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江苏中超控股股分有限公司拟非公然刊行股票召募資金
收購無锡市恒汇電缆有限公司股权項目
資產评估阐明 (评估基准日： 2015 年 12 月 31 日 )
沃克森评报字【 2016 】第 0311 号
沃克森（北京）國際資產评估有限公司
江苏中超控股股分有限公司拟非公然刊行股票召募資金收購無锡市恒汇電缆有限公司股权項目·
資產评估阐明 目次
資產评估阐明目次
第一部門 關于《資產评估阐明》利用范畴的声明 ............................ 1
第二部門 企業關于举行資產评估有關事項的阐明 ........................... 2
第三部門 评估工具與评估范畴阐明 ................................ ....... 3
1、评估工具和范畴 ................................ .................... 3
2、什物資產散布环境及特色 ................................ ............ 4
3、企業申报的账面或账外無形資產 ................................ ...... 5
4、企業申报的錶外資產的类型、数目 ................................ .... 6
5、援用其他機構出具的陈述环境 ................................ ........ 6
第四部門 資產清考核實环境阐明 ................................ .......... 7
1、資產核實职员组织、施行時候和進程 ................................ .. 7
2、影响資產追查的事項 ................................ ............... 10
3、資產核實结論 ................................ ..................... 10
第五部門 資產根本法评估技能阐明 ................................ ....... 12
1、活動資產评估技能阐明 ................................ ............. 12
2、衡宇修建物评估技能阐明 ................................ ........... 18
3、呆板装备评估技能阐明 ................................ ............. 39
4、在建工程评估技能阐明 ................................ ............. 53
5、地皮利用权评估技能阐明 ................................ ........... 55
6、其他無形資產评估技能阐明 ................................ ......... 79
7、持久待摊用度评估技能阐明 ................................ ......... 98
8、递延所得税資產评估技能阐明 ................................ ....... 98
9、欠债评估技能阐明 ................................ ................. 98
第六部門 收益法评估阐明 ................................ ............. 103
1、评估工具 ................................ ........................ 103
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資產评估阐明 目次
2、收益法的利用条件及選擇的来由和根据 .............................. 103
3、收益法展望的假如前提 ................................ ............ 103
4、宏观經濟阐發 ................................ .................... 105
5、行業状态及成长远景 ................................ .............. 112
6、企業谋划、資產、財政阐發 ................................ ........ 116
7、评估模子的拔取 ................................ .................. 123
8、将来年度現金流的展望 ................................ ............ 125
9、折現率简直定 ................................ .................... 138
10、股权價值简直定 ................................ .................. 142
第七部門 评估结論及其阐發 ................................ ........... 144
1、评估结論 ................................ ........................ 144
2、评估增减值缘由阐發 ................................ .............. 145
3、股东部門权柄價值的溢價或折價的斟酌 ............................ 147
沃克森（北京）國際資產评估有限公司
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第一部門 關于《資產评估阐明》利用范畴的声明
本评估阐明仅供拜托方、相干羁系機谈判部分利用。除法令律例划定外，質料
的全数或部門内容不得提供應其他任何单元和小我，不得见诸公然媒體。
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第二部門 企業關于举行資產评估有關事項的阐明
本部門内容由資產评估拜托方——江苏中超控股股分有限公司和被评估单元
——無锡市恒汇電缆有限公司撰写并盖印，具體内容见附件一。
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第三部門 评估工具與评估范畴阐明
1、评估工具和范畴
评估工具為無锡市恒汇電缆有限公司于评估基准日的股东全数权柄價值。
评估范畴為無锡市恒汇電缆有限公司于评估基准日的全数資產及欠债，此中 ： 資產总额账面值為 81,258.68 万元，欠债总额账面值 51,382.70 万元，所有者权柄账面值 29,875.98 万元。评估前账面值已本分國際管帐师事件所审计，并出具了（本分業字 [2016] 4362 号）無保存定见的审计陈述。
資產评估申报汇总錶
金额单元：人民币万元
項 目 账面價值
活動資產 1 64,273.32
非活動資產 2 16,985.36
此中：可供出售金融資產 3
投資性房地產 4
固定資產 5 11,026.82
在建工程 6 2,895.97
無形資產 7 2,341.49
持久待摊用度 8 297.74
递延所得税資產 9 423.34
其他非活動資產 10
資產共计 11 81,258.68
活動欠债 12 51,279.41
非活動欠债 13 103.29
欠债共计 14 51,382.70
净 資 產 15 29,875.98
评估范畴以被评估单元供给的评估申报錶為准。
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2、什物資產散布环境及特色
無锡市恒汇電缆有限公司是一家電缆、電線出產企業，其什物資產的种类重要
有：存貨、衡宇建 (構) 筑物、呆板装备、車辆、電子辦公装备、在建工程等。上述
什物資產重要散布在廠區及公司的各個部分内，什物資產量大、寄存地址分离，部
分固定資產的单元價值较大。資產的重要散布及特色是：
(一) 存貨：存貨是由原質料、產制品、在產物及發出商品構成。
原質料重要包含企業外購铜丝、铝杆、铜杆、 PE 電缆料、低烟無卤护套料等，
存散布各個库房内，企業库存周轉快，均為近期購買。
產制品重要有低压電力電缆、中高压電力電缆和橡皮绝缘電缆等各类電線電
缆，别离寄存企業各個堆栈内，都可正常贩賣。
在產物重要有正在車間出產的布電線、排挤绝缘電缆、低中压電缆及领用的原
料等。
發出商品重要包含布電線、排挤绝缘電缆、低中压電缆等已發出的各种電線電
缆。
(二) 衡宇建（構）筑物
一、衡宇修建物散布在四個廠區，别离為老廠區、二廠區、新廠區、太湖廠區，
均位于宜兴市官林镇丰义村，老廠區重要有拉丝車間、束丝車間、老食堂、低压車
間、高压車間等；二廠區重要有新一号車間、新二号車間等；新廠區有辦公楼、新
食堂等；太湖車間有一号車間、二号車間等，各廠區重要布局為排架、框架、钢结
構、砖混布局等；衡宇建于 2005 至 2014 年之間，均打點產权證。
二、修建物重要為散布在廠區地面上車棚、围墙、門卫、門路等，今朝都可正常
利用，建成于 2005 年至 2014 年之間。
三、管道沟槽重要為接水工程，长度 260m，槽深為 0.6m，直埋方法铺設，建成于
2012 年 4 月。
(三) 呆板装备
一、恒汇電缆的主營營業為電線、電缆的出產及贩賣，其重要装备為拉丝機、挤
