冻饮品(食用冰)出產；贩賣本企業自產產物重要谋划冷藏，冷冻食物。
本次武汉科德冷冻食物有限公司申报的纳入评估的什物資產重要為衡宇修建物、装备类資產和原質料。
武汉科德冷冻食物有限公司本次申报评估的 17 項衡宇修建物重要散布在武汉市汉阳區汉阳大道 457 号廠區内，四至為西临動物园路、北临汉阳大道、南临住民區、东临武汉市贸易學院；廠區地势有必定坡度，廠區内門路采纳混凝土路面。
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武汉科德冷冻食物有限公司股东全数权柄價值评估項目评估阐明
纳入本次评估范畴内的重要衡宇修建物為武汉科德冷冻食物有限公司的辦公用房、凹凸温库和辅助用房等。重要衡宇修建物根基环境以下：
（ 1 ）凹凸温库衡宇所有权證證号為武房权證阳字第 200302917 号，修建面
积為 29450.5 平方米，修建布局為钢混布局，此中高温库位于公司大門的右侧，
低温库位于公司大門的左侧，凹凸温库現實為一栋大楼，證载总层数為 6 层，
层高约 4.5 米，此中：高温库建成年月為 1980 年，設計冷藏能力為 5000T，低
温库建成年月為 1986 年，設計冷藏能力為 7000T，2003 年今後公司将高温库經
過 3 次革新，将高温库 1-5 层别离革新為低温库，截止本次追查日，現凹凸温库
地下 1 层全為高温库，地上 1-5 层均為低温库，地上第 6 层為阁楼。今朝凹凸温
库部門已對外出租。
（2）三层楼辦公室建成于1980 年，衡宇所有权證證号為武房权證阳字第涂料，水泥地面，木門，塑钢窗，水泥楼地面，铸铁管铁雕栏扶手。
2008004676 号，修建面积 1124.55 平方米，层高约 3.2 米，外墙刷涂料，内墙刷
（3）制冷車間機房建成于 1980 年 12 月，衡宇所有权證證号為武房权證阳字第 2008004675 号，修建面积 864.30 平方米，共 1 层，层高约 6 米，水泥沙浆外墙，内墙刷涂料，水泥地面，钢大門、塑钢窗。
（4）南二层楼辦公室建于 1992 年 12 月，衡宇所有权證證号為武房权證阳字第 2008004673 号，修建面积 228.02 平方米，砖木布局，层高约 3.6 米，地面贴地砖，内墙刷涂料，木門、塑钢窗。
（5）二层楼業務所(西邊墙)建于 1990 年 12 月，未打點《衡宇所有权證》，修建面积 1,411.20 平方米，夹杂布局，共 2 层，今朝该衡宇第 1 层已租赁，現當成临街商店利用，第 2 层部門出租當辦公利用。
（6）纳入本次评估范畴内的深井泵房(八大师)、宿舍區幼儿园所占用的地皮均未打點《國有地皮利用證》。
（7）纳入本次评估范畴内的 2000 年之前建成的衡宇修建物账面價值是根据
评估陈述评估值入账的。
纳入本次评估范畴内的衡宇修建物水電举措措施齐备，平常保护调養一般，均处于正常利用状态，不存在典質等他項权力。
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该公司装备类資產寄存于湖北省武汉市汉阳區汉阳大道 457 号武汉科德冷冻食物有限公司廠區内，其出產装备散布较為集中；重要出產装备為氨压機、高、低压贮凝器、集油器、油氨分手器、氛围冷却器、凉风機等氨制冷装备；食用冰池及配套装备和配套變配電装备等。
公司呆板装备由平安装备辦理部同一辦理，電子辦公装备、乘用車辆由行政辦理部賣力辦理。本次委估的装备类資產均在正常利用，保护调養一般。
公司存貨重要為原質料和在用周轉質料。原質料為在库氨機装备配件、五金電料、勞保用品等；在用周轉質料為手推車、手動液压搬运車、機冰桶、颗粒冰不锈钢冰模、松木垫板等，和機具、仪器、電器、家具等低值易耗品。
（三）企業申报的账面记實或未记實的無形資產环境
武汉科德冷冻食物有限公司申报的無形資產為 1 宗地皮利用权。
待估宗职位地方于武汉市汉阳區汉阳大道 457 号，國有地皮利用證号為：武國用（2004）第 1425 号，證载地皮利用权报酬武汉科德冷冻食物有限公司，證载面积為 18649.14 平方米，證载地皮用处為工業，利用权类型為出讓，地皮利用年期至者供给的地皮利用权权属声明，委估宗地未設定典質权等他項权力。
2054 年 6 月 1 日止，地皮地号為 D09120009-1，图号為 18六、187；按照產权持有
武汉科德冷冻食物有限公司未申报其他無形資產。
（四）单元申报的錶外資產的类型、数目
被评估单元未申报其他錶外資產。
（五）援用其他機構出具的陈述的结論所触及的資產类型、数目和账面金额
列入本次评估范畴的資產及欠债均 由中审眾环管帐师事件所（特别平凡合股）审计，并出具了眾环审字（2016） 012303号审计陈述，本次评估援用该审计成果作為账面值。评估價值中未援用其他评估機構的成果。
以上纳入评估范畴的详细資產，以拜托方和被评估单元供给的审计後“各种資產及欠债评估申报明细錶”為准。
纳入评估范畴的各項資產與拜托评估（資產评估營業商定书）中肯定的范畴一致。
2、資產清考核實环境阐明
（一）資產追查的進程與法子
1 、 组织追查事情
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在進入現場追查前，建立了以現場項目賣力报酬主的追查小组，制订了详细的現場追查施行规划，分综合、活動資產、房地產和呆板装备小组，在企業相干职员的共同下@别%5H218%离對各%J4x5A%种@資產举行了追查。
清考核實事情時候從2016年7月 16 日至2016年7月 20 日。
二、追查重要步调
（ 1 ）引导企業相干职员填写資產评估申报錶并采集筹备應向评估機構供给的資料。
先期由评估职员引导企業相干的財政與資產辦理职员在資產追查的根本上，依照评估機構供给的“資產评估明细錶”、“資產查询拜访錶”及其填写请求、資料清单，過细正确的挂号填报，對委估資產的產权證實文件和反應機能、状况、經濟技能指標等环境的文件資料举行采集。
（2）開端审查被评估企業供给的資產评估明细錶
评估职员經由過程核實有關資料，领會评估范畴内触及的详细工具的具體状态。然後细心浏览各种資產评估明细錶，開端查抄有没有填項不全、错填、資產項目不明白，查抄資產评估明细錶有没有漏报、错报項等。
（3）現場實地勘测
评估组先行對被评估单元相干什物資產举行了试點勘测，领會資產特色及散布状态，斟酌資產散布特色，分專業组别举行了什物資產的周全核對。
（4）弥补、點窜和完美資產评估明细錶
按照現場實地勘测成果，進一步完美資產评估明细錶，以做到“錶”“實”符合。
（5）核實產权證實文件
對评估范畴的装备的產权举行查询拜访，以核實委估資產的產权状态。
三、追查的重要法子
在追查事情中，咱们针對分歧的資產性子、特色及現實环境，采纳了分歧的追查法子。
（ 1 ）活動資產
1 ） 非什物活動資產， 重要經由過程查對企業財政总账、各科目明细账、管帐凭證，對非什物性活動資產举行追查。评估@职%C8L1k%员對貨%7VR96%泉@資金、應收账款、其他應收款等科目標首要记账凭證举行重點核驗。
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對貨泉資金，评估职员采纳清點、查對銀行存款余额對账单和调理錶和發询證函等方法肯定真實性。
對貨泉性項目標债权和债務，评估职员重要經由過程审查財政账目等管帐資料，同時經由過程单元举行發询證函等方法肯定資產和欠债的真實性。
2）什物活動資產，重要為存貨，评估职员會同企業有關职员對企業申报存貨的数目及質量依照评估规范的请求举行了需要的追查，對存貨的数目和購入時候等有關环境举行了具體的核實。
（2）什物性非活動資產的追查
對衡宇修建物，按照被评估单元供给的衡宇修建物追查评估明细錶，房產评估职员對錶中所列示的各項目標衡宇数目、布局类型、面积、装修环境、给排水、供電照明等的环境举行了具體领會和勘测，連系拜托方供给的衡宇修建物评估明细錶，對拜托单元申报的衡宇修建物举行查對，肯定衡宇存在的真實性，并對重要修建物举行摄影。
對装备資產，评估职员按照被评估单元供给的装备评估明细錶，查明有没有什物，并作响應记實，對固定資產账簿举行查對，并對原值的構成举行查询拜访，复印了部門首要装备的購買發票、付款凭證及合等同有關資料，收集复印車辆行驶證的查驗資料。對付规格型号、出產廠家等填写不符或未填写的項目，凡能發明的均按什物資產予以更正或补填；同時對装备的一般技能状况、运行环境、新旧成色做出開端果断。装备类資產產权权属简直認彻底以企業申报的评估明细錶肯定的明细項目和管帐数据為准。對装备的技能状态、大补缀及革新环境举行具體查询拜访领會，请企業的技能职员先容装备的技能特性、工艺特色、负荷巨细、保护调養环境。在企業專業职员的共同下，對装备的購買投用日期、规格型号、数目、現實在用機能等举行了當真核實核對事情，领會現場現實在用状态，與装备辦理职员和操作职员举行遍及的交换。
（3） 不具备什物形态的非活動資產的追查
對無形資產地皮利用权，评估职员對其权属状态、四至好通灵通环境、周邊地區經濟成长环境等举行了當真核實勘测事情。
對持久待摊用度，评估职员检察了明细账和原始凭證等資料，领會用度原始產生额、摊销刻日僧人存受益刻日，對其受益刻日、摊销法子與應摊销金额举行核實。
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（4）各种欠债的追查
重要經由過程查對企業財政总账、各科目明细账、管帐凭證，對各种欠债举行追查。咱们對應付及预收金錢、應交税费等科目標首要记账凭證举行核驗。
（二）影响資產追查的事項
纳入本次评估范畴内的部門衡宇修建物未打點《衡宇所有权證》，對付本次评估未打點產权證的衡宇，衡宇修建物的修建面积以企業供给的面积作為评估根据。
纳入本次评估范畴内的深井泵房(八大师)、宿舍區幼儿园所占用的地皮均未打點《國有地皮利用證》。
經由過程現場装备类資產清考核實，有部門装备盘盈、报廢、损毁、处理，截至评估基准日公司還没有举行账務处置，详见装备类資產评估明细錶。
經由過程對存貨清考核實，有部門在用周轉質料报廢，有部門在用周轉質料仍在利用，但已足额摊销，详见存貨类資產评估明细錶。
（三）資產追查结論
被评估单元具备完备的財富辦理和財政核算轨制。各相干資產辦理部分及辦理职员根基上能遵照辦理轨制，對各項財富的收、發、领、退能做得手续齐备，计量正确、核算實時。
固定資產辦理部分對固定資產的增长、削减、补缀、更新根基能遵照辦理轨制，企業内部的固定資產挑唆须經装备辦理部分核准，購入、更新固定資產需由规划部分下達规划，出售固定資產须經主管賣力人审核，报廢固定資產需實行响應手续。對固定資產每一年均组织举行追查清點。對固定資產每一年均组织举行追查清點。存貨盘盈、盘亏、报廢的处置由主管带领审核肯定。被评估单元對資產的核算可以或许严酷履行相干財政轨制，核算手续完整，账證、账錶基底细符。
企業供给的基准日管帐报錶，已由中审眾环管帐师事件所(特别平凡合股)举行了审计，在审计進程中對部門追查事項已举行了响應调解。具體追查环境请拜见相干评估明细錶。
經清考核實，纳入本次评估范畴内的深井泵房(八大师)、宿舍區幼儿园所占用的地皮均未打點《國有地皮利用證》，并盘盈資產三項。
經清考核實，有部門装备盘盈、报廢、损毁、处理，截至评估基准日公司還没有举行账務处置，详见装备类資產评估明细錶。
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經清考核實，有部門在用周轉質料报廢，有部門在用周轉質料仍在利用，但已足额摊销，详见存貨类資產评估明细錶。
颠末本次資產清考核實，评估职员對武汉科德冷冻食物有限公司的資產散布、利用状态、权属状况等有了周全领會，為本次评估供给了公道靠得住的根本。
3、資產评估技能阐明
（一） 活動資產评估阐明
一、评估范畴
本阐明触及范畴為武汉科德冷冻食物有限公司經审计的活動資產，详细包含：貨泉資金、應收账款、预支金錢、其他應收款、存貨和其他活動資產等。根据被评估单元供给的活動資產追查申报錶，上述資產在评估基准日账面值以下所示：
（单元：人民币元）
科目名称 账面價值
貨泉資金 1,102,496.22
應收账款 761,925.85
预支金錢 110,000.00
其他應收款 1,401,957.90
存貨 186,258.09
其他活動資產 57,193.41
活動資產合计 3,619,831.47
二、评估進程
评估進程重要划分為如下三個阶段：
第一阶段：筹备阶段
對评估范畴内的活動資產组成环境举行開端领會，提交换動資產评估筹备清单和评估申报明细錶规范格局，依照湖北眾联資產评估有限公司规范化请求，引导企業對拜托评估資產举行周全追查清點，填报相干追查评估明细錶，按“拜托单元資料筹备清单” 的请求供给详细账物質料。
第二阶段：現場查询拜访阶段
由被评估单元有關职员先容活動資產的环境。
按照企業供给的活動資產追查评估申报明细錶，創建活動資產评估数据库。
1 ）非什物活動資產，重要經由過程查對企業財政总账、各科目明细账、管帐凭證，對非什物性活動資產举行追查。评估@职%C8L1k%员對貨%7VR96%泉@資金、應收账款、其他應收款等科目標首要记账凭證举行重點核驗。
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對貨泉資金，评估职员采纳清點、查對銀行存款余额對账单和调理錶和發询證函等方法肯定真實性。
對貨泉性項目標债权和债務，评估职员重要經由過程审查財政账目等管帐資料，同時經由過程单元举行發询證函等方法肯定資產和欠债的真實性。
2）什物活動資產，重要為存貨，评估职员會同企業有關职员對企業申报存貨的数目及質量依照评估规范的请求举行了需要的追查，對存貨的数目和購入時候等有關环境举行了具體的核實。
第三阶段：综合处置阶段
按照現實环境，针對分歧資產拔取得當的评估法子，举行作價处置；
在获得開端评估成果後，與拜托方和被评估单元有關职员互换定见，對反馈定见举行阐發驗證，提出需要的點窜定见，體例评估阐明，再由項目组集中钻研，肯定评估成果；
體例并打印正式活動資產各科目追查评估明细錶。
三、评估阐明
按照被评估单元申报的活動資產各項目评估明细錶，在管帐师审计结論根本上，依照資產评估准则的请求，遵守自力性、客观性、科學性的事情原则举行评估事情。
（ 1 ） 貨泉資金
貨泉資金為銀行存款，账面值為 1,102,496.22 元，系寄存于金融機構的存款，均為人民币存款。
對銀行存款评估采纳同銀行對账单余额查對的法子，若有未達账項则體例銀行存款余额调理錶，對影响净資產的未達账項举行调解。經计较，銀行存款评估值為 1,102,496.22 元。
經计较，貨泉資金评估值為 1,102,496.22 元。
（2）應收账款
應收账款共 44 户， 账面余额 894,697.87 元，已计提坏账筹备 132,772.02 元，账面净额為 761,925.85 元，為應收武汉三全商贸有限公司、武汉中粮肉食物有限公司等单元的冷藏费等。按照被评估单元供给的明细錶，评估职员在管帐师审计结論根本上，领會了應收金錢構成缘由，向企業相干职员领會應收账款的可收回性，并阐發了企業之前年度的坏账丧失环境。按照企業坏账政策及审计计提坏账环境详细阐發應收账款對應单元的收款收受接管率。评估進程中對没有确實證据錶白不克不及全数或部門收回的金錢，按账龄阐發法评估，估计坏账丧失率的法子為：1年之内按 5%计较坏账扣头率，1-2 年的按 8%计较坏账扣头率。将應收账款红字重分类到预收金錢。