塑機、绞線機、成缆機等電缆出產装备及计量检测仪器仪錶、供電、起重搬运装备
等，寄存于出產車間内。装备中大部門為國產装备，大大都装备購買于 2000—2014
年間，维修调養较好，装备均能正常利用。
二、列入评估范畴的运输車辆重要為雷克萨斯JTHB626237二、丰田 TV7160G、梅赛
德斯-奔跑轿車、雅阁 HG7241AB 、普瑞维亚 JTEGD54M 、寶马 WBAKB410 、奔跑
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WDDNG7KB 等，車辆均為辦公用車，由企業同一调配利用。截至评估基准日委估車辆
维修调養正常，均正常加入年检。
三、列入评估范畴的電子装备重要為電脑、打印機、空调等，散布在辦公區域内，装备利用正常。
(四) 在建工程：重要為在建土建工程和在扶植备安装工程，為企業尚在扶植中或已建成但未轉入固定資產的項目，在建土建工程重要為新廠區钢構房，在扶植备安装工程重要為入口 110KV 高压電缆悬链出產線、金属管氩弧焊接轧纹出產線及110KVCCV 交联出產線海内配套装备等，還处于调试中。
3、企業申报的账面或账外無形資產
一、企業申报的账面记實的無形資產—地皮利用权重要為無锡市恒汇電缆有限公司具有的位于宜兴市官林镇丰义村的六宗地皮，账面價值為 23,414,853.85 元。
待估宗地的宗地名称、位置、挂号用处、地皮利用者、挂号面积、挂号地皮级别、地皮来历等环境详见下錶：
估價工具地點宗地挂号状态一览錶
序 地皮权證编 地皮位 挂号 挂号面积 四 至 终止 获得 地皮 备
号 号 置 用处 (㎡) 东 南 西 北 日期 方法 级别 注
宜國用 官林镇 本 道 道 空 國 丰义 抵
1 （2012）第 丰义村 工業 40,062.10 廠 路 路 地 2062/3/19 有出 工業 押
14600197号 區 讓 區段
宜國用 官林镇 本 本 本 國 丰义
2 （2004）字 丰义村 工業 5,284.90 廠 道 廠 廠 2054/11/15 有出 工業 抵
第 000881 （西廠 區 路 區 區 讓 區段 押
号 區）
宜國用 外 本 國 丰义
3 （2005）字 官林镇 工業 9,206.50 廠 廠 道 道 2054/9/14 有出 工業 抵
第 000046 丰义村 區 區 路 路 讓 區段 押
号
宜國用 廣 本 园 國 丰义
4 （2008）第 官林镇 工業 道 汇 廠 區 2057/6/26 有出 工業 抵
101970 号 丰义村 18,740.20 路 電 區 路 讓 區段 押
缆
宜國用 官林镇 外 小 道 道 國 丰义 抵
5 （2010）第 丰义村 工業 5,002.60 廠 河 路 路 2060/2/9 有出 工業 押
14600118号 區 讓 區段
宜國用 官林镇 村 本 道 本 國有 丰义 抵
6 （2015）第 丰义村 工業 7,000.80 地 廠 路 廠 2065/2/19 出讓 工業 押
108388 号 區 區 區段
二、企業申报的账面未记實的無形資產
企業申报的账面未记實的無形資產包含 1 項牌号权和 17 項項适用新型專利。
详细以下錶所示：
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（ 1 ）牌号
序号 牌号名 牌号图案 牌号编号 审定利用 有用刻日 审定辦事項目
称 商品类型
電缆；電線；磁線；绝缘铜線；電源質料（電
1 華王 第 6879035 号 第9类 2010/07/21-2020/0 線、電缆）；半导體器件；插座、插头和其它
7/20 毗連物（電器毗連）；電開關；發念头起動缆；
光导丝（光學纤维）（截止）
（2）專利
序 專利名称 利用行業 專利种别 專利编号 申请時候 权力人
号
1 一种阻水耐污橡套電缆 電線電缆 适用新型 ZL 2010 2 0163059.X 2010-4-20 無锡市恒汇電缆有限公司
2 一种强弱電复合電缆 電線電缆 适用新型 ZL 2010 2 0163056.6 2010-4-20 無锡市恒汇電缆有限公司
3 一种防鼠防蚁高强度橡塑 電線電缆 适用新型 ZL 2012 2 0197366.9 2012-5-4 無锡市恒汇電缆有限公司
复合電缆
4 一种微孔防潮電線 電線電缆 适用新型 ZL 2012 2 0197369.2 2012-5-4 無锡市恒汇電缆有限公司
5 一种微孔電線 電線電缆 适用新型 ZL 2012 2 0197355.0 2012-5-4 無锡市恒汇電缆有限公司
6 一种耐火阻燃高压電缆 電線電缆 适用新型 ZL 2012 2 0197367.3 2012-5-4 無锡市恒汇電缆有限公司
7 一种防潮電線 電線電缆 适用新型 ZL 2012 2 0197368.8 2012-5-4 無锡市恒汇電缆有限公司
8 一种多功效室内用光電复 電線電缆 适用新型 ZL 2012 2 0492077.1 2012-9-25 無锡市恒汇電缆有限公司
合软電缆
9 一种防鼠防蚁防火多功效 電線電缆 适用新型 ZL 2012 2 0502574.5 2012-9-27 無锡市恒汇電缆有限公司
橡套分支電缆
10 一种高抗拉旌旗灯号傳输卷筒 電線電缆 适用新型 ZL 2013 2 0522067.2 2013-8-26 無锡市恒汇電缆有限公司
電缆
11 一种雙层编织超柔嫩高强 電線電缆 适用新型 ZL 2013 2 0522426.4 2013-8-26 無锡市恒汇電缆有限公司
度橡套電缆
12 耐天气高导電复合布局電 電線電缆 适用新型 ZL201420714872.X 2014-11-25 無锡市恒汇電缆有限公司
力電缆
13 一种竖井用高强度复合電 電線電缆 适用新型 ZL201420714932.8 2014-11-25 無锡市恒汇電缆有限公司
缆
14 一种高效節能高导耐天气 電線電缆 适用新型 ZL201520306542.1 2015-5-13 無锡市恒汇電缆有限公司
排挤绝缘電缆
15 一种海上煤油平台無卤耐 電線電缆 适用新型 ZL201520306498.4 2015-5-13 無锡市恒汇電缆有限公司
泥浆中压電力電缆
16 一种高强度复合卷筒電缆 電線電缆 适用新型 ZL201520306463.0 2015-5-13 無锡市恒汇電缆有限公司
17 一种超柔嫩合适布局防火 電線電缆 适用新型 ZL201520306069.7 2015-5-13 無锡市恒汇電缆有限公司
電力電缆
4、企業申报的錶外資產的类型、数目
無
5、援用其他機構出具的陈述环境
本分國際管帐师事件所本分業字 [2016] 4362 号审计陈述。
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第四部門 資產清考核實环境阐明
1、資產核實职员组织、施行時候和進程
（一）追查组织事情
2016 年 1 月 26 日评估组派人進入現場，在教导企業填錶的同時，對企業的组织
機構及資產散布环境举行领會，针對填錶資產散布特色，和企業配合制订了具體的
現場追查施行规划。按照被评估企業的資產特色，在企業相干职员的共同下别离對
各种資產举行了追查。评估组清考核實事情從 2016 年 1 月 26 日起头， 2016 年 2 月 6
日竣事。追查事情竣事後，提交清考核實及現場查询拜访功课功效。
（二）資產核實的進程
一、引导企業相干职员起首自行举行資產追查，采集、筹备應向评估機構供给的
資料；
引导企業相干的財政與資產辦理职员在資產追查的根本上，依照评估機構供给
的“資產评估明细錶”、“评估查询拜访錶”及其填写请求、資料清单，過细正确的登
记填报，對被评估資產的產权归属證實文件和反應機能、状况、經濟技能指標等情
况的文件資料举行采集。
二、開端审查被评估单元供给的資產评估明细錶
评估职员經由過程查阅有關資料，领會触及评估范畴内详细工具的具體状态，然後
细心查對各种資產评估明细錶，開端查抄有没有填項不全、错填、資產項目不明白，
并按照履历及把握的有關資料，查抄資產评估明细錶有没有漏項等。
三、現場實地查询拜访
根据資產评估明细錶，评估职员對申报的現金、债权、固定資產、在建工程、
無形資產和债務按照它们的性子及特色，采纳分歧的現場查询拜访法子。如查询拜访装备运
行状况，是經由過程現場實地勘查及查阅有關資料得到。經由過程勘测現場，為肯定装备的
成新率筹备資料。
四、弥补、點窜和完美資產评估明细錶
按照現場實地查询拜访成果，進一步完美資產评估明细錶，以做到 “账”、
“錶”、 “實” 符合，錶内各項要素齐备。
五、查對產权證實文件
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對评估范畴的衡宇修建物、地皮利用权、車辆等权属举行查阅查對，以领會產
权环境。
（三）資產及欠债的核實法子
在追查事情中，咱们针對分歧的資產性子、特色及現實环境，采纳了分歧的清
查法子。
一、活動資產的核實法子
评估职员在账錶、账账、账實查對的根本上，核對了重要活動資產的原始管帐
資料，@經%75291%由%75291%過%75291%程對什%1y445%物@抽查清點、来往發函證和扣問企業有關职员等评估事情及作價的
需要步伐，對活動資產分类举行了核實。
(1) 什物性活動資產
企業什物性活動資產重要為存貨。评估职员起首對存貨内控轨制举行了查询拜访，了
解企業的存貨進、出和保管核算轨制，查對企業財政记實、统计报錶和實地皮查，抽
查存貨的收發、结轉和保管的票据、账簿记實，并查阅相干账簿记實和原始笔据，以
确認该存貨的真實存在及所有权归属。其次评估职员按照企業存貨状态，對存貨举行
了抽查清點，核實是不是有盘亏、盘盈环境。
(2) 非什物性活動資產
评估职员重要經由過程查對各单元的財政总账、各科目明细账和管帐凭證，重點對
貨泉資金、應收账款、预支账款、其他應收款等非什物性活動資產等科目举行核
驗。對付重要来往金錢，經由過程询證函的情势举行确認，對付貨泉資金經由過程清點、核
對銀行對账单、余额调理錶举行核實。