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經阐發计较，應收账款评估值為 925,431.01 元，對已计提的坏账筹备评估為
零。
（3） 预支金錢
委估预支金錢账面值為 110,000.00 元，评估@职%C8L1k%员對预%O888Y%支@单元的欠款缘由、資信状态、谋划近况和收回的可能性举行了询查、领會，并對其账龄环境举行了阐發汇总，肯定其可否收回。
预支金錢的评估法子為：预支金錢的评估按照所能收回的响應貨品構成的資產或权力的價值肯定评估值，對付可以或许收回响應貨品的，按核實後的账面值為评估值。
本次委估的预支金錢 1 笔，為预支的状师费，上述预支金錢均签定合同并在履行進程中，账龄均在一年内。故以核實後的账面值作為评估值，肯定预支金錢的评估值為 110,000.00 元。
（4） 其他應收款
其他應收款 6 户，為小我告貸、中百物流告貸、物業费等来往款，账面余额為 1,405,280.83 元，计提坏账筹备 3,322.93 元，账面價值為 1,401,957.90 元。
對其他應收款，咱们在管帐师审计的根本上，經由過程核對账簿、原始凭證，在举行經濟内容和账龄阐發的根本上，阐發回款环境和企業之前年度的坏账丧失环境。對联系關系方的應收金錢按账面值保存。评估進程中對没有确實證据錶白不克不及全数或部門收回的金錢，按账龄阐發法评估，估计坏账丧失率的法子為：1 年之内按 5%计较坏账扣头率，1-2 年的按 8%计较坏账扣头率。
經阐發计较，其他應收款评估值為 1,401,957.90 元，對已计提的坏账筹备评估為零。
（5） 存貨
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存貨申报的账面原值為 201,420.32 元，已计提存貨贬價筹备 15,162.23 元，账面净值 186,258.09 元。此中：原質料账面原值 15,162.23 元，已计提存貨贬價筹备 15,162.23 元，账面净值 0 元；在用周轉質料账面净值為 186,258.09 元。截止 2016 年 6 月 30 日，被评估单元的存貨重要散布在公司地點地汉阳區五里墩街的廠房和堆栈内。在评估進程中，對付分歧的存貨采纳了分歧的评估法子。
A、原質料的评估
原質料账面原值 15,162.23 元，已计提存貨贬價筹备 15,162.23 元，账面净值0 元；重要為外購的氨機及其他装备备品备件、五金電料、勞保用品等。公司的原質料库存在公司地點地汉阳區五里墩街的堆栈 内，2016 年 7 月 20 日评估职员會同企業賣力人及企業原質料辦理职员举行清點，清點基底细符，摆放有序。上述原質料库存前提较好，均無毁损過時征象，可正常利用。
因為公司原質料利用周轉较快，大部門質料库存時候不长，存貨流轉较快，一般不存在毁损和积存。其账面采購单價與現行市價基底细符，故對该部門質料评估以核實後的账面值作為评估值。
質料物質的评估值為 15,162.23 元。
B、在用周轉質料的评估
在用周轉質料原值 566,379.96 元，此中 2013 年之前購買的原值為五五摊销後的摊余價值，账面净值為 186,258.09 元。在用周轉質料安排在公司廠區、辦公楼和廠房内，為手推車、手動液压搬运車、機冰桶、颗粒冰不锈钢冰模、松木垫板等，和機具、仪器、電器、家具等低值易耗品。
案例：買辦桌（详见在用周轉質料评估明细錶序号 218#）
1 ）在用周轉質料錶面
低值品名称：買辦桌 数目：1 台
購買、启用入账日期：2013 年 3 月
供貨单元：金海马辦公眾具备限公司武汉分公司
2） 重置全價简直定
經市場查询拜访及查阅有關資料，雷同商品的現行市場購買價為 2000 元 （不含增值税），送貨上門，包安装，購買周期较短故不斟酌資金本錢等用度。
3）成新率简直定
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①年限成新率：根据其事情情况、保护调養状态，并参考“資產评估經常使用数据手册”，该商品經濟利用寿命年限為 15 年，截至评估基准日，尚可以使用年限為（ 15－3.25）＝ 11.75 年，带入下式：
年限成新率＝尚可以使用年限/(已利用年限＋尚可以使用年限）］× 100%
＝［ 11.75/(3.25＋11.75）］× 100%＝78.33%，取為 78%。
②勘测成新率：该低值品使历時間不长，各項機能指標均在划定范畴内，經現場勘测，该低值品設置装备摆設齐备，主體布局完备，运行正常。經综合阐發，该低值品現場勘测成新率與理論成新率根基一致，可不作调解，故肯定该低值品综合成新率為 78%。
4）评估值简直定
评估值=重置全價×成新率=2000×78%=1560 元。
（6） 其他活動資產
其他活動資產账面值為 57,193.41 元，為待抵扣增值税進項税额。在评估進程中，评估职员在查抄查對了企業总账、明细账、管帐凭證、增值税纳税申报錶等財政資料，以經核實後的帐面值确認為评估值。
經计较阐發，其他活動資產评估值為 57,193.41 元。
經计较阐發， 活動資產账面值 3,619,831.47 元，评估值 4,153,285.55 元， 增值533,454.08 元。
（二） 装备评估技能阐明
一、评估工具和评估范畴
本次装备类資產评估工具為武汉科德冷冻食物有限公司的全数装备类資產。
湖北眾联資產评估有限公司對纳入评估范畴的武汉科德冷冻食物有限公司装备类資產举行了清考核實。列入資產追查范畴内的装备类資產在评估基准日（2016年 6 月 30 日）账面金额以下：
科目名称 账面原值 （人民币元） 账面净值 （人民币元）
固定資產---呆板装备 6,213,535.79 1,795,394.66
固定資產---运输車辆 434,349.00 107,820.49
固定資產---電子装备 222,236.61 46,088.61
装备类資產合计 6,870,121.40 1,949,303.76
二、装备类資產的散布环境及特色
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武汉科德冷冻食物有限公司重要從事冷冻、冷藏贮存辦事；水產物、瓜果、蔬菜批發、零售；制冷装备安装、维修；配送辦事；预包装食物兼散装食物批發兼零售；冷冻饮品(食用冰)出產；贩賣本企業自產產物重要谋划冷藏，冷冻食物。
该公司装备类資產寄存于湖北省武汉市汉阳區汉阳大道 457 武汉科德冷冻食物有限公司内，其出產装备散布较為集中；重要出產装备為氨压機、高、低压贮凝器、集油器、油氨分手器、氛围冷却器、凉风機等氨制冷装备；食用冰池及配套装备和配套變配電装备等。
公司呆板装备由平安装备辦理部同一辦理，辦公電子装备、乘用車辆由行政辦理部賣力辦理。本次委估的装备类資產均在正常利用。
三、评估步伐
(1) 评估筹备事情阶段
①听取该单元有關职员關于评估范畴、评估目標及與装备类資產相干的环境先容，作好响應的记實；
②按照委估資產的组成特色，依照划定格局引导该单元填写資產追查评估明细錶；
③按照评估目標，肯定装备的评估尺度、评估法子；
④當真查阅資產评估申报明细錶，制定現場考查和调研规划，肯定评估重點。
(2) 現場考查阶段
①深刻現場勘测，以被评估单元供给的資產追查评估明细錶為根本，逐台核實資產，检察装备外观，無缺环境及运行环境。經由過程扣問该单元装备辦理职员，领會装备辦理、利用、保护、检驗状态、實際機能、利用率、無缺率、技能革新状态等环境，現場勘测中弥补完美追查评估明细錶的内容，作好相干、需要的记實。
②举行固定資產账簿與明细錶的查對事情，领會账面值的组成。采集重點装备的購買凭證，及账面值组成的管帐資料，装备运行记實、大修及检测记實、技能参数等技能資料。
(3) 评估量算阶段
①操纵询價資料和有關的报價手册、把握的代價變革趋向資料，按照資產类此外分歧，肯定合用的计较参数，举行阐發测算，计较肯定重置本錢；
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②按照現場考核记實和判定记實及有關的参数手册，斟酌技能性和經濟性贬值身分，阐發比拟，计较肯定成新率；
③按照重置本錢和成新率，计较各装备的评估值；
④阐發、复核、批改、核定评估值，汇总并肯定資產评估成果；
⑤撰写装备清考核實阐明和评估技能阐明；
⑥向被评估单元傳递评估成果，充實斟酌被评估单元定见，在原则容许的范畴内得當调解，终极肯定评估成果。
四、评估法子
按照資產评估准则，举行資產评估時采纳的评估技能思绪有市場法、本錢法和收益法。详细的评估法子，應按照评估目標并連系委估資產的價值类型、评估工具的详细性子，可收集数据和信息資料的制约等身分，综合斟酌，适被選取。
因為委估資產重要為冷冻食物加工行業的谋划性資產，本次评估以延续利用和公然市場為条件，委估資產在此後出產谋划中仍保持其原有用处并继续利用，是以采纳本錢法举行评估。
本錢法：對資產而言，便是用現時前提下從新購買或制作一個全新状况的被评估資產所需的全数本錢，减去被评估資產已產生的實體性陈腐贬值、功效性陈腐贬值和經濟性陈腐贬值，获得的差额作為被评估資產的评估值的一种資產评估法子。本錢法也能够起首估算被评估資產與其全新状况比拟有几成新，即求出成新率，然後用全数本錢與成新率相乘，获得的乘积作為评估值。
公式：评估值＝重置全價×成新率
①重置全價简直定
重置全價=装备現行市場参考價(含增值税) × (1+运杂、安调试费率) +資金本錢及其它公道用度-增值税進項税额
是颠末阐發核實的 2016 年《中國電機產物报價手册》等代價資料；二是向出產廠
家和經销单元举行同类装备询價；三是網上查價。對付已停產、市場上無不异新
產物出售的装备，拟采纳替换法或二手装备市場價评估。
b、运输费率简直定：充實斟酌出產廠家的运输間隔、交通前提、装备重量和價值，肯定一個得當的比例；對能享受送貨優惠的，不斟酌运输费。
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c、安装费率简直定：按照装备的安装的难易水平，肯定一個得當的比例；不
需安装装备不斟酌安装费。
d、报廢、毁坏的装备类資產：查询拜访采集車辆廢品收受接管市場與委估工具型号款
式不异、設置装备摆設类似、功效附近具备代錶性的買賣資料；對已报廢、毁坏的呆板設
备的残值举行评估，對已报廢、毁坏的電子装备残值评估為零。
增值税可抵扣装备类資產的重置全價计较公式為：
重置全價=装备現行市場参考價(含增值税) × (1+运杂、安调试费率) +資金本錢及其它公道用度-增值税進項税额
②成新率简直定
a、装备成新率简直定
装备类資產成新率简直定一般采纳利用年限法。
根据國度有關技能經濟、財税政策，經由過程查阅装备的技能資料、現場考查，從装备的現實技能状态、操纵率、保护调養等方面综合斟酌其消耗。
利用年限法的成新率=[尚可以使用年限÷（已利用年限+ 尚可以使用年限） ] ×
100%
對付采纳利用年限法没法真實反應委估装备的成色時，可采纳現場勘测评分法肯定成新率。
對付價值量较高的装备类資產，采纳利用年限法和現場勘测评分法两种法子别离计较，再按响應的权重测算出综合成新率。
综合成新率＝利用年限法成新率×40% ＋現場勘测成新率× 60%
b、車辆成新率简直定
車辆成新率简直定，根据商務部、國度成长和鼎新委员會、公安部、情况庇护部《灵活車强迫报廢尺度划定》（商務部、國度成长和鼎新委员會、公安部、情况庇护部令 2012 年第 12 号） 划定的車辆寿命年限、行驶里程并連系現場勘测的現實車况综合肯定。
计较公式以下：
理論成新率＝（划定利用年限—已利用年限） ÷划定利用年限×100%
或＝（划定行驶里程—已行驶里程） ÷划定行驶里程×100%
综合成新率＝理論成新率×40%＋現場勘测成新率×60%
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③评估值简直定：
评估值=重置全價×成新率
④必要阐明的問题
按照財務部、國度税務总局公布的《關于天下施行增值税轉型鼎新若干問题的通知》 (財税170 号)，自 2009 年 1 月 1 日起，增值税一般纳税人購進(包含接管捐赠、什物投資)或便宜(包含改扩建、安装)固定資產產生的進項税额，可以按照《中華人民共和國增值税暂行条例》 (國務院令第 538 号)和《中華人民共和國增值税暂行条例施行细则》 (財務部、國度税務总局令第 50 号)的有關划定，凭增值税專用發票、海關入口增值税專用缴款书和运输用度结算票据從销項税额中抵扣。
五、装备核實环境阐明
(1) 資產核實、职员组织、施行時候和進程
装备核實事情是在该单元財政和有關辦理职员的陪伴下完成，核實的時候為2016 年 7 月 18 日至 7 月 22 日 。起首由有關职员先容装备的根基环境，然後审查并完美各种装备明细錶，對账面原值的構成举行阐發，领會装备的散布环境，最後在被评估单元有關职员陪伴下，举行現場核實，逐台核實什物。详细做法以下：
①评估职员在企業工程技能职员共同下，經由過程查阅相干資料领會企業冷链工艺及其重要装备設置装备摆設；弄清委估資產特色及其散布状态。
②引导企業相干职员填写資產评估申报錶并采集筹备應向评估機構供给的資料。
先期由评估职员引导企業相干的財政與資產辦理职员在其資產追查的根本上，依照评估機構供给的 “資產追查评估明细錶” 及其填写请求、資料清单，過细正确的挂号填报，對委估資產的產权證實文件和反應機能、状况、經濟技能指標等环境的文件資料举行采集。
開端审查被评估企業供给的資產追查评估明细錶
评估职员經由過程核實有關資料，领會评估范畴内触及的详细工具的具體状态。然後细心浏览資產追查评估明细錶，查抄有没有错填、資產項目不明白等。
③現場實地勘测
评估小组在领會委估資產特色及散布状态，斟酌資產散布特色的根本上，举行了什物資產的周全核對。
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④弥补、點窜和完美資產追查评估明细錶
按照現場實地勘测成果，進一步完美資產 追查 评估明细錶，以做到“錶”“實” 符合。
⑤核實產权證實文件
對评估范畴的装备类資產的產权举行核實，存眷委估資產的產权状态。
(2) 影响資產核實的事項
經由過程現場装备类資產清考核實，有部門装备盘盈、报廢、损毁、处理，截至评估基准日（2016 年 6 月 30 日）公司還没有举行账務处置，详见装备类資產评估明细錶。
(3) 核實结論
施行了以上對各种装备清考核實的步伐後，對装备質量和数目有了较周全的领會，經清考核實與被评估单元申报评估的装备类資產基底细符，利用状态根基正常。上述清考核實环境已和被评估单元告竣一致，详细明细详见装备类資產评估明细錶。
六、评估成果
本次拜托评估的武汉科德冷冻食物有限公司的全数装备类資產在评估基准曰2016 年 6 月 30 日 的评估成果以下錶：（金额单元：人民币万元）
装备类資產评估汇总錶
评估基准日： 2016 年 6 月 30 日
金额单元：人民币万元
科目名称 账面價值 评估價值 增值额 增值率%
原值 净值 原值 净值 原值 净值 原值 净值
呆板装备 621.35 179.54 721.05 181.35 99.70 1.81 16.05 1.01
运输車辆 43.43 10.78 10.23 8.77 -33.20 -2.01 -76.44 -18.65
電子装备 22.22 4.61 14.02 4.66 -8.20 0.05 -36.90 1.08
装备类資產合计 687.00 194.93 745.30 194.78 58.30 -0.15 8.49 -0.08
评估成果详见電子装备评估明细錶。
七、评估成果阐發
装备类資產评估成果：經评定估算武汉科德冷冻食物有限公司装备类資產评估值為 194.78 万元，减值额 0.15 万元，减值率 0.08%。委估装备类資產與企業账面净值根基持平。
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以上阐發阐明本次评估法子的選用、评估取價公道，评估结論正常。
八、评估案例
案例一：活塞式单機雙极紧缩機组
详见固定資產呆板装备评估明细錶装备序号 103#
一、装备錶面
装备名称：活塞式单機雙极紧缩機组 规格型号：S8-12.5
装备数目：1 台
購買、启用入账日期：2015 年 5 月
制造/安装廠家：烟台冰轮股分有限公司/武汉市南极寒气装备工程有限公司
具备轉速高、體积小重量轻、效力高；設有能量调理機構，可實現空载启動，節能省；零部件交换性强、保护补缀便利等特色，合用于大中型冷藏速冻，低温制冰。
重要技能参数：
缸数比： 2/6
缸径： 125 妹妹
制冷剂： R717
工况： 35/-35℃
制冷量： 78kw
行程： 100 妹妹
機電功率： 70 kw
轉速： 980 r/min
重量： 2000kg
二、重置全價简直定
經市場查询拜访及查阅有關資料，该装备的現行市場購買價為 114,500 元（含运杂、安装、调试、检测费），装备購買周期较短故不斟酌資金本錢等用度，带入下式：
重置全價=装备現行市場含税参考價 （含运杂、安装、调试、检测费） -增值税進項税额
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=114,500–114,500/1.17×17%
=97,863.25 元
三、成新率简直定
A、年限成新率：该装备經濟利用寿命年限為 12 年，截至评估基准日 , 尚可以使用年限為 （ 12－1.17）＝ 10.83 年，带入下式:
年限成新率＝尚可以使用年限/(已利用年限＋尚可以使用年限）］× 100%
＝［ 10.83/(1.17＋10.83）］× 100%＝90.25%，取為 90%。
B、勘测成新率：该装备使历時間不长，各項機能指標均在划定范畴内，經現場勘测，该装备設置装备摆設齐备，主體布局完备，运行正常。經综合阐發，该装备現場勘测成新率與理論成新率根基一致，可不作调解， 故肯定该装备综合成新率為 90%
四、评估值简直定
评估值=重置全價×成新率=97,863.25× 90%=88,076.93 元
案例二：海马 HMC6445B4 多用处乘用車
详见車辆评估明细錶装备序号：5#
車辆名称及型号规格：HMC6445B4 多用处乘用車
車辆商標：鄂 AE0185
出產廠家：一汽海马汽車有限公司
購買、启用入账日期：2012 年 2 月
账面原值：115,928.00 元
账面净值：67,003.34 元
已行驶里程：77,494 千米
1 、車辆錶面
该車為多用处乘用車，重要技能参数：
长/宽/高：4384,4426× 1718× 1609 (妹妹)，排量：1839 (ml)，功率：90(kw)，
整备質量：1370(Kg)，轴距：2670(妹妹)，额定载客：7 人。
二、重置全價简直定：
經網上盘問和咨询出產廠家，该类車廠家报價為 9.08-9.18 万元，市場價取為9.08 万元。購買税按不含增值税的購車代價的 10%计，牌證等公道用度按 400 元计。
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車辆購買税=90,800/1.17× 10%
=7,760.68(元)
痔瘡藥,
增值税進項税额=90,800/1.17× 17%
=13,193.16(元)
重置全價=車辆購買價+車辆購買附加税+派司手续费等-增值税進項税额
=85,800 元（百位数取整）
三、成新率简直定：
⑴该車為非營运小型客車，根据商務部、國度成长和鼎新委员會、公安部、情况庇护部《灵活車强迫报廢尺度划定》（商務部、國度成长和鼎新委员會、公安部、情况庇护部令 2012 年第 12 号）划定的車辆利用年限、行驶里程并連系現場勘测的現實車况综合肯定。
非營运小型客車报廢尺度為：車辆行驶里程 60 万千米。
按事情量计较理論成新率為：（600,000-77,494） /600,000× 100%=87%
⑵该車运行時代行驶状态正常，無行驶變乱，勘测成新率經由過程現場勘测获得。
現場勘测环境以下：
汽車名称 一汽海马汽車有限公司型号HMC6445B4 車 号 鄂 AE0185 总體成新率
利用单元 武汉科德冷冻食物有限公司 权重標成新率
勘测部位 勘测环境 准(%)(%)
一、汽缸压力正常，發念头無杂音；二、機油压力正常，润滑體系
發念头总成 没有漏油征象；三、冷却體系事情正常，無漏油漏水征象； 四、燃 30 24
油體系無漏油征象，事情正常； 五、驱動力正常；
一、聚散器接合安稳； 二、手動變速器操作简便，無漏油征象； 三、
底盘部門 制動體系事情正常，無漏油征象， ABS 履行器较活絡； 四、轉向系 30 24
统機動，没有跑偏和漏油征象； 五、前桥和前吊挂無變形，先後减
振器無漏油征象； 六、先後轮胎稍有磨损；
電器装备 一、發機電無异响，發電正常； 二、启念头無异样响声，事情正常； 15 12
三、蓄電池 95%； 四、空调機正常，
一、車身無變形、無毁伤； 二、各焊接口無缝隙； 三、各毗連部位無
車身部門 松動； 四、概况涂层轻细锈蚀，轻划痕；五、車門開启较機動，車 15 12
窗起落有用，全車玻璃無缺； 六、全車密封性好，行驶時整車無杂
音；
其他 一、座椅完备； 二、平安带齐备有用； 三、照明、旌旗灯号、電控仪錶装 10 8
置齐备有用；音响结果较好；
合计 100 80
⑶依照 40%、60%的权重将理論成新率、勘测成新率两項加权均匀：
成新率=理論成新率×40%+勘测成新率× 60%，
=87% ×40%＋80% × 60%=83% （取整）
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四、评估值简直定：
评估值=重置全價×成新率=85,800× 83%=71,214 元
（三） 衡宇修建物评估技能阐明
1 、评估范畴
本次申报评估的武汉科德冷冻食物有限公司17 項衡宇修建物重要散布在武汉市汉阳區汉阳大道 457 号廠區内，四至為东临動物园路、南临汉阳大道、西临住民區、北临武汉市贸易學院；廠區地势有必定坡度，廠區内門路采纳混凝土路面。该部門資產于评估基准日的账面值以下：
衡宇修建物账面原值：12,258,377.68 元；账面净值：6,637,470.62 元。
纳入本次评估范畴内的重要衡宇修建物為武汉科德冷冻食物有限公司的辦公用房、凹凸温库和辅助用房等。重要衡宇修建物根基环境以下：
（ 1 ）凹凸温库衡宇所有权證證号為武房权證阳字第 200302917 号，修建面积為 29450.5 平方米，修建布局為钢混布局，此中高温库位于公司大門的右侧，低温库位于公司大門的左侧，凹凸温库現實為一栋大楼，證载总层数為 6 层，层高约4.5 米，此中：高温库建成年月為 1980 年，設計冷藏能力為 5000T，低温库建成年月為 1986 年，設計冷藏能力為 7000T，2003 年今後公司将高温库颠末 3 次革新，将高温库 1-5 层别离革新為低温库，截止本次追查日，現凹凸温库地下 1 层全為高温库，地上 1-5 层均為低温库，地上第 6 层為阁楼。今朝凹凸温库部門已對外出租。
（2）三层楼辦公室建成于 1980 年， 衡宇所有权證證号為武房权證阳字第2008004676 号，修建面积 1124.55 平方米，外墙刷涂料，内墙刷涂料，水泥地面，木門，塑钢窗，水泥楼地面，铸铁管铁雕栏扶手。
（3）制冷車間機房建成于 1980 年 12 月，衡宇所有权證證号為武房权證阳字第 2008004675 号，修建面积 864.30 平方米，共 1 层，水泥沙浆外墙，内墙刷涂料，水泥地面，钢大門、塑钢窗。
（4）南二层楼辦公室建于 1992 年 12 月，衡宇所有权證證号為武房权證阳字第 2008004673 号，修建面积 228.02 平方米，砖木布局，地面贴地砖，内墙刷涂料，木門、塑钢窗。
（5）二层楼業務所(西邊墙)建于 1990 年 12 月，未打點《衡宇所有权證》，修建面积 1,411.20 平方米，夹杂布局，共 2 层，今朝该衡宇第 1 层已租赁現當成临街商店利用，第 2 层部門出租當辦公利用。
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（6）纳入本次评估范畴内的深井泵房(八大师)、宿舍區幼儿园所占用的地皮均未打點《國有地皮利用證》。
（7）纳入本次评估范畴内的 2000 年之前建成的衡宇修建物账面價值是根据评估陈述评估值入账的。
纳入本次评估范畴内的衡宇修建物水電举措措施齐备，平常保护调養一般，均处于正常利用状态，不存在典質等他項权力。
二、資產清考核實环境阐明
(1)資產清考核實职员组织、施行時候和進程
①追查组织事情
在進入現場追查前，建立了以現場項目賣力人牵头的追查小组，制订了详细的現場追查施行规划，在被评估单元相干职员的共同下@别%5H218%离對各%J4x5A%种@資產举行了追查。
②追查重要步调
（a）引导被评估单元相干职员填写資產评估申报錶并采集應向评估機構供给的資料。
先期由评估职员引导被评估单元相干的財政與資產辦理职员在資產追查的根本上，依照评估機構供给的“資產评估明细錶”、“資產查询拜访錶”及其填写请求、資料清单，過细正确地挂号填报，對委估資產的產权證實文件和反應機能、状况、經濟技能指標等环境的文件資料举行采集。
（b）開端审查被评估单元供给的資產评估明细錶
评估职员經由過程核實有關財政資料及权属資料，领會评估范畴内触及的详细工具的開端状态。然後细心浏览各种資產评估明细錶，開端查抄有没有填項不全、错填、資產項目不明白，查抄資產评估明细錶有没有漏报、错报項等。
（c）現場實地查勘
评估组先行對相干資產举行了實地查勘，领會資產特色及散布状态，斟酌資產散布特色，分專業组别举行了資產的周全核對。
（d）弥补、點窜和完美資產评估明细錶
按照現場實地查勘成果，進一步完美資產评估明细錶，以做到“錶”“實”符合。
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（e）核實產权證實文件
采集拜托评估資產的权力證實文件，如房產證、地皮證等，核實权力人名称、座落位置、面积等信息資料。對衡宇修建物、地皮利用权以权属證實文件挂号資料為准。
③追查的重要法子
按照被评估单元供给的衡宇修建物追查评估明细錶，房產评估职员對錶中所列示的各項目標衡宇数目、布局类型、面积、装修环境、给排水、供電照明等的环境举行了具體领會和勘测，連系拜托方供给的衡宇修建物评估明细錶，對拜托单元申报的衡宇修建物举行查對，并對重要修建物举行摄影。
(2)影响資產清考核實的事項
纳入本次评估范畴内的衡宇修建物部門未打點《衡宇所有权證》，對付本次评估未打點產权證的衡宇，衡宇修建物的修建面积以企業供给的面积作為评估根据。
(3)核實结論
經清考核實，纳入本次评估范畴内的深井泵房(八大师)、宿舍區幼儿园所占用的地皮均未打點《國有地皮利用證》，并盘盈資產三項。
三、评估進程
對企業申报的衡宇修建物类資產评估進程，大致分為如下几個阶段：
起首，采集質料及筹备阶段。评估职员進入現場後按照資產占据方供给的資產追查评估明细錶和財政报錶，采集公司有關衡宇修建物的有關工程資料、相干合同。
其次，實地勘测阶段。按照追查评估明细錶举行現場什物清點。對每评估工具，评估职员举行了具體的現場考查，對衡宇修建物的所处地段、周邊情况、交通及配套举措措施、可作用处及收益状态、外型、布局型式、条理、高度、跨度、構件材質、錶里装修、利用维修、施工質量、水暖電安装利用的环境及無缺水平举行了较具體的记實，還查阅了有關图纸及预决算資料，访問有關衡宇修建物的辦理保护职员及利用职员。
再次，是评估作價阶段。按照衡宇修建物的预(结)算資料、拜托方供给的施工合同、中國人民銀行颁布的金融機構貸款利錢率、评估职员采集到的雷同工程决算資料及衡宇租赁合等同各类根据，别离计较出各項修建物的重置全價，乘以根据各項修建物成新状态和利用年限计较的成新率获得评估值；或采纳收益法肯定评估值。
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四、 评估法子
按照資產评估准则的有關划定，我國資產评估機構举行資產评估時采纳的评估技能思绪有市場法、本錢法和收益法。详细的评估法子，應按照评估目標并連系待估資產的價值类型、评估工具的详细性子，可收集数据和信息資料的制约等身分，综合斟酌，适被選取。
（ 1 ） 法子選擇
按照评估目標及评估工具的状态，别离采纳分歧的评估法子。评估法子凡是有市場比力法、本錢法、收益法等。
衡宇修建物评估法子凡是有市場比力法、本錢法、收益法等。本次评估针對分歧类型（或用处）的房產，别离采纳分歧的法子举行评估，本次评估對计划用处與現實用处一致的工業性用房，评估职员可以或许采集到與委估工具雷同修建的工程造價資料，具有應用本錢法對委估工具的市場代價举行评估；對有房錢收入且计划用处與現實用处纷歧致的用房選用收益法举行评估。
（2） 法子道理
★收益法
收益法是在求取评估工具房地產代價時,應用得當的還原率,将预期估價工具房地產将来各期的正常纯收益折算到评估基准日 上的現值,求其之和来肯定估價工具房地產的代價的一种法子。收益法因此预期道理為根本的。收益法合用的工具是有收益或有潜伏收益的房地產，收益法合用的前提是房地產的收益和危害都可以或许较正确地量化。计较公式：
Ｖ＝ａ ÷ ｒ × ［ 1 －（ 1 ＋r） －ｎ ］
Ｖ：房地產代價 ａ：房地產年纯收益
ｒ：還原利率 ｎ：房地產残剩收益年限
★重置本錢法
重置本錢法是基于衡宇修建物的再制作用度或投資的角度来斟酌，經由過程估算出修建物在全新状况下的重置全價或本錢，再扣减因為各类消耗身分酿成的贬值，最後得出修建物评估值的一种评估法子。根基公式以下：
衡宇修建物评估值=重置全價×成新率
重置代價又称重置本錢，是采纳估價時點時的修建質料、修建構配件、修建装备和修建技能等，依照估價時點時的代價程度，從新制作于估價工具修建物具备等同功效的新修建物的正常代價。