三、衡宇修建物的核實法子
按照企業供给的评估申报錶，评估职员在被评估单元有關职员的共同下對委估
面积、價值量大的重要衡宇建（構）筑物举行了勘查。
(1) 衡宇修建物的核實法子
對付衡宇的坐落位置、修建面积、建成年代與企業供给的有關資料举行查對；核
實衡宇修建物的布局类型、层数、层高、檐高、跨度、柱距、修建面积；勘查并记實
衡宇修建物的装修、举措措施及其利用状态、現實用处和企業保护维修状态；查阅重要
衡宇修建物的预 (决) 算书及施工图纸等；對付無衡宇所有权證的衡宇修建面积，按照
扶植工程计划允许證等資料来肯定。
(2) 修建物的核實法子
重要按照企業供给的评估明细錶，参照工程决算資料和財政决算資料，就修建
物评估明细錶中的相干技能数据举行查對，對付明细錶中没有完美的部門请求企業
逐項完美點窜评估明细錶。
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四、呆板装备的核實法子
被评估单元装备类資產重要分為呆板装备、電子装备和車辆。装备类資產的核
實是在被评估单元有關財會职员、装备辦理职员、技能职员的共同下举行。對装备
的勘查，重要為①核對什物，即按照追查评估明细錶所列項目，核對装备编号、确
認有没有此装备，同時按呆板上的铭牌核對装备名称、型号、规格、制造廠家、制造
年代。②產权核對，對一些價值较高的寶贵装备和對產权產生疑难的装备举行深刻
查询拜访，重要經由過程查阅定貨合同、購買發票等核實；對產权权属資猜中所载明的所有
人與被评估单元和相干當事人不符的环境，赐與高度存眷，進一步經由過程扣問的方
式，领會產权权属，并请求拜托方和相干當事人出具了“阐明 ” 和 “许诺函 ” 。 ③
查询拜访领會装备的現實技能状态，核對有關技能文件、資料。并對运行、妨碍、非在
用装备、闲置、保护调養环境等举行核對，并填列装备現場功课查询拜访錶和有關設置装备摆設
的查询拜访錶。對付申报錶中所填列内容與現實不符的，依照現場核實的环境，在收罗
企業有關辦理职员定见的条件下举行了响應的调解。④领會企業装备账面的组成是
否公道，有没有账面记實异样征象，為阐發评估增减值做好根本事情。
五、在建工程的核實法子
被评估单元的在建工程為装备安装工程、土建工程，被评估单元的在建工程項
目比力简略，以供给的追查明细錶與什物資產举行查對，并检察相干的订購合同，
确認安装進度及付款环境。
六、無形資產的核實法子
(1) 地皮利用权的核實
评估职员對委估地皮举行了現場核對，领會地皮利用近况、周邊地皮操纵情
况，并采集查對了有關征地协定，并查阅了有關缴费凭證， 查對地皮的获得方法。
(2) 其他無形資產的核實法子
评估职员查阅了無形資產的構成進程记實，采集了软件購買合同、專利證书及
有關交费环境，并對软件的功效、專利技能的先辈性举行领會。
七、欠债的核實法子
核實的内容包含欠债的構成缘由、账面值和現實欠债状态，重要领會某些账龄
较长的欠债有没有不需付出的环境及有没有應计而未计的债務。
八、损益类管帐科目
(1) 對付收入的核實，领會申报数据的正确性、收入變革趋向、和產物代價的
變革趋向和引發代價變革的重要身分等。
(2) 本錢及用度的核實和领會，按照汗青数据和展望錶、领會主營本錢的组成項
目，并區别固定本錢和變更本錢項目举行核實。重要领會企業各項時代用度划分的
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原则、固定性用度產生的纪律、根据和文件、變更性用度產生的依存根本和產生规
律。
(3) 领會税收政策、计提根据及是不是有優惠政策等。
2、影响資產追查的事項
本次评估未斟酌如下身分可能對資產追查成果酿成的影响：
（一）本次追查范畴以被评估单元供给的评估明细錶為准。
（二）纳入本次评估范畴的地下電缆、室外管網和修建物根本等隐藏工程因為實
際前提限定，未對其举行本色性勘测，评估职员經由過程查阅有關图纸、结算等相干替
代步伐，按照拜托方供给的相干参数為准举行评估。
（三）纳入评估范畴的發出商品寄存在各采購单元的工地或库房内，派别较多，
寄存分离，且因為清點日距评估基准日已有一段時候，部門存貨已投入到工程項目
中，清點难度较大，本次重要經由過程查阅發貨票据并發询證函的情势举行核實。
因為資料来历的不彻底而可能致使的评估工具與現實状态之間的差别，未在本
公司斟酌的范畴以内。
3、資產核實结論
在現場评估职员對恒汇電缆的資產举行了追查，详细环境以下：
(一) 非什物資產，评估申报明细錶和账面记實一致，申报明细錶與現實环境在
重要方面吻合。非什物資產在重要方面账實、账錶符合。
(二) 什物資產
一、存貨
存貨中的原質料、產制品寄存在恒汇電缆库房内，种类繁多，但库房内物品按
大类堆放整洁，標签標示准确，收支库数目挂号卡片记實實時正确。發出商品寄存
在各客户的工地及库房，重要經由過程發询證函核實，回函核實無误。
二、衡宇修建物类資產
（ 1 ）衡宇修建物
纳入本次评估范畴的衡宇均打點了衡宇產权證，產权所有人均為無锡市恒汇電
缆有限公司，產权清楚。此中有 8 項衡宇修建物已設立典質，详细明细以下：
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序 权證编号 對應地皮證号 修建物名称 修建面积 账面價值
号 m2 原值 净值
1 宜房权證官林字第 28ED000128 号 宜國用（2008）第 101970 号 一廠區拉丝車間 2,648.25 2,390,235.00 1,544,332.71
2 宜房权證官林字第EI200482 号 宜國用（2004）字第 000881 号 一廠區束丝車間 1,273.32 1,018,656.00 407,662.77
3 宜房权證官林字第E0004338 号 宜國用（2008）第 101970 号 一廠區低压車間 8,202.25 8,202,250.00 4,347,512.87
4 宜房权證官林字第 1000099968 号 宜國用（2010）第 14600118 号 新辦公楼 6,060.31 13,332,682.00 12,118,846.57
5 宜房权證官林字第 1000104392 号 宜國用（2012）第 14600197 号 二廠區新車間一 14,824.57 15,565,798.50 14, 087,047.75
6 宜房权證官林字第 1000104390 号 宜國用（2012）第 14600197 号 二廠區新車間二 13,366.75 16,040,100.00 14,516,290.50
7 宜房权證官林字第 1000112767 号 宜國用（2005）字第 000046 号 一廠區矿缆車間 2,646.25 2,381,625.00 1,448,325.70
8 宜房权證官林字第 1000134274号 宜集用（2014）第 14700003 号 太湖廠區車間二 6,275.34 6,068,847.70 5,348,172.04
合 计 55,297.04 65,000,194.20 53,818,190.91
（2）纳入本次评估的修建物及管道沟槽共 18 項，對應的地皮利用权均有地皮利用权證。
三、装备类資產
（ 1 ）呆板装备
無锡市恒汇電缆有限公司的主營營業為電線、電缆的出產及贩賣，其重要装备為拉丝機、挤塑機、绞線機、成缆機等電缆出產装备及计量检测仪器仪錶、供水、供電、起重搬运装备等，寄存于出產車間内，大大都均為國產装备，大部門装备購買于 2000—2014 年間，维修调養较好，装备均能正常利用。
（2）运输車辆
列入评估范畴的运输車辆重要為雷克萨斯 JTHB626237二、丰田 TV7160G、梅赛德斯-奔跑轿車、雅阁 HG7241AB、普瑞维亚 JTEGD54M、寶马 WBAKB4十、奔跑 WDDNG7KB等，均為辦公用車，由企業同一调配利用。截至评估基准日委估車辆维修调養正常，均能正常行驶并加入年检。
（3）電子装备
列入评估范畴的電子装备重要為電脑、打印機、空调等，散布在辦公區域内，装备利用正常。
四、在建工程
在建工程重要為在建土建工程和在扶植备安装工程，為企業尚在扶植中的項目，在建土建工程重要為新廠區钢構房，在扶植备安装工程重要為入口 110KV高压電缆悬链出產線、金属管氩弧焊接轧纹出產線及 110KVCCV 交联出產線海内配套装备等，還处于调试中。
五、地皮利用权
企業申报的账面無形資產—地皮利用权重要為無锡市恒汇電缆有限公司具有的位于宜兴市官林镇丰义村的六宗國有出讓地皮，均已設立典質。
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第五部門 資產根本法评估技能阐明
1、活動資產评估技能阐明
(一) 评估范畴
纳入评估范畴的各項活動資產，包含貨泉資金、應收单子、應收账款、预支账款、其他應收款及存貨等。上述資產在评估基准日账面值以下所示：
金额单元：人民币元
序号 科目名称 账面價值
1 貨泉資金 101,518,086.26
2 應收单子 320,000.00
3 應收账款 306,150,657.75
4 预支账款 2,016,609.31
5 其他應收款 6,786,846.64
6 存貨 225,941,031.19
7 活動資產合计 642,733,231.15
(二) 评估進程
评估進程重要划分為如下三個阶段：
第一阶段：筹备阶段
對肯定在评估范畴内的活動資產的组成环境举行開端领會，提交评估筹备資料清单和資產评估明细暗示范格局，依照评估機構评估规范化的请求，引导企業填写活動資產评估明细錶；
第二阶段：現場查询拜访阶段
一、查對账目：按照企業供给的活動資產评估明细錶資料，起首與財政台账查對，
然後和堆栈台账举行查對。通常資產中着名称和数目不符的、反复申报的、漏掉未报
的項目举行更正，由企業從新填报， 做到申报数真實靠得住。
二、現場查點：评估职员、企業物質部分、財政处等部分有關职员，對 2015 年 12月 31 日基准日的各項什物活動資產举行了現場清點，現金為全额清點，存貨的抽查什物比例為 40%摆布，價值量在 60%以上，在此根本上编写了 “現金清點錶” 和 “存貨抽查清點记實錶” 。對付未便举行現場清點的發出商品本次采纳發询證函的情势确認。