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在一般环境下，重置代價合用于一般修建物和因年月长远，已缺少與旧修建物不异的修建質料、修建構配件和修建装备，或因修建技能和修建尺度扭轉等，使旧修建物回复复兴制作有坚苦的修建物的估價。
(1)重置全價简直定
重置全價=建安工程造價+前期用度及其他用度+資金本錢+開辟者利润
①建安工程造價
重要内容包含直接工程费、辦法费、规费、企業辦理费、利润、税金等。建安工程造價經由過程如下法子获得：
對付工程技能資料完备的項目，采纳调解预(结)算的法子，即：按照工程预(结)算資料，以核實的工程量為根本，套用基准日履行的現行定额、代價信息，计较出定额直接费，按划定用度尺度挨次计取間接费、规划利润、税金，计较出建安工程造價。
對结算資料不齐备，資料难以采集的項目，采纳雷同工程参照法举行测算，經由過程與重要修建物或典范工程比拟阐發在布局情势、構件、跨度及功效等方面的差别，据以调解评估基准日的基准单元造價得出该修建物的单元造價，套算修建面积(或长度、容积)後得出工程造價；或采纳工程造價指数批改肯定工程造價。
②衡宇修建物前期用度及其它用度
按照评估职员的把握和领會肯定的前期用度及其它用度尺度以下錶：
武汉市前期用度
序号 名称 计较根据 取费% 文件尺度
% 元/m2
1 工程勘测設計费 工程造價 3.00% 國度计委、扶植部(计代價10号)
2 招標代辦署理辦事费 工程造價 0.60% 國度计委计代價1980 号文件
3 工程监理费 工程造價 2% 發改代價670号
4 工程造價咨询费 工程造價 1.29% 省住建厅、物價局(鄂價工服规
149号)
5 扶植单元辦理费 工程造價 1.40% 財建(2002)394 号
6 环评费 工程造價 0.19% 计代價125号
7 白蚁防治费 修建面积 2 鄂價房服8 号
8 新型墙體質料專項基金 修建面积 10 鄂財综规6 号
9 散装水泥專項基金 修建面积 1.5 鄂財综發35 号
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小计 8.48% 13.5
③資金本錢
資金本錢為该工程正常扶植工期内占用資金（包含前期用度、综合造價、其他用度）的筹資本錢，即利錢。假設資金在扶植期内平均投入，按评估基准日銀行颁布的最新貸款利率计较利錢。
④開辟者利润
重置本錢是按在現行市場前提下從新購建一項全新資產所付出的全数貨泉总额應包括資產開辟和制造商的公道收益（即開辟者利润）。資產重置本錢中的收益（即開辟者利润）部門简直定，應以現行行業或社會均匀資產收益程度為根据。
(2)成新率简直定
①衡宇修建物成新率简直定
采纳年限法和判定成新率法综合计较评定。
起首，按照修建物寿命年限和已利用年限按年限法计较出理論成新率；然後，评估职员到現場對修建物一一举行實地勘测，按照“衡宇完损品级评定尺度”對修建物的布局、装修和举措措施等構成部門的無缺水平举行判定评分，得出判定成新率；最後，對两個值举行算術均匀得出该修建物的综合成新率。有關成新率计较公式：
采纳年限法计较理論成新率，公式為：
理論成新率＝[(总利用年限数－已利用年纪)/总利用年限数]×100% ［总利用年限采纳國度有關部分公布的衡宇耐用年限的划定］
判定成新率由技能职员現場實地勘测考评打分评定。
终极，综合成新率＝理論成新率×40%＋判定成新率×60%
②衡宇修建物從属举措措施成新率简直定
由技能职员按照利用年限法计较并連系現場考查环境、利用及维修状态举行调解，综合评定成新率。
(3)肯定评估值
评估值=重置全價×成新率
五、评估成果
在施行了上述資產评估步伐和法子後，武汉科德冷冻食物有限公司在 2016 年6 月 30 日 為评估基准日的衡宇修建物类資產评估环境以下錶：
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衡宇修建物评估成果汇总錶
（金额单元：人民币元）
序号 科目名称 账面價值 评估價值 增值额 增值率%
1 衡宇修建物 6,637,470.62 28,230,067 21,592,596.38 325.31%
合 计 6,637,470.62 28,230,067 21,592,596.38 325.31%
评估成果详见資產评估明细錶。
本次评估衡宇修建物评估增值 21,592,596.38 元，增值率 325.31%，增值的重要缘由是：1 、纳入本次评估范畴内的衡宇修建物建成年代较早，截止本次评估基准日修建質料、人工费相對付建成日有必定幅度的上涨； 二、 企業對衡宇修建物计提折客岁限與本次資產评料中取定的衡宇修建物經濟利用年限纷歧致而至。
六、 案例阐發
案例 1 ：凹凸温库衡宇修建物评估明细錶 序号 1
I、根基环境
纳入本次评估范畴内的凹凸温库位于武汉市汉阳區汉阳大道 457 号，衡宇所有权證号為武房权證阳字第 200302917 号，计划用处為工業，修建面积為 29450.5平方米，按照現場勘查环境及房產證附图，凹凸温库修建面积是由凹凸温库主库及從属用房两部門構成，此中凹凸温库主库修建面积為 28,190.16 平方米，從属用房修建面积合计 1,260.34 平方米。
凹凸温库修建布局為钢混布局，此中高温库位于左侧，低温库位于右侧，凹凸温库現實為一栋大楼，證载总层数為 6 层，层高约 4.5 米，此中：高温库建成年月為 1980 年，設計冷藏能力為 5000T，低温库建成年月為 1986 年，設計冷藏能力為 7000T， 2003 年今後公司将高温库颠末 3 次革新，将高温库 1-5 层别离革新為低温库，截止本次追查日，現凹凸温库地下 1 层全為高温库（零下 0-2 度），地上1-5 层均為低温库（零下 15-18 度），地上第 6 层為阁楼。其布局特性為：根本為柱基筏形整片砼根本，自力柱、砼矩形柱，预制砼梁，楼面為砼無梁楼板，屋面為预應力空心板，库内設有保温层，外墙水泥沙浆粉面刷涂料，内墙喷明白灰或涂料，库内地面為水泥地面，大眾區域及楼梯地面刷环氧树脂，塑钢窗或木窗，木扶手铁雕栏，4 部貨梯，照明，消防、水卫举措措施齐备。
II、重置全價简直定
本次评估采纳重置本錢法，重置本錢法便是基于衡宇修建物的再制作用度或投資的角度来斟酌，經由過程估算出修建物在全新状况下的重置全價或本錢，再扣减因為各类消耗身分酿成的贬值，最後得出修建物评估值的一种评估法子。根基公式以下：
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衡宇修建物评估值=重置全價× 成新率
重置代價又称重置本錢，是采纳评估基准日時的修建質料、修建構配件、修建装备和修建技能等，依照评估基准日時的代價程度，從新制作于估價工具修建物具备等同功效的新修建物的正常代價。
在一般环境下，重置代價合用于一般修建物和因年月长远，已缺少與旧修建物不异的修建質料、修建構配件和修建装备，或因修建技能和修建尺度扭轉等，使旧修建物回复复兴制作有坚苦的修建物的估價。
（ 1 ） 肯定委估工具衡宇修建物建安工程造價
a、肯定凹凸温库主库建安工程造價
凹凸温库建成年代别离為 1980 年和 1986 年，因為建成時候较早，被评估单元没法供给工程决算資料，评估职员根据采集到的與评估工具功效具备等同功效、修建布局不异、修建范围至關、修建类型不异的凹凸温库工程造價，拔取该雷同工程造價指標作為参照物，經由過程将委估工具現實造價程度與作為参照物的雷同修建物比拟阐發在布局情势、层高及功效等方面的差别，综合阐發肯定委估工具建安工程造價。详细阐發進程為：
因為难以采集到原衡宇制作方面预（结）算資料，评估职员操纵采集到的與委估工具雷同的工程造價，按照現場查询拜访資料阐發，该工程與委估工具在功效、布局类型、根基機關上基底细符，故以之作為参照物與委估工具举行类比阐發。评估职员采集到與评估工具修建物功效具备等同功效的凹凸温库建安工程分項工程单方造價明细以下：
序号 項目名称 雷同工程单方造價（元/平方米）
1 土建及装潢部門 1378.3
2 電气、给排水、消防等部門 46.50
3 小计 1424.80
①買賣期日批改
委估宗地的评估基准日為 2016 年 6 月 30 日 ，可比雷同工程造價决算日期為2011 年 4 季度，则要對可比案例举行買賣日期批改。按照评估职员查询拜访采集的資料及武汉市造價辦理站颁布的武汉市工程造價指数，經由過程测算肯定買賣期日批改系数為 0.9443，各時候點造價指数增加率见下錶：
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年度 造價指数（环比增加率）
2012.1 -1%
2012.2 -0.39%
2012.3 -2.47%
2012.4 0.65%
2013.1 -0.20%
2013.2 0.07%
2013.3 -1.36%
2013.4 0.85%
2014.1 -0.51%
2014.2 -0.62%
2014.3 -1.11%
2014.4 -0.33%
2015 年度 -2.87%
2016.1 -0.79%
2016.2 4.56%
②层高批改
按照《資產评估經常使用数据與参数手册》中，参照分歧機關类型對工程造價的影响参数中對分歧层高對造價的影响参数錶以下：
层高（M） 3.6 4.2 4.5 6
造價（%） 100 108.3 112.45 133.30
③肯定凹凸温库主库建安工程造價
建安工程单方造價=雷同工程建安工程单方造價×期日批改系数×层高批改系数
=1424.80× 0.9443×（ 112.45/133.30)
=1135 （元/平方米）
建安工程造價=建安工程单方造價×面积
=1135×28,190.16
=31,995,832 元
④保温工程及從属工程
經由過程雷同工程造價本錢肯定保温工程造價為 5,685,007 元；從属工程為冷库制冷管道，經由過程测算肯定制冷管道造價為 2,176,000 元。
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⑤肯定凹凸温库总工程造價
凹凸温库主库总工程造價=31,995,832+5,685,007+2,176,000
=39,856,839 元
b、肯定凹凸温库從属用房建安工程造價
参照上述凹凸温库主库不含保温及從属工程的建安单方造價，肯定凹凸温库從属用房建安工程造價為：
凹凸温库從属用房建安工程造價=单方造價×修建面积
=1135× 1,260.34
=1,430,486 元
c、肯定凹凸温库总建安工程造價
凹凸温库总建安工程造價=凹凸温库主库总工程造價+凹凸温库從属用房建安工程造價
=39,856,839+1,430,486
=41,287,325 元
② 前期用度及其它用度简直定
前期用度及其它用度＝建安工程造價× 8.48%+修建面积× 13.50
＝41,287,325× 8.48%+29450.5× 13.50
＝3,898,746.91 元
③ 資金本錢简直定
資金本錢為该工程正常扶植工期内占用資金(包含建安造價、前期用度及其他用度)的筹資本錢,即利錢。假設資金在扶植期内平均投入,按评估基准日同期海内扶植貸款利率计较。
根据《天下同一修建安装工期定额》肯定该工程工期按 400 天，扶植期投資貸款利錢按 1-5 年期固定資產投資貸款利率 4.75%计较，则：
資金本錢＝(41,287,325+3,898,746.91) ×4.75% ×400/360× 1/2
＝ 1,192,410.23 元
④利润
重置本錢是按在現行市場前提下從新購建一項全新資產所付出的全数貨泉总额應包括資產開辟和制造商的公道收益（即開辟者利润）。資產重置本錢中的收益（即開辟者利润）部門简直定，以現行行業或社會均匀資產收益程度為根据，這次评料中的利润按 5%计。
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则:開辟者利润＝(建安工程造價+前期及其它用度) × 5%
＝(41,287,325+3,898,746.91) × 5%
＝2,259,303.60 元
⑤ 重置全價简直定
重置全價＝建安工程造價+前期用度及其它用度+資金本錢+利润
＝41,287,325+3,898,746.91 ＋1,192,410.23+2,259,303.60
＝48,637,786 元(取整)
III、成新率肯定
成新率简直定采纳如下两种法子综合评定计较
①理論成新率＝（經濟耐用年限－已利用年限） /經濟耐用年限
凹凸温库建成年代别离為 2 個時候點，此中高温库建成于 1980 年 12 月 ，低温库建成于 1986 年 12 月 。按國度扶植部颁布《房地產估價规范》有關划定，该钢混布局出產性用房經濟耐用年限為 50 年，则：
高温库理論成新率＝（50－35.35） /50＝29.30%
低温库理論成新率＝（50－29.35） /50＝41.30%
因為如今高温库和低温库現實為 1 栋大楼，不成朋分，且高温库和低温库修建面积相差不大，故本次评估按上述二者理論成新率的均匀值作為凹凸温库综公道論成新率，则：
凹凸温库综公道論成新率= （29.30%+41.30%） /2=35.30%
②勘测成新率简直定
衡宇修建物勘测成新率计较錶
修建物名称 凹凸温库 修建布局 钢混
房產證号 武房权證阳字第 修建面积 29450.5 平方米
200302917 号
項目 尺度分数 评定分数
1 、根本 25 10
布局 G 二、承重布局 25 10
三、非承重布局 15 7
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四、屋面 20 8
五、楼地面 15 6
小计：(1+2+3+4+5)×权重 0.75=30.75
六、門窗 20 8
七、錶里装潢 30 10
装潢 S 八、顶棚 20 8
九、其他（保温） 30 12
小计：(6+7+8＋9)×权重 0.12=4.56
十、给排水 30 14
装备 B 11 、電气照明 30 14
1二、其他 40 12
小计：(10+11 ＋12)×权重 0.13=5.2
判定评定分数：G+S+B=40.51%
年限法评定：〔﹝經濟耐用年限－已利用年限〕 /經濟耐用年限〕 ×100%=35.3%
综合成新率：判定评定分数×60%+年限法评分×40%=38.43%， 取 38%
③產权持有者按期對凹凸温库举行保护调養，凹凸温库今朝正常利用，衡宇判定成新率由技能职员現場勘测考评打分肯定為 40.51% （见上錶）。
④衡宇综合成新率＝理論成新率×40%+判定成新率×60%
＝35.30%×40%+40.51%×60%
＝38%
IV、评估值简直定
凹凸温库评估值＝重置全價×成新率
＝48,637,786×38%
＝ 18,482,359 元
案例 2： 二层楼業務所(西邊墙) 衡宇修建物评估明细錶序号 10
I、根基环境
纳入本次评估范畴内的二层楼業務所(西邊墙)位于武汉市汉阳區汉阳大道457 号，修建面积為 1411.2 平方米，未打點《衡宇所有权證》。