第三阶段：评定估算阶段
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一、将核實後的活動資產评估明细錶，录入计较機，創建响應数据库；
@二%EiR2t%、對各%J4x5A%种@資產，依照國有資產评估辦理法子、資產评估准则的划定，有针對性
地采纳市場法、重置本錢法，肯定其在评估基准日的公平價值，體例响應评估汇总錶；
三、提交换動資產的评估技能阐明。
(三) 详细评估法子
按照被评估单元供给的已本分國際管帐师事件所核定的資產欠债錶、企業申报
的活動資產各項目评估明细錶，在核實报錶、评估明细錶和什物的根本上，遵守自力
性、客观性、科學性的事情原则来举行评估事情。
一、貨泉資金
貨泉資金是由現金、銀行存款、其他貨泉資金構成。
⑴库存現金账面值 32,789.92 元，是寄存在財政部分保险柜中，币种全数為人民
币。评估职员在部分財政賣力人陪伴下，對現場日的库存現金举行清點，并當真填写
了現金清點錶，倒推核實，與账目一致，未發明其他异样征象。
對库存現金评估，采纳清點倒推的法子计较出评估基准日库存現金余额，并同現
金日志账、总账库存現金户余额举行查對。
經确認核實無误，以核實後的账面值确認评估值。
⑵銀行存款
銀行存款账面值 18,455,613.07 元，指企業存入各贸易銀行的各类存款。重要為
中國农業銀行丰义支行、中國扶植銀行官林支行、江苏宜兴屯子贸易銀行丰义支行、
江苏銀行宜兴支行等銀行的存款，均為人民币存款账户。
评估职员采纳對每一個銀行存款账户查對銀行存款日志账和总账并采集銀行對账
单，若是有未達账項则按两邊调理體例銀行余额调理錶，评估進程中，對銀行存款進
行了函證，回函均無疑议，而且無未達账項。在對上述資料查對無误的根本上，以账
面值确認為评估值。
⑶其他貨泉資金
其他貨泉資金账面值 83,029,683.27 元，為存入銀行的銀行承兑汇票、保函等的
包管金。
评估职员經由過程查對存款单及向銀行函證，未發明异样，故以核實後的账面值确認
為评估值。
貨泉資金账面值 101,518,086.26 元，评估值 101,518,086.26 元。
二、應收单子
應收单子重要為應收客户单元的銀行承兑汇票，评估基准日账面值為 320,000.00
元。
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對付應收单子，评估职员查對了账面记實，查阅了應收单子挂号簿，對現場日单子举行了查對清點，并倒扎核實，未發明异样。
應收单子评估值為 320,000.00 元。
三、應收账款
應收账款重要為應收的電缆款，评估基准日账面原值為 332,303,480.18 元，计提坏账筹备 26,152,822.43 元，账面净值為 306,150,657.75 元。
评估职员對應收账款截止评估現場時的收受接管环境举行领會，并對欠款单元發放了應收账款询證函，查對應收账款询證函的收受接管环境、账龄是非、曩昔的结算记實，同時對應收账款的可收受接管环境举行阐發。
评估基准日被评估单元應收账款总计655 笔。按照客户供给的資料，评估职员在核實無误的根本上，按照每笔金錢可能收回的数额肯定评估值。經由過程核實， 评估职员發明有可能產生坏账丧失，但详细的丧失項目和丧失金额没法正确果断，對此咱们参照管帐计提坏账筹备的方法，以账龄為根本，按照企業汗青上处置坏账丧失的履历和计提坏账筹备的管帐政策，估量出可能收不回的金錢，再從這部門應收账款总额中扣除获得评估值。联系關系方不计提坏账筹备。
應收账款的坏账筹备计提比比方下：
账龄 计提比例
6 個之内 0.5%
6 個月—1 年 5%
1-2 年 10%
2-3 年 30%
3-4 年 50%
4-5 年 80%
5 年以上 100%
因评估值中已斟酌坏账丧失危害，是以企業提取的坏账筹备评估為零。
應收账款评估值為 306,150,657.75 元， 無增减值。
四、预支金錢
预支金錢為预支的質料费等。评估基准日账面值為 2,016,609.31 元，無坏账筹备。
评估职员查對了管帐账簿记實，抽查了预支金錢的有關合同或协定和付款凭證等原始資料，經查抄预支金錢申报数据真實、金额正确，估计到期均能收回响應物質或勞務，經核實無误，以核實後的账面值确認评估值。
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预支账款评估值為 2,016,609.31 元。
五、其他應收款
其他應收款重要為投標包管金、包管金、及待抵扣税费等，账面值原值為7,823,902.29 元，计提坏账筹备 1,037,055.65 元，账面净值 6,786,846.64 元。
评估职员對其他應收款截止评估現場時的收受接管环境举行领會，并對部門欠款单元發放了其他應收款询證函。评估基准日被评估单元其他應收款总计 40 笔。按照客户供给的資料，评估职员在核實無误的根本上，按照每笔金錢可能收回的数额肯定评估值。經由過程核實评估职员有可能產生坏账丧失，但详细的丧失項目和丧失金额没法正确果断，對此咱们参照管帐计提坏账筹备的方法，以账龄為根本，按照企業汗青上处置坏账丧失的履历和计提坏账筹备的管帐政策，估量出可能收不回的金錢，再從這部門應收账款总额中扣除获得评估值。联系關系方不计提坏账筹备。
其他應收款的坏账筹备计提比比方下：
账龄 计提比例
1 年之内 5%
1-2 年 10%
2-3 年 30%
3-4 年 50%
4-5 年 80%
5 年以上 100%
因评估值中已斟酌坏账丧失危害，是以企業提取的坏账筹备评估為零。
其他應收款评估值為 6,786,846.64 元；無增减值。
六、存貨
存貨账面值為 225,941,031.19 元，重要為原質料、產制品、在產物、發出商品等。评估职员在企業財政职员的陪伴下，對存貨举行了實地皮點，清點金额占总金额60%以上，数目占总数目的 40%以上，根据收支库记實用倒推法子推算到基准日数目，抽查成果各項存貨账、實、錶符合。對付未便實地皮點的發出商品采纳發询證函的情势核實其真實性，未發明异样。
（ 1 ）對付原質料，由于出產周期较短的缘由，多数為近期采購，账面代價與市場代價相差不大，且账面值中已包括公道的运杂费、消耗、驗收收拾入库费等公道用度，故本次评估以其账面值确認评估值。
原質料评估值為 10,967,036.40 元。
（2）產制品
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產制品账面價值為 120,738,622.03 元，未计提存貨贬價筹备。重要為被评估单元出產的電缆、绞線等。本次评估采纳市場路子举行评估，從市場贩賣代價動身，扣除贩賣环節的税费及部門利润作為评估值。评估值计较公式為：
產制品评估值=该產物不含税贩賣单價 ×[1-贩賣用度/贩賣收入-贩賣税金及附加/贩賣收入-贩賣利润率 × 所得税率－贩賣利润率 × （ 1 －所得税税率） × 净利润折减率]× 该產物库存数目
此中净利润折减率為必定的比率，脱销產物為 0，一般贩賣產物為 50%，委曲可贩賣的產物為 100%。
本次评估一般贩賣商品，净利润折减率取 50%。
案例：
低压電力電缆（產制品评估明细錶第 606 項）
规格型号： YJV22-0.6/1KV-4x150
该項產制品数目為 44.528Km，經清點确認現實数目為 44.528Km，不含税的贩賣代價為： 255,781.79 元/Km。按照恒汇電缆供给的 2015 年 12 月 31 日的损益錶计较各項费率：
计较公式 贩賣用度/贩賣收入 税金及附加/贩賣收入 業務利润/贩賣收入
份子 10,309,236.76 1,145,516.72 31,739,493.34
分母 517,680,361.26 517,680,361.26 517,680,361.26
费率% 1.99% 0.22% 6.13%
注 1：業務利润為损益錶中業務利润加資產减值丧失计较所得。
评估值=该產物不含税贩賣单價 ×[1-贩賣用度/贩賣收入-贩賣税金及附加/贩賣收入-贩賣利润率 × 所得税率－贩賣利润率 × （ 1 －所得税税率） × 净利润折减率]× 该產物库存数目
=
255,781.79×[1-1.99%-0.22%-6.13%×15%-6.13%×(1-15%)×50%]×44.528
= 10,736,294.80 (元)
產制品评估值共 130,556,396.74 元。
（3）在產物
在產物账面值 50,155,022.37 元，為正在加工中的電線、電缆及领用的原質料等，账面值包含原質料價值和人工用度等，咱们對這些在產物的账面價值構成内容和管帐核算進程举行了核對，經核對，在產物账面價值入账正确，评估职员認為其账面值根基可以體如今產物的現時值值，故以核實後的账面值确認评估值。
注：對付廢铝等質料，按照市場代價乘以数目肯定评估值。
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在產物评估值 50,050,936.62 元。
（4）發出商品
纳入本次评估范畴的發出商品為输送至客户单元的電缆、绞線等，本次评估采纳市場路子举行评估，從市場贩賣代價動身，扣除贩賣环節的業務税金及附加、所得税作為评估值。评估值计较公式為：
發出商批评估值=该產物不含税贩賣单價 ×[1-贩賣税金及附加/贩賣收入-贩賣利润率 × 所得税率-贩賣利润率 × （ 1-所得税率） × 净利润折减率]× 该產物库存数目
注：與發出商品相干的贩賣用度在基准日前已產生，期後该部門商品根基不會產生贩賣用度， 故本次评估将贩賣用度率取值為 0。
案例：
節制電缆（產制品评估明细錶第 18 項）
规格型号： YJV22-12/20KV-3x300
该項库存商品数目為 10Km，經清點确認現實数目為 10Km，不含税的贩賣代價為：467,034.19 元/Km。按照恒汇電缆供给的 2015 年 12 月 31 日的损益錶计较各項费率
计较公式 税金及附加/贩賣收入 業務利润/贩賣收入
份子 1,145,516.72 31,739,493.34
分母 517,680,361.26 517,680,361.26
费率% 0.22% 6.13%
评估值=该產物不含税贩賣单價 ×[1-贩賣税金及附加/贩賣收入-業務利润率 ×所得税率-業務利润率 × （ 1-所得税率） × 净利润折减率]× 该產物库存数目
= 467,034.19×[1-0.22%-6.13%×15%-6.13%× （ 1-15%） × 50%]×10
= 4,495,449.30 (元)
發出商批评估值 49,312,021.33 元。
(四) 评估成果及阐發
一、活動資產评估成果
活動資產评估成果
序号 科目名称 账面價值 评估價值 增值额 增值率%
1 貨泉資金 101,518, 086.26 101,518,086.26 0.00 0.00
2 應收单子 320,000.00 320,000.00 0.00 0.00
3 應收账款 306,150,657.75 306,150,657.75 0.00 0.00
4 预支金錢 2,016,609.31 2,016,609.31 0.00 0.00
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5 其他應收款 6,786,846.64 6,786,846.64 0.00 0.00
6 存貨 225,941,031.19 240, 886,391.09 14,945,359.90 6.61
7 活動資產合计 642,733,231.15 657,678,591.05 14,945,359.90 2.33
二、增减值缘由阐發
活動資產的增值由存貨增值引發，存貨增值的原由于：產制品及發出商品的账面值為本錢價，评估值是依照市場價值扣除响應税费肯定，评估值中包括了公道的利润，故造成评估增值。
2、衡宇修建物评估技能阐明
(一) 评估范畴
纳入本次评估范畴的衡宇修建物类資產為無锡市恒汇電缆有限公司账面记實的修建物、修建物、管道沟槽。企業申报供给的“衡宇修建物追查评估明细錶” 所包含的修建物質產，详细以下：
单元：人民币元
資產名称 申报項数 账面原值 账面净值
衡宇修建物合计 31 88,777,243.78 71,635,547.73
固定資產--衡宇修建物 13 80,770,493.50 65,247,630.11
固定資產--修建物 17 7,991,250.28 6,374,135.53
固定資產-井巷工程 1 15,500.00 13,782.09
(二) 重要資產錶面
一、衡宇修建物散布状态和根基錶面
無锡市恒汇電缆有限公司衡宇修建物位于宜兴市官林镇丰义村；官林镇是宜兴西北部的區域性中間, 是天下重點镇、無锡市计划卫星小都會和宜兴市新兴生态型工贸重镇；官林镇位于以上海為龙头的长江三角經濟圈的中間點，东邻上海180千米，西接南京150千米，南望杭州 160千米，與长三角重要都會的車程在2小時内。官林镇地处江苏、浙江、安徽三省亨衢，交通便捷，水路运输、航空运输、陸路运输均七通八達，贯串中國經濟最發財的上海經濟圈。
無锡市恒汇電缆有限公司所占用地皮為六宗國有出讓地皮和一宗團體用地，用处均為工業用地。
纳入本次评估范畴内的衡宇修建物散布在四個廠區，别离為老廠區、二廠區、辦公區、太湖廠區，老廠區重要有拉丝車間、束丝車間、老食堂、老辦公楼、低压車間、
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高压車間等；二廠區重要有新一号車間、新二号車間等；辦公區有辦公楼、新食堂等；
太湖廠區有一号車間、二号車間等，各廠區衡宇重要布局為排架、框架、钢布局、砖
混布局等；修建物重要為围墙、門路、池塘、車棚等，管道沟槽有给水工程等，衡宇
建于 2005 至 2014 年。衡宇修建物类資產能知足正常出產谋划的必要。
二、重要衡宇修建物布局
衡宇重要布局為排架、框架、钢布局、砖混布局。
（ 1 ）排架布局
重要用于单层廠房，由屋架、柱子和根本组成横向平面排架，是廠房的重要承重
系统，再經由過程屋面板、吊車梁、支持等纵向構件将平面排架联絡起来，组成总體的空
間布局。排架布局的根本通常為自力根本；预制钢筋混凝土柱和吊車梁，混凝土或钢
支持；预制钢筋混凝土屋架、大型屋面板；屋面為卷材防水及平瓦屋面、部門為彩钢
板防水； 240妹妹砖墙围护； 铝合金窗、彩钢板門；地面為砼地面及耐磨面层，内墙面
多為夹杂沙浆抹面，刷白涂料，外墙面為抹灰墙刷涂料，此类衡宇重要為一廠區束丝
車間、一廠區低压車間、一廠區高压車間、二廠區新一号車間、二廠區新二号車間、
太湖廠區一号車間、二号車間等。
（2）框架布局
框架布局是指由梁和柱以刚接或铰接相毗連而成，组成承重系统的布局，布局
的衡宇墙體不承重，仅起到围护和分開感化，一般用空心砖或多孔砖等轻質板材等材
料砌筑或装置而成。框架布局的根本通常是钢筋混凝土自力根本，上部為現浇钢筋砼
框架柱、梁，現浇钢筋混凝土板，围护墙體通常是240妹妹厚機制多孔砖墙填充，少许
加气混凝土砌块填充料。铝合金窗、木門、全玻門及防盗門。廠區内的框架布局衡宇
重要為新辦公楼、新食堂等。
（3）钢布局
钢布局的根本為钢筋砼自力根本，標高1.2如下采纳黏土砖，墙厚為240 妹妹，標
高1.2米以上采纳压型钢板，承重柱為钢柱，屋顶為钢屋架，彩钢木屋面，铝合金窗、
彩钢板門、地面為水泥地面，钢布局修建物重要為一廠區拉丝車間等。
（4）砖混布局
砖混布局：根本通常是砖或砼条形根本，上部通常是砖承重墙，外墙240妹妹厚砖
墙，内墙為240妹妹厚砖墙，墙内設有機關柱及圈梁。楼板、屋面板為钢筋砼現浇板；
地面為水泥沙浆地面、地砖面层，铝合金門窗、木門及全玻門，室内有二次装修。屋
面有保温层、防水質料防水层。砖混布局修建物重要有老食堂、老辦公楼等。
（5）重要修建物和管道沟槽根基状态
重要修建物為围墙、門路。围墙為砖砌筑和铁艺墙，夹杂沙浆粉面，根本约為 0.5
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米深，高度為 2.5 米， 240妹妹 墙體，墙體中心有機關柱，铁艺围墙為铁栅栏，高度不
等；門路為砼地面及沥青砼，厚度為 150-200妹妹。管道沟槽重要有给水消防工程等，
為钢管直埋铺設。
三、地質及地基承力状态
按照區域地質資料，园地笼盖层厚度约為60米，综合断定修建园地种别為三类，
特性周期為0.45s，属于可举行扶植的一般园地。
宜兴市為长江下流冲积平原一部門，属于太湖水網平原區。本區域地質散布挨次
為 (1) 杂填土； (2) 粉質黏土； (3) 粉土； (4) 粉砂。按照本园地的工程地質前提和拟
建修建物的类型， (2) 粉質黏土层作為根本持力层。园地浅层地下水 (上层滞水) 及地
基土對混凝土布局及钢筋混凝土布局内钢筋無腐化性，對钢布局具微弱腐化性。 抗震
布防裂度為6度。
經現場勘查，总的环境以下：
(1) 根本承载能力。各重要修建物采纳了条形或自力根本，地基承载能力较好。
(2) 主體布局强度，各种建 (構) 筑物承重構件和非承重構件均杰出，具备继续承
力和利用的功效。
(3) 各衡宇修建物建成時候较短，但個體修建施工問题造成墙面渗水， 保护辦理
一般。
(4) 屋面一般采纳混凝土屋面或瓦屋面防水，历久性较好。
综上所述，咱们認為本次被评估的建 (構) 筑物，绝大部門衡宇仍可以或许知足继续使
用的功效。
四、重要修建物工程技能特性
(1) 新辦公楼：建成于2012年9月，修建面积為6060.31平方米，布局类型為框架
布局，半地下一层 (車库、消防池塘及泵房) ，地上七层，底层高4.5米，二层至六层
高3. 5米，七层高3. 9米，檐高25.9米；已打點衡宇產权證。
新辦公楼根本為钢筋混凝土自力根本、根本梁、地下室整板根本、電梯井。主體
布局為現浇钢筋混凝土框架柱和梁；現浇楼面板；錶里墙體均為KM1黏土空心砖、女
儿墙為尺度砖；屋面為現浇屋面板、上為20厚水泥沙浆找平层、有胎體涂膜一层、 3
厚APP涂膜防水、干铺沥青油毡一层、 40厚C20细石砼，内配4妹妹雙向钢筋網，粉平压
實抹光，按4m間距設分仓缝，缝内钢筋堵截後嵌防水油膏。装修环境：外墙夹杂沙浆
粉面干挂彩岗岩；内墙有玻璃隔绝距离，采纳瓷砖、乳胶漆、石材、木饰面、墙纸及铝塑
板等装修；地砖、石材、地板、地毯及砼等楼地面；楼梯為钢化玻璃雕栏及木扶手；
天棚有轻钢龙骨石膏板吊顶、钙塑板吊顶、板底粉面刷乳胶漆；全玻門、制品木門、
防盗門 ，铝合金門、铝合金窗；供配電照明體系、给排水體系、消火栓體系、德律风網
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絡等举措措施配套齐备，并設客梯1部。
(2) 二廠區新車間二： 建成于2014年2月，修建面积為13366.75平方米，布局类
型為单层排架布局，共3跨，跨度21米，轨顶高8.9米，屋架底高11.1米，檐高12.5米；
已打點衡宇產权證。
二廠區新車間二根本為钢筋混凝土自力根本、根本梁、砖带形根本。主體布局為
预制钢筋混凝土柱和吊車梁；预制钢筋混凝土折線型屋架、大型屋面板、上為20厚水
泥沙浆找平层、焊角钢、上铺单层彩钢木屋面。装修环境：外墙夹杂沙浆粉面刷涂料；
内墙夹杂沙浆粉面刷涂料；現浇混凝土、耐磨面层等地面；天棚為板底粉面刷乳胶漆；
彩板推拉門、铝合金窗；供配電照明體系、给排水體系、消火栓體系、等举措措施配套齐
全。
(3) 一廠區拉丝車間： 建成于2006年5月，修建面积為2648.25平方米，布局类型
為单层钢布局，檐高9米；已打點衡宇產权證。
一廠區拉丝車間根本為钢筋混凝土自力根本、根本梁、砖带形根本。主體布局為
H型钢柱和钢吊車梁；標高1.2 如下采纳黏土砖，墙厚為240 妹妹，標高1.2米以上采纳
压型钢板；屋顶為钢屋架梁，彩钢木屋面，铝合金窗、彩钢板門、地面為水泥地面，
供配電照明體系、给排水體系、消火栓體系等举措措施配套齐备。