二层楼業務所(西邊墙)建成于 1990 年 12 月，修建布局為夹杂布局，共 2 层，简略装修，無電梯，照明，消防、水卫举措措施齐备，今朝该衡宇第 1 层已租赁現當成临街商店利用，第 2 层部門出租當辦公利用，租赁刻日均從 2016 年 1 月 1 日至2016 年 6 月 30 日止。
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纳入本次评估二层楼業務所(西邊墙)所占用的地皮面积按二层楼業務所修建面积占宗地内总修建面积比率来分摊地皮面积，计较公式以下：
二层楼業務所 修建面积/宗地上总修建面积×地皮面积
=1411.2/34270.67× 18,649.14
=0.0411 × 18,649.14
=766 平方米
II、评估進程
采纳收益法對评估工具举行评估，房地合估采纳收益還原法。收益還原法是應用得當的還原利率，将预期的评估工具房地產将来各年的正常纯收益折算到评估基准日上的現值，求其之和得出评估工具房地產代價的一种估價法子。
计较公式：
Ｖ＝ａ ÷ ｒ × ［ 1 －（ 1 ＋r） －ｎ ］
Ｖ：房地產代價 ａ：房地產年纯收益
ｒ：還原利率 ｎ：房地產残剩收益年限
年总收益是指待估房地產按法定用处和最有功效途出租或自行利用，在正常环境下，公道操纵房地產應获得的延续而不乱的年收益或年房錢，包含房錢收入和租赁包管金或押金的利錢收入。
净收益＝潜伏毛房錢收入－空置和收租丧失＋其他收入－运營用度
＝有用毛收入－运營用度
（ 1 ）潜伏毛房錢收入
潜伏毛收入是房地產在充實操纵、没有空置下所能得到的归因于房地產的总收入。
估價@职%C8L1k%员對统%19X8K%一@供需圈内，位置、布局、用处不异的用房举行市場查询拜访，综合斟酌采纳市場法肯定评估工具的潜伏房錢程度均匀為 43 每平方米元/月。则每修建平方米的年潜伏毛收入為：
43×12×1411.2=728,179 元
（2）有用毛收入
是從潜伏毛收入中扣除空置和收租丧失今後获得的归因于房地產的收入。
按照周邊衡宇租赁查询拜访环境，综合肯定其空置率為 5%，房錢丧失率為 3%，，则年有用毛收入為：
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728,179× （ 1-5%）×（ 1-3%） =671,017 元
（3）求取年总用度
年总用度亦即租赁谋划总本錢。它含：①维修费；②辦理费；③保险费；④税金。
①维修费
维修费是為保护衡宇正常功效的利用而對其举行保护和补缀。按修建物重置代價的 1.5%计较。参照武汉市扶植工程造價辦理站發出的《武汉地域修建安装工程二〇一六年二季度造價指数的通知》雷同用房造價指標為 1,000 元/平方米，按照评估工具現實利用修葺状态，肯定维修费率取 1.5%。则：
1,000×1.5% × 1411.2=21,168 元
②辦理费
辦理费指對出租衡宇举行的需要辦理所需的用度。按照评估工具的用处、范围，并参考企業的現實用度肯定辦理费按年总收益的 3%计较，则辦理费為：
671,017×3%=20,131 元
③取保险费
保险费是指房產所有报酬使本身的房產防止不测丧失而向保险公司付出的用度。按评估工具修建物現值的 0.15%-0.2%计较，按照估價职员現場查勘及連系衡宇建成年月综合肯定成新率為 49%，連系评估工具的現實环境，取保险费率為0.2%。则保险费為：
1,000×49%×0.2% × 1411.2=1,383 元
④税费
按照《省处所税務局關于衡宇出租有關税收政策的通知布告》（湖北省处所税務局通知布告 2015 年第 7 号），企奇迹单元、社會集團和其他组织應就获得的衡宇房錢收入按划定缴纳業務税及附加、房產税等税费。按照《財務部國度税務总局關于周全推開增值税改征增值税试點的通知》（財税〔2016〕36 号），由缴纳業務税改成缴纳增值税。一般纳税人出租其 2016 年 6 月 30 日前获得的不動產，合用简略单纯计税法子计税，依照 5%的征收率计较應纳税额，經测算合计按 16.84%计征（不含企業所得税）。则税费為：
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671,017× 16.84%=112,999 元
⑤用度合计
年总用度=21,168+20,131+1,383+112,999=155,681 元
（4）年纯收益為：
房地產年净收益=有用毛收入－运營用度
=671,017-155,681
=515,336 元
（5）净收益變革趋向阐發
颠末市場查询拜访，该片區周邊雷同物業的年递增比率在 2%-5%間，斟酌到通貨膨胀率及物價上涨身分，咱们展望其净收益均匀每一年环比递增率 g 為 3%。
（6）肯定還原利率
還原利率是将房地產的年净收益還原為代價的利率，實際上是一种投資收益率。
本次评估采纳危害累加法测算贸易不動產的還原利率。
還原利率计较采纳公式：本錢化率＝平安利率＋危害调解值
還原利率以平安利率與危害调解系数之和求取本錢化率，平安利率取近期中國人民銀行公布的一年期存款利率 1.5%，并斟酌行業危害、市場危害、谋划危害、財政危害等身分拔取一個危害值综合肯定。本次危害调解值取 6%。
本錢化率 r＝ 1.5%＋6%＝7.5%
（7）房地產收益刻日简直定
房地產收益期是评估工具自评估基准日起至预期将来可以获得收益的時候。它理當按照修建物的残剩經濟寿命和地皮利用权的残剩刻日来肯定，或按照有關法令、律例的划定，或按照相干限定性条目举行肯定。
在修建物残剩經濟寿命早于地皮利用权残剩刻日竣事的环境下，不動產的價值即是以修建物残剩經濟寿命為收益刻日计较的不動產價值，加之修建物残剩經濟寿命竣事後残剩刻日地皮利用权在评估基准日的價值。在修建物残剩經濟寿命晚于地皮利用权残剩刻日竣事的环境下，分為在地皮利用权出讓合同中未商定不成续期和已商定不成续期两种环境。對付在地皮利用权出讓合同中未商定不成续期的，不動產的價值即是以地皮利用权残剩刻日為收益期计较的不動產價值，加之地皮利用权残剩刻日竣事時修建物的残存價值折算到评估基准日時的價值。對付在地皮利用权出讓合同已商定不成续期的，以地皮利用权残剩刻日為房地產的收益刻日，選用响應的收益刻日為有限年的公式计较不動產的價值。
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連系本次评估工具，地上衡宇修建物 1990 年 12 月 建成并投入利用，按照國度扶植部的颁部尺度， 该类用房修建物的耐用年限為 50 年，衡宇修建物自评估基准往後残剩經濟寿命為 24.48 年；根据產权持有者供给的國有地皮利用證，衡宇修建物所占用的地皮利用权终止日期至 2054 年 6 月 1 日，地皮用处為工業用地，地皮性子為出讓，地皮利用权终止日期至评估基准日 ， 残剩刻日為 37.92 年。修建物残剩經濟寿命早于地皮利用权残剩刻日竣事，本次评估取定收益年限為 24.48 年。
（8） 残剩刻日地皮利用权在评估基准日價值简直定
連系本次评估工具，地上衡宇修建物 1990 年 12 月 建成并投入利用，按照國度扶植部的颁部尺度， 该类用房修建物的耐用年限為 50 年，衡宇修建物自评估基准往後残剩經濟寿命為 24.48 年；根据產权持有者供给的國有地皮利用證，衡宇修建物所占用的地皮利用权终止日期至 2054 年 6 月 1 日，地皮用处為工業用地，地皮性子為出讓，地皮利用权终止日期至评估基准日 ， 残剩刻日為 37.92 年。 修建物残剩經濟寿命早于地皮利用权残剩刻日竣事，则肯定修建物残剩經濟寿命竣事後残剩刻日地皮利用权利用年限為 13.44 年，本次對残剩地皮利用权评估的法子與本次评估陈述中地皮利用权评估法子不异，按修建面积分摊，肯定评估工具的分摊的地皮面积為 766 平方米，經测算肯定残剩刻日地皮利用权在评估基准日價值為196,862 元。
（9）计较房地產的收益代價
V=a/(r-g) × n]+q
=515,336÷（7.5%-3%） × ［ 1- （（ 1+3%） / （ 1+7.5%）） 24.48］ +196,862
=7,628,514 元
七、评估有關事項阐明
（ 1 ） 對付本次评估未打點產权證的衡宇，衡宇修建物的修建面积以企業丈量供给的面积作為评估根据，如與專業丈量機構丈量的現實修建面积不符，则應作响應的调解。
（2）纳入本次评估范畴内的二层楼業務所的评估值為房地合一價值，其他衡宇
修建物评估值均不含其占用地皮的價值。
（四）地皮利用权评估技能阐明
I、 评估工具描写
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一、评估工具與评估范畴
纳入本次评估范畴的無形資產-地皮利用权為武汉科德冷冻食物有限公司位于武汉市汉阳區汉阳大道 457 号的一宗國有地皮利用权，地皮明细及帐面值环境以下：
序号 地皮权證编号 地皮位置 用地用 利用权 證载面 本次评估 账面價值
途 类型 积(m2) 地皮面积
宗地一 武國用（2004）武汉市汉阳區汉工業用 出讓 18649. 17,883.14 8,809,693.80
第1425号 阳大道457号 地 14
本次评估地皮利用权證载面积 18649.14 平方米，因為委估宗地上衡宇修建物评料中二层楼業務所评估值包含其占用的地皮，地皮分摊的面积為 766 平方米，故本次评估的地皮面积應為證载面积减去二层楼業務所分摊的地皮面积，则肯定本次评估的地皮面积為 17,883.14 平方米。
二、地皮挂号状态
待估宗职位地方于武汉市汉阳區汉阳大道 457 号，國有地皮利用證号為：武國用（2004）第 1425 号，證载地皮利用权报酬武汉科德冷冻食物有限公司，證载面积為 18649.14 平方米，本次评估面积 17,883.14 平方米，證载地皮用处為工業，利用权类型為出讓，地皮利用年期至 2054 年 6 月 1 日止，地皮地号為 D09120009-1，图号為 18六、187。地皮挂号环境以下：
地皮挂号环境錶
序 地皮證号 宗职位地方置 地皮 利用 残剩使 證载地皮 本次评估土 開辟 东 南 西 北
号 用处 权类型用年限 面积 地面积 水平
武國用 汉阳區汉阳大 六通 临動 临汉阳 临居 临武汉市
1 (2004)第 道457号 工業 出讓 37.92 18649.14 17,883.14 一平 物园 大道 民區 贸易學院
1425号 路
三、地皮权力状态
待估宗地所有权為國度所有，地皮利用权人及利用者均為武汉科德冷冻食物有限公司，武汉科德冷冻食物有限公司于 2004 年 6 月 11 日打點了《國有地皮利用證》，地皮利用刻日至 2054 年 6 月 1 日止，截止本次评估基准日地皮残剩利用刻日為 37.92 年，地皮利用权性子為出讓，用处為工業用地。按照產权持有者提
供的地皮利用权权属声明，委估宗地未設定典質权等他項权力。
四、地皮操纵状态
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委估宗地上的衡宇建（構）筑物重要有武汉科德冷冻食物有限公司凹凸温库、辦公用房等。衡宇的修建布局為钢混、夹杂等几种情势，衡宇修建物因為修建時候较早，外观较為陈腐。
II、 地價影响身分阐發
A、一般身分
一、都會資本状态
(1) 都會地舆位置
武汉市是湖北省省城，地处華中要地本地，是華中地域和长江中遊經濟、科技、教诲和文化中間，是天下特大都會之一。地舆位置為东經 113°41 ′～115°05 ′，北纬 29°58 ′～31 °22 ′。在平面直角坐標上，全市工具最大横距 134 千米，南北最大纵距 155 千米。东起新洲區柳河乡将军山，西至蔡甸區樂成乡窑湾村，南至江夏區湖泗乡刘均堡村，北迄黄陂區蔡店乡間段家田村。周邊與湖北省的黄州、鄂州、大冶、咸宁、嘉鱼、洪湖、仙桃、汉川、孝感、大悟、红安、麻城等市、县交界。
在我國經濟地舆圈层中，武汉與湖北省内荆州、宜昌、十堰、襄樊、孝感、黄石等地级市相距 300 千米摆布；與长沙、郑州、南昌、洛阳、九江等大中都會
相距 600 千米摆布；與北京、天津、上海、廣州、 重庆、西安等特大都會相距 1200
千米摆布，得天独厚的區位上风很是较着，具备承东启西、接南轉北、通江達海的怪异上风，是我國首要的工業基地和交通、通訊關键。
(2) 都會行政區划及面积
武汉市下辖 13 區，别离是：江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山 7其中心城區和蔡甸、江夏、黄陂、新洲、工具湖、汉南 6 個远城區；和 3 個由武汉市當局直接辦理的國度级開辟區 (非行政區划) ：武汉經濟技能開辟區 (俗称沌口開辟區) 、东湖新技能開辟區、吴家山台商投資區。下辖 108 個街道处事处，21 個镇，15 個乡，大眾组织 3140 個，此中社區住民委员會 1107 個，村民委员會2033 個。武汉全境面积達 8494 平方千米，為湖北省面积的 4.6%。
二、地皮轨制與地價政策
武汉市地皮履行储蓄轨制，經由過程招標、拍賣的方法出讓和讓渡地皮，對市場上的地皮買賣举行规范、有序的辦理，盘活了地皮市場，增强了國有地皮資產的辦理。全市地皮市場的激活，有力地鞭策了本地的地皮買賣环境，對本地的地價影响较大。鄂州市當局十分關切房地產市場，出台了多項政策，在税收、工商、房產、计划、地皮等多個部分支撑房地財產的成长，筹备渐渐創建一個開放规范和可调控的房地產市場，推動住房商品化步调，鼎力扶植顺應都會中低收入阶级需求的經濟合用房和商品房。因為地皮利用轨制鼎新的影响和住房轨制鼎新使房地產買賣勾當日趋市場化，地皮買賣勾當已構成有序的市場。
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為贯彻落實《國務院關于增强地皮调控有關問题的通知》（國發〔2006〕 31 号）精力，增强對工業用地的调控和辦理，促成地皮節省集约操纵，按照地皮品级、區域地皮操纵政策等，河山資本部同一制定了《天下工業用地出讓最低價尺度》 (河山資發307 号) ，并于二○○八年十仲春三十一日河山資本部公布了《關于调解部門地域地皮等此外通知《（河山資發〔2008〕308 号），對部門地域的地皮级别举行了调解，且划定了地皮最低代價将作為武汉市國有地皮利用权出讓中的最低買賣底價；地皮讓渡中，如買賣申报代價低于地皮最低價，當局有優先采辦权。
上述各种辦法，包管了武汉市地皮的有用出讓和地價的不乱。
三、財產政策
按照武汉市的經濟成长方针，武汉市的財產政策是：創建起一個第三財產發財，第二財產主导上风较着，第一財產布局公道，與我國中部地域上风互补、分工协作的現代化經濟系统，渐渐構成以主城為焦點，由内向外的第3、2、一次財產圈层式结構布局。此中，第三財產成长以商贸、金融保险、房地產、交通、通訊作為支柱財產。
受財產政策影响，武汉市人民當局對谋划性用地與開辟扶植履行一费制收费法子，将對進入市地皮有形市場的谋划性用地有偿利用和開辟扶植應缴纳的行政奇迹性收费、當局性基金集中同一收取，并取缔和调解了部門收费項目及尺度。上述税费政策的施行，對付改良投資情况，刺激房地財產的成长起到杰出的促成感化。
四、都會计划與都會扶植方针