(4) 一廠區老辦公楼：建成于2006年2月，修建面积為1208.26平方米，布局类
型為砖混布局，地上四层，各层高3. 5米，檐高14米；已打點衡宇產权證。
一廠區老辦公楼根本為钢筋混凝土及砖带形根本、設地圈梁。主體布局為現浇钢
筋混凝土機關柱和梁；現浇楼面板；錶里墙體均為黏土砖、女儿墙為尺度砖；屋面為
現浇屋面板、上為20厚水泥沙浆找平层、沥青卷材防水、 40厚C20细石砼，内配4妹妹雙
向钢筋網，粉平压實抹光，按4m間距設分仓缝，缝内钢筋堵截後嵌防水油膏。装修情
况：外墙铝塑板面；内墙采纳瓷砖、乳胶漆、石材、木饰面等装修；地砖、石材、地
板等楼地面；楼梯為铁艺雕栏及木扶手；天棚有轻钢龙骨石膏板吊顶、钙塑板吊顶、
板底粉面刷乳胶漆；全玻門、制品木門、防盗門，铝合金門、铝合金窗；供配電照明
體系、给排水體系、消火栓體系、德律风收集等举措措施配套齐备。
五、账面價值的组成
账面原值组成為：工程完工時的建安工程费组成和抵债获得。企業账面中未包括
前期用度如勘测設計费、工程扶植监理费、扶植单元辦理费和資金本錢用度等。
四、权力状态
纳入本次评估范畴的衡宇均已打點了衡宇產权證，别离取患了宜房权證官林字第
28ED000128号、 第E1200482号、 第FD000052号、 第E0004338号、 第E0002839号、 第
E0002840号、 第1000099968号、 第1000104392号、 第10004390号、 第1000112767号、
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第1000112765号、 第1000123643号、 第1000134274号等13份衡宇產权證， 合计修建面
积70317.04平方米，產权所有人均為無锡市恒汇電缆有限公司，產权清楚。
已典質的衡宇修建物见下錶：
明细錶序 名称 建成年月 布局 面积 典質人
号
1 一廠區拉丝車間 2006 年 5 月 钢布局 2,648.25 無锡市恒汇電缆有限公司
2 一廠區束丝車間 2005 年 8 月 排架 1,273.32 無锡市恒汇電缆有限公司
3 一廠區低压車間 2008 年 3 月 排架 8,202.25 無锡市恒汇電缆有限公司
4 新辦公楼 2012 年 9 月 框架 6,060.31 無锡市恒汇電缆有限公司
5 二廠區新車間一 2013 年 7 月 框、排架 14,824.57 無锡市恒汇電缆有限公司
6 二廠區新車間二 2014 年 2 月 排架 13,366.75 無锡市恒汇電缆有限公司
7 一廠區矿缆車間 2006 年 4 月 排架 2,646.25 無锡市恒汇電缆有限公司
8 太湖廠區車間二 2011 年 7 月 框、排架 6,275.34 無锡市恒汇電缆有限公司
合计 55,297.04
衡宇修建物所占用的地皮均获得宜兴市人民當局颁布的《國有地皮利用證》，證号别离為好國用（2008）第101970号、宜國用（2004）第000881号、宜國用（2005）第000046号、宜國用（2010）第14600118号、宜國用（2012）第14600197号、宜國用（2015）第108388号等，地皮用处為工業，地皮性子為出讓， 地皮利用权證均已典質。
此中太湖廠區車間一所占用的地皮為團體用地，證号為好集用（2014）第14700003号，利用权报酬無锡市恒汇電缆有限公司，地皮用处為工業，面积12504.5㎡。
(三) 评估進程
基于本次评估之特定目標，連系待评估衡宇建（構）筑物的特色，本次评估重要采纳本錢法對衡宇修建物举行评估。评估事情重要分如下四個阶段举行：
起首，清考核實根本数据并采集工程技能資料。评估职员進入現場後按照無锡市恒汇電缆有限公司供给的資產追查评估明细錶，举行账錶查對，重要查對衡宇修建物的名称、位置、布局、修建面积、利用年限、账面價值等；采集待估修建物的施工图纸、概预算、工程决算及產权資料。
其次，實地查勘。對衡宇的外型、布局情势、层数、高度、跨度、構件材質、錶里装修、利用维修、施工質量、水電管線安装利用的环境举行了较具體的勘测，访問有關衡宇修建物的辦理保护职员及利用职员。對衡宇修建物的位置、情况等举行查询拜访，并按現場查询拜访记實錶做具體记實，構成現場勘测錶。
再次，收集代價資料。收集本地的扶植工程概预算定额和質料、人工、機器代價變更的資料，采集有關辦理部分對衡宇修建物扶植的相干政策划定。
最後，评估作價及體例评估阐明。根据所收集的資料對评估工具举行身分阐發、评定估算，得出评估工具于评估基准日的评估價值，并终极構成评估技能阐明。
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(四) 评估根据
一、《中華人民共和國都會房地產辦理法》；
二、《中華人民共和國地皮辦理法》；
三、扶植部《衡宇完损品级评定尺度》；
四、中華人民共和國國度尺度 GB/T18508-2014 《城镇地皮估價规程》；
五、中華人民共和國國度尺度 GB/T50291-2015 《房地產估價规范》；
六、被评估单元申报的衡宇修建物追查评估明细錶；
七、固定資產明细账、產权證實等；
八、《江苏省修建與装潢工程计價定额》 (2014 年) ；
九、《江苏省安装工程计價定额》 (2014 年) ；
十、《江苏省市政工程计價定额》 (2014 年) ；
十一、《江苏省扶植工程用度定额》（2014）
1二、《宜兴市 2015 年 12 月質料代價市場信息》；
1三、被评估单元供给的與修建物、修建物相干資料；
1四、《資產评估經常使用数据與参数手册》；
1五、中國人民銀行颁布的评估基准日履行的貸款利率尺度；
1六、评估职员現場采集的其他資料；
1七、评估职员現場勘测的具體记實和平常执業中采集到的資料。
(五) 评估法子
本次衡宇修建物的评估采纳重置本錢法。
重置本錢法因此原本的修建、装修質料和施工技能、工艺，從新購建和待估衡宇
修建物利用功效同样的修建物所投入的各項用度之和，肯定重置價，同時按照修建物
的有形消耗和無形消耗和利用年限肯定其综合成新率，终极按照修建物重置價和成
新率的乘积肯定评估值。
衡宇建（構）筑物评估值=重置全價× 成新率
一、重置全價简直定
對典范衡宇和修建物，采纳投資估算指標调解法，即按照典范衡宇和修建物工程
特色，應用类比法對雷同衡宇和修建物举行阐發，找出其與典范衡宇和修建物的差别
身分，举行增减调解，從而计较出與典范工程雷同的衡宇和修建物的综合造價；對付
價值量小、布局简略的建 (構) 筑物采纳单方造價法肯定其建安综合造價。對各种建 (構)
筑物在其布局类型及利用功效的根本上按照该类型建 (構) 筑物在评估基准日及地點
地正常的施工程度、施工質量和一般装修尺度下肯定其基准单方造價，在此根本上根
据建 (構) 筑物的個性 (如分歧的层高、跨度、装修环境、施工坚苦水平等) 和現場丈量
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的事情量，采纳概算的法子举行代價调增和调减，将增减额折入修建物的单方造價内，
终极肯定出現實的单方造價尺度，以此作為修建物重置全價的计较根据。
對付典范衡宇和修建物重置全價计较以下：
重置全價＝建安工程造價＋前期及其他用度＋資金本錢
（ 1 ）修建安装工程造價简直定
包含土建、装修、安装三部門，重要包含直接工程费、間接费、利润、税金等。建安工程造價采纳投資估算指標调解法举行计较，评估职员套用《江苏省修建與装潢工程计價定额》 (2014 年) 、《江苏省安装工程计價定额》 (2014 年) 、《江苏省市政工程计價定额》 (2014 年) 、《江苏省扶植工程用度定额》（2014）等資料，并根据宜兴市 2015 年 12 月份的修建質料代價信息计较造價。
（2）前期及其他用度简直定
前期及其他用度按照國度成长鼎新委、扶植部發改代價 [2007]670 号文件《工程勘测取费尺度》、國度计委、扶植部计代價 [2002]10 号文件《工程設計取费尺度》、財務部財建［2002］ 394 号文件、苏財综 [2009]47 号文件、苏財综 [2009]47 号文件，测算出公道的前期用度的用度率。前期用度费率錶以下：
前期及其他用度錶
序号 取费項目 取费根本 单元 尺度 根据
1 扶植单元辦理费 工程造價 费率% 1.13% 財建[2002]394 号
2 勘测設計费 工程造價 费率% 3.05% 计代價[2002]10 号
3 工程监理费 工程造價 费率% 2.19% 發改代價[2007]670 号
4 招投標辦理费 工程造價 费率% 0.31% 计代價[2002]1980 号
5 情况影响评價费 工程造價 费率% 0.11% 计代價[2002]125 号
小计 6.79%
6 白蚁防治费 修建面积 元 2.3 苏地税函〔2011 〕 81 号
7 散装水泥專項基金 修建面积 元 2 苏財综（2009） 47 号
8 新型墙體專項基金 修建面积 元 10 苏財综[2008]43 号
小计 14.3
（3）資金本錢简直定
資金本錢為修建物正常扶植工期内占用資金的筹資本錢。系在扶植期内為工程扶植所投入資金的貸款利錢，其采纳的利率按基准日中國人民銀行划定尺度计较，工期按扶植工程公道扶植周期计较。
資金本錢＝（建安工程造價+前期及其他用度） × 正常扶植期 × 正常扶植期貸款
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利率 ×1/2
二、成新率简直定
本次评估衡宇修建物成新率简直定，采纳現場勘测成新率和理論成新率两种法子
计较，并對两种成果按勘测和理論 6： 4 的比例加权均匀计较综合成新率。此中：
勘测成新率 N1 ： 經由過程评估职员對各建（構）筑物的實地勘测，對建（構）筑物的
根本、承重構件（梁、板、柱）、墙體、地面、屋面、門窗、墙面粉刷、吊顶及上下
水、透风、電照等各部門的勘测，按照原城乡情况扶植庇护部公布的《衡宇完损品级
评定尺度》、《判定衡宇新旧水平参考根据》和《衡宇分歧成新率的评分尺度及批改