按照 2010 年 3 月 8 日國務院正式批复的《武汉市都會整體计划 (2010－2020) 》：
①都會性子
武汉市都會计划肯定的都會性子為：武汉是湖北省省城，國度汗青文假名城，我國中部地域的中間都會，天下首要的工業基地、科教基地和交统统信關键。
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②整體方针
都會成长的整體方针是：對峙可延续成长计谋，完美都會功效，阐扬中間都會感化，将武汉扶植成為經濟气力雄厚、科學教诲發財、財產布局優化、辦事系统先辈、社會就業充實、空間结構公道、根本举措措施完美、生态情况杰出的現代化都會，成為促成中部地域突起的首要计谋支點都會，進而為扶植國際性都會奠基根本。
③市域城镇系统布局
依照區域兼顾、城乡兼顾的原则，公道散布市域生齿和勞動出產力，優化設置装备摆設市域成长資本，严酷節制主城用地，踊跃促成新城成长，强化扶植一批重點城镇，構成以主城為焦點，新城為重點，中間镇和一般镇為根本，辐射到泛博屯子地域的多条理、收集状城镇系统。以长江、汉水及 318 國道、武黄公路、汉十高速公路等為重要城镇成长轴，點轴式结構各级城镇，修建武汉市四级城镇系统。第一级為主城；第二级為吴家山、蔡甸、常福、纱帽、纸坊、豹澥、北湖、阳逻、盘龙、邾城、前川等 11 個新城；第三级為新沟、侏儒、永安、大集、湘口、乌龙泉、安山、长轩岭、姚集、祁家湾、六指、汪集、仓埠、雙柳、旧街等 15 其中心镇；第四级為花山、柏泉、索河、邓南、山坡、木兰、辛冲等 29 個一般镇。
④都會成长區空間布局
都會成长區是都會功效的重要會聚區和都會空間的重點拓展區，总用地面积3261 平方千米，计划至 2020 年都會成长區城镇扶植用地面积 906 平方千米，城镇生齿 880 万人，人均城镇扶植用地面积 103 平方米。
操纵江河湖泊的天然款式和生态绿楔的断绝感化，依靠首要交通干線，在都會成长區構建轴向延展、组團结構的城镇空間，構成“以中間城區為核、多轴多心”的開放式空間布局。中間城區是都會成长區的焦點，重點培養和晋升都會辦事功效，强化高新技能財產和先辈制造業，成為我國中部地域的現代辦事中間。依靠區域性交通干道和轨道交通構成的复合型交通走廊，由中間城區向外沿阳逻、豹懈、纸坊、常福、汉水、盘龙等標的目的修建六条都會空間成长轴。整合新城和與之联動成长的新城组團，構成东部、东南、南部、西南、西部和北部等六大新城组群。中間城區的滨江焦點地段汇集大型區域性的大眾辦事本能機能，構成都會主中間，在中間城區得當的首要地段和各新城组群扶植都會副中間和组群中間，對主中間起支持和疏解感化。在各都會组團扶植组團中間，構成三级大眾辦事中間系统。
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⑤中間城區计划布局與功效结構
優化空間布局，持续上轮都會整體计划圈层成长、组團结構的思惟，指导都會功效的汇集成长，将中間城區计划布局调解為中心勾當區、东湖风光區和 15 個都會综合组團。中心勾當區依照“大集中、小分离”的模式，集中扶植滨江勾當區、王家墩商務區、汉口中間贸易區、环沙湖大眾辦事區、中北路商務辦公區等五大本能機能區域。综合组團以栖身、糊口辦事和都會工業為主导，以轨道交通線、快速路及主次干道，增强與中心勾當區的接洽。
中心勾當區是武汉的都會主中間，會聚都會首要的大眾辦事本能機能和大型的大眾辦事举措措施。计划扶植四新、鲁巷、杨春湖三個都會副中間。调解中間城區栖身用地结構，指导旧城栖身生齿向综合组團疏解，集中成片范围化扶植室第區，严酷制止零散扶植。外迁中間城區傳统工業，调解工業用地结構。優化晋升中間城區交通體系，扶植三环十三射的快速路體系，實現快速路入城。優化公园绿地结構，扩展绿地面积，凸显中間城區滨江滨湖绿化特點。
五、都會社會經濟成长状态
作為天下首要的工業基地，武汉的工業根本雄厚，综合配套能力强，已成长13 個各具特點的工業區，工業行業有 33 大类，工業企業 3 万多家，已構成钢铁、汽車、電機、高新技能四大支柱財產，并創建起一個第三財產發財，第二財產主导上风较着，第一財產布局公道，與我國中部地域上风互补、分工协作的現代化經濟系统，渐渐構成以主城為焦點，由内向外的第3、2、一財產圈层式结構布局。
B、區域身分
一、區域錶面
汉阳地处武汉西南部, 與汉口、武昌隔江鼎峙组成武汉三镇。茕居一镇的汉阳區，东濒长江，北依汉水，是京廣铁路大動脉與长江黄金水道十字交汇的中間，從来有“九省亨衢”之称。全區辖 11 個行政街道。
汉阳區地处武汉市西南部， 與汉口、武昌隔江鼎峙组成武汉三镇。茕居一镇的汉阳區，东濒长江，北依汉水，是京廣铁路大動脉與长江黄金水道十字交汇的中間，從来有“九省亨衢”之称。汉阳因深挚的汗青秘聞、怪异的地舆位置、丰硕的山川資本、光鲜的財產特點、便捷的水陸交通和庞大的開辟潜力等有益前提，現已成為武汉新區的焦點開辟區，以都會工業、房地財產、文化遊览業、現代辦事業四大財產為成长重點。
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二、交通状态
汉阳交通發財，根本举措措施完美。全區沿江岸線 32 千米，具有巨细船埠 42 個。杨泗港吊装船埠可终年停泊 5000 吨级貨轮。區内 318 國道、汉阳大道、鹦鹉大道、琴台路和墨水湖北路形成為了纵横交织、七通八達、便利快捷的交通收集。19 万門程控互换德律风，可直拨國錶里。琴断口水廠等一批大型水電举措措施為出產、糊口供给了靠得住的包管。
三、根本举措措施状态
汉阳區已具备较為完美的都會根本举措措施體系、辦事举措措施體系、杰出的財產配套情况、辦事情况等。
（ 1 ） 供水能力：現自来水廠日供水達 44 万吨以上。
（2） 供電能力：現有 22 万伏關键變電站 2 座，在建 3 座。将来 4 年将到達20 座。
（3） 供气能力：現有日供气 24 万立方米的能力。
（4） 排污能力：10 万吨污水处置廠已建成。
（5） 門路交通：正在構成汉阳區内“六纵六横”為支持的交通收集：龙阳大道、芳草路、江城大道、拦江堤路、鹦鹉大道、滨江大道 ; 月湖大道、琴台大道、汉阳大道、墨水湖北路、二环線、四新大道。
（6） 六湖連通及生态修复工程：结适用地结構，革新、新建沟渠十余条，将墨水湖、南太子湖、北太子湖、龙阳湖、三角湖、後官湖毗連领悟，它将實現一船摇遍六湖的美好假想。連通的内部河網水系經由過程墨竹港連通後官湖，經由過程琴断口小河連通汉水，經由過程春风闸和东湖泵站連通长江，構成“襟江带湖”的内、外部水系連通系统。环墨水湖将構成“都會绿心”，構建“六湖連通”的生态廊道，為市民供给多样化的遊樂、憩息空間，構成各具特點的滨水景观，營建柔美的湖光山色，提高城區防灾能力和水情况自净能力。
四、情况前提
全區地处亚热带大陸性季民风候带，有四時分明、無霜期长、雨热同季、温光同季的天气特性。终年均匀日照 2 111.8 小時，高值年為 2 332.2小時，低值年為 1 854.6小時。季候散布為夏日至多，冬日起码。年均匀气温為 16.5℃。整年中以 1 月温度最低，均匀气温為 3.5℃，极度最低气温為 -14.1℃；以 7 月温度為最高，均匀气温為 28.1℃，极度最高温度為 39.6℃。终年均匀降水量為 1 247.1毫米，高值年到達1 692.5毫米，低值年為 807.1 毫米。终年雨日85~88 天，5月份至多，通常是 10~11 天。 3月至 6月的雨日占整年的 46%~48%，日雨量大于或即是 50 毫米的暴雨進程通常是 3~4次，高值年達 7~9次，呈現在 5 月下旬至 7月上旬，有時呈現在 7月中旬至 8月中旬。
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五、財產會聚状态
汉阳經濟气力雄厚。武汉健民制药廠、武烟團體、百威公司、神龙汽車有限公司等 130 余家大中型企業座落區内。區属工業敏捷成长，共有機器、電子、建材、化工、纺织、轻工、汽車改装、生物工程等十多個門类，已構成综合性工業基地。汉阳以城带郊，农業根本坚實，物產丰硕。全區現有耕地 1300 公顷，渔池水面 600 公顷，农田水利根本举措措施配套，以蔬菜、水產物出產為主，禽、蛋、奶、林、果出產基地齐备，是武汉市首要的农副產物基地之一。
（3）個體身分阐發
待估宗职位地方于武汉市汉阳區汉阳大道 457 号，四至為西临動物园路、北临汉阳大道、南临住民區、东临墨缘楼（武汉市贸易學院），國有地皮利用證号為：武國用（2004）第 1425 号，證载地皮利用权报酬武汉科德冷冻食物有限公司，證载地皮用处為工業，利用权类型為出讓，證载面积為 18649.14 平方米，本次评估面积 17,883.14 平方米，地皮面积适中，對地皮操纵较為有益；地势平展；地皮外形法则，對地皮操纵较為公道；宗地周邊有華西病院、中國石化加油站、汉阳病院等機構，地皮現實開辟水平為委估宗地红線外“六通”（通路、通上水、通下水、通電、通信、通气），红線内“园地平整”，本次评估設定地皮開辟水平為委估宗地红線外“六通”（通路、通上水、通下水、通電、通信、通气）及红線内“园地平整”。详细根本举措措施环境以下：
（ 1 ）通路状态：宗地紧临骨干道汉阳大道，有多条公交路線從公司門前颠末，對交際通便捷；
（2）供水状态：供水来自市政工程供水管網，供水保障率约為 95%；
（3）排水状态：宗地内雨、污合流，排至市政下水管道，包管率 95%；
（4）供電状态：宗地供電接至市政供電管網，供電保障率约為 95%；
（5）通信状态：程控德律风，德律风路線為市话電缆路線，挪動德律风能笼盖全區域；
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（6）通气状态：與市政自然气管網相連，供气保障率為 95%。
（7）园地平整：宗地红線内“园地平整”。
III、 地價界说
一、按照拜托方供给的資料及現場勘测环境，至评估基准日 2016 年 6 月 30 日，委估宗地現實開辟水平為宗地红線外“六通一平”，即通路、通電、通上水、排水、通信、通气及园地平整。
二、本次评估宗地所設定的地皮利用权代價是委估宗地在评估基准日設定開辟水平為“六通一平”，證载地皮用处為工業，現實用处為工業，本次评估設定用处
為工業， 地皮获得方法為出讓前提下残剩利用年限為 37.92 年國有地皮利用权代價。
IV、 估價原则
地價是由地皮的功效、相對于稀缺性及有用需求三者互相感化、互相影响所構成的，而這些身分又常常处于變更當中。要做出准确的估價，必需要深刻领會構成地價的各身分及各身分之間的互相感化與影响，并做出過细的阐發、准确果断其變更趋向。是以，在肯定估價法子，举行估價以前，起首要准确把握地皮估價的基来源根基则，在估價原则的引导下，當真阐發影响地價的身分，機動應用各类估價法子，對地價做出最正确的果断。
一、供需原则
地皮的代價受市場供需状态的影响，在举行地皮估價時要充實斟酌市場供需的特别性，同時也要斟酌地皮市場的地區性，充實阐發地皮地點地區的市場供求状态，以便對地皮的代價作出较正确的市場展望。
二、替换原则
按照市場运行纪律，在统一商品市場中，商品或供给辦事的功效不异或大致类似時，代價低者吸引需求，即有两個以上互有替换性的商品或辦事同時存在時，商品或辦事的代價是颠末互相影响與比力之厥後决议的。地皮代價也一样遵守替换纪律，某块地皮的代價，受其它具备不异利用價值的地块，即同类具备替换可能的地块代價所牵制。换言之，具备不异利用價值、替换可能的地块之間，會互相影响和竞争，使代價互相牵制而趋于一致。
三、進献原则
按經濟學中的邊際收益原则，权衡各出產要素的價值巨细，可根据其對总收益的進献巨细来决议。對付地皮估價，這一原则是指不動產的总收益和地皮及修建物等组成身分配合感化的成果。此中某一部門带来的收益，對总收益而言，因為地價是在出產谋划勾當以前優先付出的，故地皮的進献具备優先性和特别性，评估時應出格斟酌。
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四、變更原则
地價受天然、經濟、社會及政治等诸多身分的影响，這些身分常常处于變更當中，地皮代價恰是在這些影响身分互相感化及變革進程中構成的。是以在举行估價時，應综合阐發各类身分的因果瓜葛及其變革纪律，掌控對地價影响较大的主导身分，從而正确公道地估算地皮代價。
总之，在评估進程中，要依照國度、处所有關划定，固守客观、公道、科學、正當的原则举行地皮代價评估，做到评估進程公道，评估法子科學，评估成果正确。
V、 估價法子
一、评估法子的選擇
本次评料中應用的估價法子是依照《城镇地皮估價规程》的划定，按照本地地產市場的發育环境，并連系估價工具的详细特色及特定的估價目標等前提适被選擇的。
颠末评估职员實地勘测、阐發論證并連系估價工具的區域前提，肯定對估價工具采纳基准地價系数批改法和本錢迫近法两种估價法子别离测算地皮代價，最後综合阐發其计较成果，肯定估價工具的评估代價。法子選擇的重要根据以下：
（ 1 ）因為武汉市已公布了《武汉市地皮级别與基准地價更新》，估價工具属于武汉市汉阳區，在其基准地價笼盖范畴内，故本次评估宜選用基准地價系数批改法；
（2）查询拜访待估宗地周邊地皮操纵状态，宗职位地方于武汉市汉阳區，地皮用处為工業用地，湖北省已颁布《省人民當局關于颁布湖北省征地同一年產值尺度和區片综合地價的通知》，及武汉市征地本錢数据可得，故可選用本錢迫近法举行评估；
（3）因為估價工具宗地為工業用地，其地皮收益难以正确剥离肯定，故不适合利用收益還原法；
（4）因為估價工具地上已计划扶植，故不适合利用假如開辟法。
（5）估價工具所属區域属于武汉市城區，經由過程市場查询拜访，比年来该區域不异用处的地皮買賣案例较少，不容易获得，故难以選用市場比力法。
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二、估價技能線路
（ 1 ）基准地價系数批改法
所谓基准地價系数批改法，就是指在求取一宗待估宗地代價時，按照本地基准地價程度，参照與待估宗地不异地皮级别或均質區域内该类用地地價尺度和各类批改身分阐明錶，按照二者在區域前提、個體前提、地皮利用年限、市場行情、微观區位前提等，肯定批改系数，批改基准地價從而得出估價工具地價的一种法子，其根基公式為：
P＝ P ′× (1+K) × Π S
此中：P—待估宗地代價
P ′—待估宗地對應的基准地價
K—待估宗地全数地價區位影响身分总批改值
n
K＝ Σ ki
i=1
ki—第i個待估宗地域位身分的批改系数
Π S—待估宗地個體身分批改系数的乘积
（2）本錢迫近法
本錢迫近法因此開辟地皮所花费的各項用度之和為重要根据，再加之必定的利润、利錢、應缴纳的税金、地皮增值收益等来计较地皮代價的估價法子。
其计较公式為：
地皮代價＝（地皮获得费+地皮開辟费+投資利錢+投資利润+税费+地皮增值收益）×年期批改系数
經由過程對上述两种估價法子测算的成果举行阐發及综合技能处置，终极求出估價工具地皮的总地價、单元面积地價。
VI、 地皮估價進程
法子一：基准地價系数批改法
一、基准地價的功效先容及内在
基准地價是某一時點上，在城镇各地皮级别或均質區域内，在均匀容积率程度和必定開辟水平下的统一用处（贸易、室第、工業等）的法定最超過跨過讓年限的完备地皮利用权的均匀代價。具备全域性、均匀性、時效性、分用处和有刻日的特色。