系数》，連系修建物利用状态、维修调養环境，别离评定得出各修建物的現場勘测成
新率。
理論成新率按照經濟利用年限和衡宇已利用年限计较。
理論成新率 N2= （ 1 －已利用年限/經濟寿命年限） ×100%
經以上两种法子计较後，經由過程加权均匀计较成新率。
成新率 N=勘测成新率 N1×60%+理論成新率 N2×40%
三、评估值简直定
评估值＝重置價值× 成新率
(六) 典范案例评估阐發
案例一：新辦公楼（衡宇修建物明细錶序号7）
產权持有者：無锡市恒汇電缆有限公司；
布局：框架；
修建面积： 6,060.31平方米；
账面原值： 13,332,682.00元；
账面净值： 12,039,683.77元。
一、錶面
新辦公楼建成于2012年9月，修建面积為6060.31平方米，布局类型為框架布局，
半地下一层 (車库、消防池塘及泵房) ，地上七层，底层高4.5米，二层至六层高3. 5
米，七层高3. 9米，檐高25.9米；已打點衡宇產权證，證号為好房权證官林字第
1000099968号。
新辦公楼根本為钢筋混凝土自力根本、根本梁、地下室整板根本、電梯井。主體
布局為現浇钢筋混凝土框架柱和梁；現浇楼面板；錶里墙體均為KM1黏土空心砖、女
儿墙為尺度砖；屋面為現浇屋面板、上為20厚水泥沙浆找平层、有胎體涂膜一层、 3
厚APP涂膜防水、干铺沥青油毡一层、 40厚C20细石砼，内配4妹妹雙向钢筋網，粉平压
實抹光，按4m間距設分仓缝，缝内钢筋堵截後嵌防水油膏。装修环境：外墙夹杂沙浆
粉面干挂彩岗岩；内墙有玻璃隔绝距离，采纳瓷砖、乳胶漆、石材、木饰面、墙纸及铝塑
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板等装修；地砖、石材、地板、地毯及砼等楼地面；楼梯為钢化玻璃雕栏及木扶手；
天棚有轻钢龙骨石膏板吊顶、钙塑板吊顶、板底粉面刷乳胶漆；全玻門、制品木門、
防盗門，铝合金門、铝合金窗；供配電照明體系、给排水體系、消火栓體系、德律风網
絡等举措措施配套齐备，并設客梯1部。
現場查询拜访状态：衡宇布局坚忍，墙面完备，屋面無渗漏，衡宇未呈現不平均的缝隙，室内举措措施均属较好。总體外观环境较好，衡宇利用状况杰出。
二、重置全價
重置全價=修建安装工程造價+前期及其他用度+資金本錢
（ 1 ）修建安装工程造價
以被评估修建物的修建图纸和完工資料為根本，按《江苏省修建與装潢工程计價定额》 (2014 年) 、《江苏省安装工程计價定额》 (2014 年) 、《江苏省扶植工程用度定额》 (2014 年) 等划定的尺度调解测算以下：
1 ）修建工程造價测算錶：
修建装潢工程费计较錶
金额单元：人民币元
序号 用度名称 计较公式 费率% 计较成果
分部門項工程量清单用度 A=1+2+3+4+5 7,009,662.42
一、人工费 《江苏省修建與装潢工程计 923,801.25
價定额》 2014 年
A 其 二、質料费 同上 5,413,035.38
中 三、機器费 同上 241,619.95
四、辦理费 (1+3)× 费率 25 291,355.30
五、利润 (1+3)× 费率 12 139,850.54
辦法項目清单用度 B=1+2+3+4+5+6+7+8 1,002,616.88
一、单價辦法項目费 《江苏省修建與装潢工程计 634,609.61
價定额》 2014 年
二、平安文明施工辦法费 A× 费率 3 210,289.87
B 其 三、夜間施工增长费 A× 费率 0.1 7,009.66
中 四、非夜間施工照明费 A× 费率 0 0.00
五、冬雨季施工费 A× 费率 0.1 7,009.66
六、已竣工程庇护费 A× 费率 0.05 3,504.83
七、姑且举措措施费 A× 费率 2 140,193.25
C 其它項目用度 二次装修按合同 3,300,000.00
D 質料费调差 -242,553.03
E 以上合计 E=A+B+C+D 11,069,726.27
规费 F=1+2+3 398,510.15
F 其 一、工程排污费 E× 费率 11,069.73 11,002.32
中 二、社會保障费 E× 费率 332,091.79 330,069.50
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三、住房公积金 E× 费率 55,348.63 55,011.58
G 税金 G= （E+F） ×税率 3.413 391,410.91
H 工程造價 H=E+F+G 11,859,647.33
人工質料代價调解錶：
序号 質料名称 单元 数目 市場價 定额價 单價差 总價差
1 中 (粗) 砂 t 1534.965 83.03 69.37 13.66 20,967.63
2 碎石 16 t 518.645 75.88 68.00 7.88 4,086.92
3 碎石 20 t 302.222 75.88 70.00 5.88 1,777.07
4 碎石 40 t 356.950 75.88 62.00 13.88 4,954.47
5 石灰膏 m3 9.660 219.30 108.00 111.30 1,075.15
6 尺度砖 240×115×53 百块 404.988 67.59 42.00 25.59 10,363.65
7 多孔砖 KM1190×190×90 百块 2351.861 69.02 38.00 31.02 72,954.74
8 水泥 32.5 级 t 559.392 242.80 310.00 -67.20 -37,591.16
9 商品混凝土 C15(泵送) m3 87.620 360.00 332.00 28.00 2,453.37
10 商品混凝土 C30(泵送) m3 2267.604 420.00 362.00 58.00 131,521.01
11 平凡成材 m3 1.312 2,362.91 1,600.00 762.91 1,000.74
12 复合木模板 m2 3593.737 66.48 38.00 28.48 102,349.63
13 周轉木料 m3 25.477 2,362.91 1,850.00 512.91 13,067.63
14 钢筋 (综合) t 297.674 2,100.00 4,020.00 -1,920.00 -571,533.88
合计 -242,553.03
人工费调解 工日 10,618.41 87.00 82.00 5.00 53,092.03
注：人工费调解额已计入A1人工费中
2）安装工程造價测算
安装工程费计较錶
金额单元：人民币元
序号 用度名称 计较公式 费率% 计较成果
分部門項工程量清单用度 A=1+2+3+4+5 1,004,273.57
一、人工费 《江苏省安装工程计價定额》 2014 127,957.98
年
A 其 二、質料费 同上 38,452.55
中 三、機器费 同上 16,192.86
四、主材费 753,852.46
五、辦理费 (1)× 费率 39 49,903.61
六、利润 (1)× 费率 14 17,914.12
辦法項目清单用度 B=1+2+3+4+5+6+7+8 29,626.07
B 其 《江苏省安装工程计價定额》 2014
中 一、单價辦法項目费 年 0.00
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二、平安文明施工辦法费 A× 费率 1.4 14,059.83
三、夜間施工增长费 A× 费率 0.1 1,004.27
四、非夜間施工照明费 A× 费率 0.3 3012.82
五、冬雨季施工费 A× 费率 0.1 1004.27
六、已竣工程庇护费 A× 费率 0.05 502.14
七、姑且举措措施费 A× 费率 1 10042.74
C 其它項目用度 按合同 0.00
D 質料费调差 0.00
E 以上合计 E=A+B+C+D 1,033,899.64
规费 F=1+2+3 27,708.51
F 其 一、工程排污费 E× 费率 0.1 1,033.90
中 二、社會保障费 E× 费率 2.2 22,745.79
三、住房公积金 E× 费率 0.38 3,928.82
G 税金 G= （E+F） ×税率 3.413 36,232.69
H 工程造價 H=E+F+G 1,097,840.84
3）修建安装工程总造價=土建工程造價+安装工程造價
= 11,859,647.33+1,097,840.84
= 12,957,488.18 元
该工程建安单方造價= 12,957,488.18÷6060.31
=2,138.09 (元/ m2）
（2）前期及其他用度前期及其他用度＝2,138.09 ×6.79%＋ 14.30
＝ 159.48 （元/ m2）
（3）資金本錢
该工場总體工程正常扶植期為1年，假如資金在扶植期内平均投入，评估基准日
時金融機構1年期貸款利率為4.35%，计较資金本錢為：
資金本錢＝（建安工程造價+前期及其他用度） × 貸款年利率 × 扶植期 ×1/2
＝（2,138.09＋ 159.48） ×4.35%×1×1/2
＝49.97 （元/ m2）
（4）重置单價的测算重置单價＝建安工程造價+前期及其他用度+資金本錢
＝2,138.09＋ 159.48+49.97
＝2,347.54 （元/ m2）
（5）重置全價的测算重置全價＝重置单價 × 修建面积
＝2,347.54×6060.39
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=14,226,810.27 元
取整為14,226,800.00元。
3．成新率简直定
對衡宇修建物举行現場查询拜访後，根据修建物現場查询拜访评分尺度，@别%5H218%离對修%6f953%建@物的布局、装修、装备三部門举行打分，并根据权重系数一一计较出修建物的現場查询拜访成新率。其次，按照修建物的耐用年限、已利用年限，计较出修建物的理論成新率，最後计较出综合成新率。