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城镇基准地價评估是综合斟酌影响城镇地皮質量的各类天然、社會、經濟身分，在地皮市場查询拜访的根本上，采纳科學的法子测算出分歧用地类型、分歧级别单元面积地皮利用权的均匀代價。武汉市市區地皮定级采纳“以多身分综合评定法為主，市場買賣代價举行级别校核為辅”的技能路子，應用開辟的地皮定级估價信息體系举行综合定级和贸易、室第和工業用地分类定级。在肯定级别代價後，創建起一整套宗地批改系统，從而構成可以按照详细前提變革的宗地代價，以此规范地皮市場買賣。
省物價局、省河山資本厅于 2015 年 8 月 4 日公布了《關于武汉市地皮级别與基准地價更新功效的批复》（鄂土資批 90 号）， 武汉市人民當局于 2015 年 9月 29 日公布了《關于施行武汉市城镇地皮级别與基准地價尺度（2014）的通知》（武政〔2015〕49 号），颁布武汉市 2014 年地皮级别與基准地價尺度自 2015 年11 月 1 日起履行。本次基准地價内在界说详见下錶：
武汉市基准地價内在錶
内容 估價期日 開辟水平 年限 利用权类型
用处
贸易 2014 年 6 月 30 日 六通一平 40 年 出讓國有地皮利用权
室第 2014 年 6 月 30 日 六通一平 70 年 出讓國有地皮利用权
商務辦公 2014 年 6 月 30 日 六通一平 40 年 出讓國有地皮利用权
工業 2014 年 6 月 30 日 五通一平 50 年 出讓國有地皮利用权
注：“六通一平”指红線外“通路、供電、通信、通上水、通下水、通气”及红線内“园地平整”；“五通
一平”指红線外“通路、供電、通信、通上水、通下水”及红線内“园地平整”。
该基准地價是按武汉市各种用地域片划分制订的，此中：贸易用地、室第用地、商務辦公用地基准地價的暗示情势為楼面地價，工業用地基准地價暗示情势為地面價。
二、肯定委估宗地所处區域地皮级别和基准地價 V1
工業基准地價内在是指工業用地地皮開辟水平為“五通一平”，地皮利用年限為 50 年期的區域内宗地地皮利用权的均匀代價。委估宗职位地方于武汉市汉阳區汉阳大道 457 号，工業用处，經查阅《武汉市市區工業用地级别與基准地價图》，该區域對應级别為工業用地二级地段，對應基准地價為 1388 元/平方米。
三、肯定估價工具區位影响身分批改系数∑ Ki
經由過程阐發有關工業用地資料肯定了對宗地地價有较大影响身分有：交通前提、根本公用举措措施状态、情况状态、財產會聚度、都會计划等。在此根本上體例工業用地批改身分阐明錶和批改系数錶。在估價進程中，依照基准地價尺度，工業二级用地地價批改身分阐明錶和批改系数錶，详见下錶：
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（ 1 ）肯定待估宗地地價批改身分阐明錶
按照《關于施行武汉市城镇地皮级别與基准地價尺度（2014）的通知》（武政〔2015〕49 号） 得悉，待估宗地宗地触及到的地價批改身分阐明錶以下：
Ⅱ级工業用地宗地地價區域身分批改系数指標阐明錶
身分名称 身分名称 優 较優 一般 较劣 劣
临街門路类型交通型骨干夹杂型骨干 糊口骨干道或交糊口型次干道 歧路
道 道 通型次干道
临公交站點状态 ≥23 <8
(条)
交通前提距火車站間隔 ≤2000 (2000,3000] (3000,4000] (4000,5000] >5000
(米)
距远程汽車站距 ≤2000 (2000,3000] (3000,4000] (4000,5000] >5000
离(米)
距口岸間隔(米) ≤2000 (2000,3000] (3000,4000] (4000,5000] >5000
根基举措措施 供電状态(%) ≥95 [85,95) [75,85) [60,75) <60
状态 供水状态(%) ≥95 [85,95) [75,85) [60,75) <60
排水状态(%) ≥95 [85,95) [75,85) [60,75) <60
坚忍类园地硬塑类园地 软塑类园地土體软散类园地土
情况状态 地外形况 土體，抗震能土體，抗震能抗震能力一般 抗震能力较弱體，抗震能力衰
力强 力较强
高新技能產高新技能產高新技能財產联
財產會聚財產储蓄积累影响度業接洽慎密業接洽一般系疏松區、一般 一般財產接洽松 自力散布區
度 區 區、一般財產 財產接洽一般區 散區
接洽慎密區
临地铁站點状态 ≤1500 (1500,3500] (3500,4500] (4500,5500] >5500
都會计划 (米)
都會主导功效區近期重點规近期次重點一般计划功效區中期计划功效區 远期计划功效區
计划状态 划功效區 计划功效區
注: (暗示>,) 暗示<,[暗示≥ ,] 暗示≤。
（2）肯定待估宗地地價區域身分批改系数錶
按照《關于施行武汉市城镇地皮级别與基准地價尺度（2014）的通知》（武政〔2015〕49 号） 得悉，待估宗地宗地触及到的地價區域身分批改系数錶以下：
Ⅱ级工業用地宗地地價區域身分批改系数錶
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身分名称 权重 身分名称 权重 優 较優 一般 较劣 劣
临街門路类型 0.1384 0.0343 0.0172 0 -0.0196 -0.0392
临公交站點状态 0.0778 0.0193 0.0097 0 -0.011 -0.022
交通前提 0.388 距火車站間隔 0.0676 0.0168 0.0084 0 -0.0096 -0.0191
距远程汽車站間隔0.0477 0.0118 0.0059 0 -0.0068 -0.0135
距口岸間隔 0.0565 0.014 0.007 降血壓保健茶,0 -0.008 -0.016
供電状态 0.0907 0.0225 0.0113 0腦鳴怎麼辦, -0.0129 -0.0257
根基举措措施状态0.2378 供水状态 0.0757 0.0188 0.0094 0 -0.0107 -0.0214
排水状态 0.0714 0.0177 0.0089 0 -0.0101 -0.0202
情况状态 0.1615 地外形况 0.1615 0.04 0.02 0 -0.0229 -0.0457
財產會聚度 0.0505 財產储蓄积累影响度 0.0505 0.0125 0.0063 0 -0.0072 -0.0143
临地铁站點状态 0.0891 0.0221 0.0111 0 -0.0126 -0.0252
都會计划 0.1622都會主导功效區规0.0731 0.0181 0.0091 0 0.0104 0.0207
- -
划状态
1 1 0.2479 0.124 0 -0.1416 -0.2832
按照區位前提阐明錶和批改系数錶連系委估宗地详细环境對宗地域位身分举行批改，详细批改环境见下錶。
委估宗地地價批改系数錶
身分 區域批改因子 批改身分阐明 好坏水平 批改系数
临街門路类型 交通型骨干道 優 0.0343
临公交站點状态(条) 约 14 条 一般 0
交通前提 距火車站間隔(米) 距汉口火車站约 7.5km 劣 -0.0191
距远程汽車站間隔(米) 汉阳客运中間约 6.2km 劣 -0.0135
距口岸間隔(米) 武汉轮渡硚口船埠约 1.7km 優 0.014
供電状态(%) 早洩, 约 95% 優 0.0225
根基举措措施状态 供水状态(%) 约 95% 優 0.0188
排水状态(%) 约 95% 優 0.0177
情况状态 地外形况 抗震能力较强 较優 0.02
財產會聚度 財產储蓄积累影响度 一般財產接洽一般區 一般 0
都會计划 临轻轨或地铁状态(米) 离地铁站约莫 300 米 優 0.0221
都會主导功效區计划状态 近期重點计划功效區 優 0.0181
合计 0.1349
故：宗地的區域身分批改系数為+13.49%。
四、肯定估價工具宗地個體身分批改系数 Kj
按照《武汉市 2015 年城镇地皮级别與基准地價更新》中的工業用地宗地地價個體身分批改系统對委估宗地的個體身分举行批改。
①利用年期批改
按照《武汉市 2015 年城镇地皮级别與基准地價更新》，當地皮出讓、讓渡時的残剩利用年限不即是法定最高年限時，應举行年期批改。本次委估宗地残剩利用年限為 37.92 年，按照《更新技能陈述》中關于工業用地利用年限批改的阐明，年期批改系数是根据以下公式计较所得：
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式中：R—— 地皮還原利率 (按基准地價技能陈述, 肯定本次還原利率取5.72%)
M—— 地皮利用权法定最超過跨過讓年限 (此处為 50 年)
N—— 残剩利用年限 (此处為 37.92 年)
Y—— 利用年期批改系数
因為委估宗地的残剩年限為 37.92 年，则年期批改系数為 0.9368。
②買賣期日批改
《武汉市 2014 年城镇地皮级别與基准地價更新》的评估基准日是 2014 年 6月 30 日。因為武汉市没有公布地價指数，按照评估职员查询拜访采集的資料，阐發待估宗地地點區域的地價變革环境，参照“中國都會地價動态监测網”和《湖北省都會地價监测陈述》颁布的 2014 年至 2016 年武汉市地價监测的数据，經由過程阐發计较“2014-2016 年武汉地價增加率状态” ,综合确按期日批改系数為 1.0551 。
2014-2016 年武汉地價增加率状态
年度 日期 环比增加率%
2014 年 三季度 0.36
四時度 0
2015 年 整年 3.98
2016 年 一季度 0.64
二季度 0.46
③宗地根本举措措施配套水平批改
按照《武汉市 2015 年城镇地皮级别與基准地價更新》，武汉市區评估的工業用地基准地價設定的開辟水平均為到達“五通一平”前提 (宗地外围“通路、供電、通信、通上水、通下水”和宗地内园地平整) ，而本次评料中宗地現實開辟水平為宗地红線外“六通” (宗地外围“通路、供電、通信、通上水、通下水、通气”和宗地红線内“园地平整”。估價工具宗地根本举措措施配套水平跨越了基准地價設定的開辟水平。是以必要举行開辟水平批改，按照武汉市根本举措措施批改錶知，估價工具根本举措措施配套水平批改值為 35 元/平方米。
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④宗地面积批改
按照《武汉市 2015 年城镇地皮级别與基准地價更新》 , 對委估宗地的分歧面积状态必要對其作出批改。评料中按照委估宗地面积状态，参照《武汉市 2015年城镇地皮级别與基准地價更新》中宗地面积批改系数錶举行批改，以下：
工業用地宗地面积批改明錶
指標尺度 優 较優 一般 较劣 劣
指標尺度 面积适中，對地皮利 面积對地皮操纵 面积對地皮操纵 面积较小，對地皮利面积太小，對地皮利
阐明 用极其有益 较為有益 無不良影响 用有必定影响 用發生紧张的影响
批改系数 1.07 1.035 1 0.97 0.935
待估宗地面积适中，面积對地皮操纵较為有益，其面积状态批改系数為1. 035。
⑤宗地外形批改
按照《更新技能陈述》，對委估宗地的分歧外形必要對其做出批改。评料中按照委估宗地外形，参照《更新技能陈述》中宗地外形批改系数錶举行批改，以下：
宗地外形批改系数錶
指標尺度 優 较優 一般 较劣 劣
指標尺度 外形法则，對 地皮操纵较為 地皮操纵無 外形不法则，對 外形不法则，對地皮
阐明 地皮操纵公道 公道 不良影响地皮操纵分歧理 操纵發生紧张的影
响
批改系数 1.07 1.04 1 0.96 0.93
待估宗地外形较法则，對地皮操纵较為公道，其外形状态批改系数為 1.04。
五、肯定估價工具在出讓前提下的宗地代價
将以上计较出的各身分批改系数代入基准地價计较公式，得出估價工具在出讓前提下的单元面积地價為：
V=V1 × (1+∑Ki)×Kj
=1388× (1+13.49%) ×0.9368 × 1.0551 × 1.035× 1.04+35
=1,711 元/平方米
法子二：本錢迫近法
一、基来源根基理
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所谓本錢迫近法，就因此開辟地皮所花费的各項用度之和為重要根据，再加之必定的利润、利錢、應交纳的税金和地皮增值收益来推算地皮代價的估價法子。其根基思绪是把對地皮的所有投資，包含地皮获得用度和根本举措措施開辟用度两大部門作為“根基本錢”，應用經濟學等量資金應获得等量收益的投資道理，加之“根基本錢”這一投資所應發生的响應利錢和利润，構成地皮代價的根本部門，同時按照國度對地皮的所有权在經濟上获得實現的必要，加之地皮所有权應得收益，從而求得地皮代價。其计较公式以下：
V＝Ea＋Ed＋T＋R1＋R2＋R3
式中：V----地皮代價；
Ea----地皮获得费；
Ed ----地皮開辟费；
T----税费；
R1----利錢；
R2----利润；
R3----地皮增值。
二、肯定地皮获得费 Ea
地皮获得费是為获得地皮而向原地皮利用者付出的用度。國度征用團體地皮而付出给屯子團體經濟组织的用度包含地皮抵偿费、安顿补贴费、地上附着物和青苗抵偿费。
按照《省人民當局關于颁布湖北省征地同一年產值尺度和區片综合地價的通知》（鄂政發〔2014〕12 号、2014 年 4 月 1 日起實施）的有關划定，本征地抵偿尺度是征采集體地皮的综合抵偿尺度，由地皮抵偿费和安顿补贴费两部門構成（不包括青苗抵偿费、地上附着物抵偿费），估價工具位于武汉市汉阳區汉阳大道 457号（五里墩四周），按照湖北省征地片區综合地價錶该區域對應的征地域片综合地價為 350000 元/亩，折合年產值尺度為 16667 元/亩，肯定地皮抵偿费和安顿补贴费合计為 350000 元/亩；地上附着物和青苗抵偿费的抵偿倍数為 1 倍，地上附着物和青苗抵偿费為 16667 元/亩，肯定地皮获得费為：
Ea＝（350000+16667）÷666.67＝550 元/平方米
则：地皮获得费為 550 元/平方米。
三、税费
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（ 1 ）耕地占用税
按照關于印發《湖北省耕地占用税合用税额尺度》的通知（鄂財税發 8号）中的有關划定，估價工具位于武汉市汉阳區，所处區域耕地占用税尺度為 50元/平方米。
（2）耕地開垦费
按照《湖北省耕地開辟專項資金征收和利用辦理法子》（鄂政發 52 号），“利用根基农田庇护區内耕地的，耕地開垦费為地皮抵偿费总额的 2 倍；利用其他耕地的，耕地開垦费為地皮抵偿费总额的 1 倍。”此外按照市物價局、市財務局《關于耕地開垦费、地皮闲置费、地皮复垦费尺度的复函》（武價函 74 号）武汉市尺度為城區根基农田庇护區内耕地 3 万元/亩，其他耕地 1.5 万元/亩，郊區根基农田庇护區内耕地 1.6 万元/亩，其他耕地 0.8 万元/亩，则估價工具的耕地開垦费為：
15000÷666.67＝22.5 元/平方米
（3）水利扶植基金
按照《湖北省水利扶植基金征收利用辦理法子》（湖北省人民當局令 182 号） ,“非农業扶植征用地皮，向用地单元按亩征收必定数额的水利扶植基金。详细尺度為：武汉市城區耕地每亩 2000 元，非耕地每亩 1500 元。市州（含省直管市城區），耕地每亩 1500 元，非耕地每亩 1000 元；县（市）城區耕地每亩 1000 元，非耕地500 元；乡耕地每亩 500 元，非耕地 300 元。”则待估宗职位地方于武汉市范畴内，故水利扶植基金為 2000 元/亩，约 3 元/平方米。
（4）不成预感费
按照《湖北省物價局省財務厅關于地皮统征包干收取不成预感费的通知（鄂價房地字 403 号）》划定“在征地進程中，由地皮辦理部分采纳统征包干法子征地的，地皮所產生的全数用度經肯定承認後，可按征地用度总额的 2-4%收取不成预感费。”連系待估宗地详细环境，本次不成预感费按征收尺度的 3%计取。
则：
不成预感费=550 × 3%
=16.50 元/平方米
则：待估宗地地皮获得费及税费為 642 元/平方米。
四、地皮開辟费
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地皮開辟费按该區域地皮均匀開辟水平下需投入的各項客观用度计较。
估價工具現實開辟水平為宗地红線外通路、通上水、通下水、通電、通信、通气，宗地红線内园地平整，本次评估参考《更新技能陈述》中的“根本举措措施配套水平批改值范畴錶”，連系估價职员對估價工具地點的武汉市地皮開辟本錢代價的查询拜访、阐發和估價工具的详细环境,肯定估價工具具有“六通一平”的地皮開辟用度明细以下錶，即地皮開辟费為 190 元/平方米。
地皮開辟用度明细錶
单元：元/平方米
開辟水平 開辟组成用度 合计
通路 供電 通上水 通下水 通气 通信 地皮平整
批改系数 50 25 25 25 35 15 15 190
五、投資利錢
按照委估工具的開辟水平和開辟范围，肯定地皮開辟周期為一年。假設地皮获得费和税费在获得地皮時一次付清，地皮開辟费在開辟期内平均投入，年利率取评估基准日同期的一年期銀行貸款利率 4. 35%，则按单利计较利錢為：
投資利錢= （地皮获得费及税费+開辟费× 1/2）× 4. 35%
= （642+190 × 1/2）× 4.35%
=32.06 （元/平方米）
六、投資利润
投資的目標是為了获得响應的利润，投資者是把地皮作為一种出產要素，以固定資產方法投入并阐扬感化，是以投資利润應與同業業投資回报相一致。参照近几年資金收益率的统计資料，并連系社會投資利润率的一般程度，取年投資利润率為 10%。则利润為：
R2＝（地皮获得费及税费＋地皮開辟费）×利润率
＝（642+190）× 10%
＝83.20 元/平方米
七、地皮本錢用度=1+2+3+4
=642+190+32.06+83.20
=947.26 （元/平方米）
八、地皮增值收益
地皮增值是區域地皮因扭轉@用%55v1y%处或举%931w4%行@地皮開辟，到達扶植用地的某种操纵前提而產生的價值增长额计较。因為估價工具由农業用地變成工業用地，地皮產生增值，按照武汉市一般环境，并斟酌到估價工具地點區域的地價增值程度和根本举措措施状态，并連系待估宗地地點區域的現實环境，地皮增值收益按地皮本錢费 25%计较,则地皮增值收益為:
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地皮增值收益＝（地皮获得费＋地皮開辟费＋税费＋利錢＋利润）×地皮增值收益
率
＝947.26 × 25%
＝236.82 元/平方米
九、肯定無穷年期地皮代價 V
按照以上各項计较成果，得出估價工具無穷年期地皮代價為：
V＝地皮获得费＋地皮開辟费＋税费＋利錢＋利润＋地皮增值收益
＝642+190+32.06+83.20＋236.82
＝ 1184.08 元/平方米
十、代價批改與肯定
（ 1 ）肯定年期批改系数 K1
年期批改系数＝K ＝ 1 1/(1 ＋r) n＝ 1 1/(1 ＋5. 72%) 37.92＝0.8787
－ －
1
此中： r 為地皮還原利率 (按基准地價技能陈述, 肯定本次還原利率取 5. 72%) 。
n 為残剩地皮利用年期 37.92 年。
（2）宗地面积批改
按照《武汉市 2015 年城镇地皮级别與基准地價更新》 , 對委估宗地的分歧面积状态必要對其作出批改。评料中按照委估宗地面积状态，参照《武汉市 2015年城镇地皮级别與基准地價更新》中宗地面积批改系数錶举行批改，以下：
工業用地宗地面积批改明錶
指標尺度 優 较優 一般 较劣 劣
指標尺度 面积适中，對地皮利 面积對地皮操纵 面积對地皮操纵 面积较小，對地皮利面积太小，對地皮利
阐明 用极其有益 较為有益 無不良影响 用有必定影响 用發生紧张的影响
批改系数 1.07 1.035 1 0.97 0.935
待估宗地面积适中，面积對地皮操纵较為有益，其面积状态批改系数為1. 035。
（3）宗地外形批改
按照《更新技能陈述》，對委估宗地的分歧外形必要對其做出批改。评料中按照委估宗地外形，参照《更新技能陈述》中宗地外形批改系数錶举行批改，以下：
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宗地外形批改系数錶
指標尺度 優 较優 一般 较劣 劣
指標尺度 外形法则，對 地皮操纵较為 地皮操纵無 外形不法则，對 外形不法则，對地皮
阐明 地皮操纵公道 公道 不良影响地皮操纵分歧理 操纵發生紧张的影
响
批改系数 1.07 1.04 1 0.96 0.93
待估宗地外形较法则，對地皮操纵较為公道，其外形状态批改系数為 1.04。
则待估宗地残剩年期地皮利用权代價＝（地皮获得费及税费+地皮開辟费+投資利錢+投資利润+地皮增值收益）×年期批改系数×面积批改系数×外形批改系数
＝ 1184.08 × 0.8787 × 1.035 × 1.04
＝ 1120 元/平方米
采纳本錢迫近法评估获得待估宗地 37.92 年期的地皮利用权代價為 1120 元/平方米。
●地價简直定
①對两种估價法子测算成果举行阐發
按照地價评估技能规程及估價工具的详细环境，别离采纳了本錢迫近法和基准地價系数批改法看待估宗地举行了测算，此中本錢迫近法测算成果為 1120 元/平方米，基准地價系数批改法测算成果為 1711 元/平方米，两种法子测算成果的差别很大。估價职员連系武汉市同类用地的地價程度，和评估职员的估價履历，認為委估地皮位于武汉城區范畴内采纳本錢迫近法测算時，没法斟酌到待估宗地的各类影响身分，造成估算成果偏低；而基准地價系数批改法举行估價所根据的估價原则是替换原则，從估價路子上是經由過程批改地價影响身分前提的差别求取地價，所根据的比力批改根本是本地當局颁布的一种用于對地價举行宏观引导、调控的基准地價，以是采纳基准地價批改法测算成果可以或许较為客观地反應本地的地價程度，故本次评估采纳基准地價批改法测算成果作為待估宗地地皮利用权代價的最闭幕果，即 1711 元/平方米。
②肯定出讓用地的代價
估價工具地價＝单價×面积
＝ 1711 × 17,883.14
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＝30,598,053元
VII、评估成果及阐發
無形資產-地皮利用权账面值為 8,809,693.80 元，评估值 30,598,053 元，评估增值 21,788,359.20 元，增值率 247.32%。
评估增值的重要原由于被评估单元获得地皮较早，比年跟着武汉市汉阳區根本举措措施渐渐完美，區域經濟成长较快及地皮需求的增长，致使地皮代價上涨，造成現時地皮利用权评估增值。
评估成果详见地皮利用权追查评估明细錶。
VIII、必要出格阐明的事項
（ 1 ）本次评估因此被评估单元权證用处作為最好利用用处，并發生响應的地皮收益；
（2）被评估单元正當获得地皮利用权，任何有關评估工具的运作方法、步伐合适國度和处所的有關法令、律例；
（3）有關评估工具的一切权證資料均由產权持有者供给。產权持有者對所供给的委估宗地的相干文件資料的真實性、正當性、完备性賣力。
（五）持久待摊用度评估技能阐明
持久待摊用度主如果平安變乱处置用度和维修革新用度。评估职员查询拜访领會持久待摊用度產生的缘由，查阅 了持久待摊用度 明细账和管帐凭證等資料，领會用度原始產生额、摊销刻日僧人存受益刻日。經核實，對平安變乱处置用度，經由過程對其受益刻日、摊销法子與應摊销金额举行核實，以經核實後的原始入帐價值為根本，再按评估确認的摊余年限确認评估值；對维修革新用度，在响應固定資產中评估，此处持久待摊用度评估為零。
（六） 欠债评估技能阐明
1 、评估范畴
本评估范畴為武汉科德冷冻食物有限公司經审计的活動欠债，详细為：活動欠债包含應付职工薪酬、應交税费、其他應付款。上述欠债在评估基准日账面值以下所示 （金额单元：人民币元）：
序号 科目名称 账面價值
1 應付职工薪酬 235,829.31
2 應交税费 673,467.10
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3 其他應付款 356,814.53
4 活動欠债小计 1,266,110.94
5 欠债合计 1,266,110.94
二、 评估法子及阐明
（ 1 ）應付职工薪酬
應付职工薪酬账面值為 235,829.31 元。為公司已计提但還没有付出的工會經费，评估职员在管帐师审计结論根本上核對了其计提和支用环境。經计较，應付职工薪酬评估值為 235,829.31 元。
（2） 應交税费
應交税费账面值為 673,467.10 元，其内容為應交增值税、企業所得税、都會保护扶植费、教诲费附加、处所教诲费附加和房產税、地皮利用税等，评估职员在管帐师审计结論根本上检驗了公司應交税费的税种和金额、缴费记實，查對了其纳税申报錶。經计较，應交税费评估值為 673,467.10 元。待税務部分對武汉科德冷冻食物有限公司税收缴纳环境举行清理稽察後，應交税费评估成果應作响應调解。
（3）其他應付款
其他應付账款账面值為 356,814.53 元， 重要内容為應付装备款、應付變乱款、代收代付力資款、公积金款等。评估职员在管帐师审计结論的根本上，按照企業供给的申报明细錶，查抄了明细账和有關凭證，對企業债務的真實性和完备性作出阐發果断。评料中對该债務均應以企業的資產举行了偿，應付账款的评估值為356,814.53 元。
（4） 预收金錢
预收帐款账面值為 0 元。评估职员在管帐师审计结論的根本上，按照企業供给的申报明细錶，查抄了明细账和有關凭證，對企業债務的真實性和完备性作出阐發果断。将應收账款红字重分类到预收金錢。
經计较阐發，预收帐款评估值為 84,326.00 元。
公司各項欠债具體评估环境请拜见各单元评估明细錶。
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4、评估结論及其阐發
（一）评估结論的拔取
咱们按照國度有關資產评估的法令、律例、规章和评估准则，本着自力、公道、科學、客观的原则，實行了資產评估法定的和需要的步伐，采纳資產根本法對武汉科德冷冻食物有限公司經审计後的全数資產和相干欠债举行了评估。
一、資產根本法评估结論：
在延续谋划条件下，經資產根本法评估，武汉科德冷冻食物有限公司股东全数权柄價值在评估基准日 2016 年 6 月 30 日所錶示的市場價值，详见以下评估成果汇总錶：
資產评估成果汇总錶
（金额单元：人民币万元）
序 項 目 账面價值 评估價值 增减值 增值率％
号 A B C=B-A D=C/A×100%
1 活動資產 361.98 415.33 53.35 14.74
2 非活動資產 1,800.80 6,097.39 4,296.59 238.59
3 此中：固定資產 858.68 3,017.78 2,159.10 251.44
4 無形資產 880.97 3,059.81 2,178.84 247.32
5 持久待摊用度 61.16 19.80 -41.36 -67.63
7 資產共计 2,162.78 6,512.72 4,349.94 201.13
8 活動欠债 126.61 135.04 8.43 6.66
9 欠债共计 126.61 135.04 8.43 6.66
10 净 資 產（所有者权柄） 2,036.17 6,377.68 4,341.51 213.22
由上錶錶白，武汉科德冷冻食物有限公司纳入评估范畴的股东全数权柄價值在 2016 年 6 月 30 日 的评估成果為：总資產评估值 6,512.72 万元，增值 4,349.94万元， 增值率 201.13% ；总欠债评估值 135.04 万元，增值 8.43 万元，增值率 6.66% ；股东全数权柄（ 净資產 ） 评估值 6,377.68 万元，增值 4,341.51万元，增值率213.22% 。
（二） 資產根本法评估成果與账面值比力變更环境及缘由
這次评估成果與账面價值比力變更环境有：資產总额增值 4,349.94 万元，增值率 201.13% ，此中：活動資產增值 53.35 万元，增值税 14.74% ；固定資產增值2159.10 万元，增值率 251.44 % ；無形資產地皮利用权增值 2,178.84 万元，增值率 247.32% ；持久待摊用度减值 41.36 万元，减值率 67.63% ；欠债增值 8.43 万元，增值率 6.66% ，净資產增值 4,341.51 万元，增值率 213.22% 。
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活動資產增值缘由：①存貨按市價评估增值；②應收账款红字重分类至预收金錢。
衡宇修建物评估增值缘由：①纳入本次评估范畴内的衡宇修建物建成年代较早，截止本次评估基准日修建質料、人工费相對付建成日有必定幅度的上涨；②企業對衡宇修建物计提折客岁限與本次資產评料中取定的衡宇修建物經濟利用年限纷歧致而至；③二层楼業務所的评估值為房地合一價值，其他衡宇修建物评估值均不含其占用地皮的價值。
無形資產地皮利用权评估增值缘由：被评估单元获得地皮较早，比年跟着武汉市汉阳區根本举措措施渐渐完美，區域經濟成长较快及地皮需求的增长，致使地皮代價上涨，造成現時地皮利用权评估增值。
装备类資產评估值與企業账面净值根基持平。
持久待摊用度评估减值缘由：對维修革新用度，在响應固定資產中评估，响應持久待摊用度评估為零。
（三）控股权溢價的阐明
本次评估工具為武汉科德冷冻食物有限公司股东全数权柄價值，不存在控股权溢價問题，也不必斟酌少数股权折價和股权活動性的影响。
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评估機構名称：湖北眾联資產评估有限公司
機構地點：武汉市武昌區东湖路 169 号知音團體东湖辦公區
三号楼四层
法定代錶人：胡家望
接洽人：尚赤
邮政编码： 430077
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