（ 1 ）查询拜访成新率
在認識衡宇施工資料的根本上，根据修建物現場查询拜访评分尺度，對修建物的布局、装潢、装备三部門举行打分，并根据修建物本錢组成，各部門的利用年限，肯定三部門权重，依此肯定衡宇查询拜访成新率。
經現場查询拜访，该衡宇根本承载力强、無不平均沉降，承重構件無缺無损，屋面無缺無渗漏，門窗開启機動無翘曲，錶里装修根基無缺，室内電照、上下水举措措施齐备，能正常利用。
衡宇修建各部門查询拜访打分錶
序号 部位名称 實際状态描写 尺度分 评估分 备注
1 地基根本 無不平均沉降 25 24
2 承重布局 無缺坚忍 25 24
構结 3 非承重布局 無缺 15 14
部門 4 屋面 防水及保温层無缺 20 19
5 楼地面 無缺 15 13
小计 100 94
6 門窗 開關機動 25 23
7 外點缀 無缺 20 19
装修 8 内點缀 無缺 20 18
部門 9 顶棚 無變形 20 19
10 细木装修 油漆無缺 15 14
小计 100 93
11 上下水 管道用具無缺 50 47
备設 12 電照 無缺 50 47
部門 13 采暖 無
小计 100 94
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上述布局部門权重取 80%，装修部門权重取 10%，装备部門权重取 10%。
查询拜访成新率＝94%×80% +93%×10% +94%×10%
＝93.90%
（2）理論成新率
新辦公楼属辦公用房，完工于2012年9月，截至评估基准日已利用3.29年，經
评估职员肯定其尚可以使用年限為46年。
理論成新率=尚可以使用年限/ （已利用年限＋尚可以使用年限）×100%
=46/ （3.29＋46） ×100%
=93.33%
（3）综合成新率
综合成新率采纳二种法子取权重，即理論成新率占40%，察看法占60%。
综合成新率=理論成新率 × 40%+查询拜访成新率 × 60%
=93.33%×40%+93.9%×60%
=93. 67%
取整為 94%
4．评估值简直定
评估值=重置全價× 成新率
=14,226,800.00×94%
= 13,373,192.00 （元）
案例二：二廠區新車間二（衡宇修建物明细錶序号9）
產权持有者：無锡市恒汇電缆有限公司；
布局：排架；
修建面积： 13366.75平方米；
账面原值： 16,040,100.00元；
账面净值： 14,325,814.31元。
一、錶面
二廠區新車間二建成于2014年2月，修建面积為13366.75平方米，布局类型為单
层排架布局，共3跨，跨度21米，轨顶高8.9米，屋架底高11.1米，檐高12.5米；已辦
理衡宇產权證，證号為好房权證官林字第1000104390号。
二廠區新車間二根本為钢筋混凝土自力根本、根本梁、砖带形根本。主體布局為
预制钢筋混凝土柱和吊車梁；预制钢筋混凝土折線型屋架、大型屋面板、上為20厚水
泥沙浆找平层、焊角钢、上铺单层彩钢木屋面。装修环境：外墙夹杂沙浆粉面刷涂料；
内墙夹杂沙浆粉面刷涂料；現浇混凝土、耐磨面层等地面；天棚為板底粉面刷乳胶漆；
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彩板推拉門、铝合金窗；供配電照明體系、给排水體系、消火栓體系、等举措措施配套齐
全。
現場查询拜访状态：衡宇布局坚忍，墙面完备，屋面無渗漏，衡宇未呈現不平均的缝隙，室内举措措施均属较好。总體外观环境较好，衡宇利用状况杰出。
二、重置全價
重置全價=修建安装工程造價+前期及其他用度+資金本錢
（ 1 ）修建安装工程造價
以被评估修建物的修建图纸和完工資料為根本，按《江苏省修建與装潢工程计價定额》 (2014 年) 、《江苏省安装工程计價定额》 (2014 年) 、《江苏省扶植工程用度定额》 (2014 年) 等划定的尺度调解测算以下：
1 ）修建工程造價测算錶：
修建装潢工程费计较錶
金额单元：人民币元
序号 用度名称 计较公式 费率% 计较成果
分部門項工程量清单用度 A=1+2+3+4+5 13,216,803.13
一、人工费 《江苏省修建與装潢工程计價 3,115,051.46
定额》 2014 年
A 其 二、質料费 同上 8,105,211.79
中 三、機器费 同上 536,085.21
四、辦理费 (1+3)× 费率 28 1,022,318.27
五、利润 (1+3)× 费率 12 438,136.40
辦法項目清单用度 B=1+2+3+4+5+6+7+8 2,280,379.69
一、单價辦法項目费 《江苏省修建與装潢工程计價 1,596,599.29
定额》 2014 年
二、平安文明施工辦法费 A× 费率 3 396,504.09
B 其 三、夜間施工增长费 A× 费率 0.1 13,216.80
中 四、非夜間施工照明费 A× 费率 0 0.00
五、冬雨季施工费 A× 费率 0.1 3,115.05
六、已竣工程庇护费 A× 费率 0.05 6,608.40
七、姑且举措措施费 A× 费率 2 264,336.06
C 其它項目用度 自力费 0.00
D 質料费调差 -698,920.91
E 以上合计 E=A+B+C+D 14,798,261.90
规费 F=1+2+3 532,737.43
F 其 一、工程排污费 E× 费率 0.1 14,798.26
中 二、社會保障费 E× 费率 3 443,947.86
三、住房公积金 E× 费率 0.5 73,991.31
G 税金 G= （E+F） ×税率 3.413 523,247.01
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H 工程造價 H=E+F+G 15,854,246.34
人工質料代價调解錶：
序号 質料名称 单元 数目 市場價 定额價 单價差 总價差
1 中 (粗) 砂 t 3208.020 83.03 69.37 13.66 43,821.55
2 碎石 20 t 1470.343 75.88 70.00 5.88 8,645.61
3 碎石 40 t 2138.680 75.88 62.00 13.88 29,684.88
4 尺度砖 240×115×53 百块 1264.495 67.59 42.00 25.59 32,358.42
5 多孔砖 KP1240×115×90 百块 7521.470 69.02 38.00 31.02 233,316.01
6 水泥 32.5 级 t 1020.551 242.80 310.00 -67.20 -68,581.05
7 商品混凝土 C25(泵送) m3 2406.015 360.00 352.00 8.00 19,248.12
8 商品混凝土 C30(泵送) m3 3208.020 420.00 362.00 58.00 186,065.16
9 平凡成材 m3 28.101 2,362.91 1,600.00 762.91 21,438.53
10 周轉木料 m3 52.100 2,362.91 1,850.00 512.91 26,722.61
11 型钢 t 22.537 2,342.00 4,080.00 -1,738.00 -39,168.48
12 钢筋 (综合) t 621.079 2,100.00 4,020.00 -1,920.00 -1,192,472.27
合计 -698,920.91
人工费调解 工日 44,235.49 87.00 82.00 5.00 221,177.44
注：人工费调解额已计入A1人工费中
2）安装工程造價测算
安装工程费计较錶
金额单元：人民币元
序号 用度名称 计较公式 费率% 计较成果
分部門項工程量清单用度 A=1+2+3+4+5 629,460.57
一、人工费 《江苏省安装工程计價定额》 24,893.16
2004 年
A 其 二、質料费 同上 158,546.48
中 三、機器费 同上 22,649.49
四、主材费 409,182.34
五、辦理费 (1)× 费率 43 10,704.06
六、利润 (1)× 费率 14 3,485.04
辦法項目清单用度 B=1+2+3+4+5+6+7+8 13,218.67
一、单價辦法項目费 《江苏省安装工程计價定额》 0
B 其 2004 年
中 二、平安文明施工辦法费 A× 费率 1.2 7,553.53
三、夜間施工增长费 A× 费率 0.6 3,776.76
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四、非夜間施工照明费 A× 费率 0.15 944.19
五、冬雨季施工费 A× 费率 0.05 314.73
六、已竣工程庇护费 A× 费率 0.1 629.46
七、姑且举措措施费 A× 费率 0 0
C 其它項目用度 按合同 0.00
D 質料费调差 0.00
E 以上合计 E=A+B+C+D 642,679.24
规费 F=1+2+3 17,223.80
F 其 一、工程排污费 E× 费率 0.1 642.68
中 二、社會保障费 E× 费率 2.2 14,138.94
三、住房公积金 E× 费率 0.38 2,442.18
G 税金 G= （E+F） ×税率 3.413 22,522.49
H 工程造價 H=E+F+G 682,425.53
3）修建安装工程总造價=土建工程造價+安装工程造價
=15,854,246.34 +682,425.53
=16,536,671.87 元
该工程建安单方造價=16,536,671.87÷ 13366.75
=1,237.15 (元/ m2）
（2）前期及其他用度
前期及其他用度＝1,237.15×6.79%＋ 14.30
＝98.30 （元/m2）
（3）資金本錢
该工場总體工程正常扶植期為1年，假如資金在扶植期内平均投入，评估基准日
時金融機構1年期貸款利率為4.35%，计较資金本錢為：
資金本錢＝（建安工程造價+前期及其他用度） × 貸款年利率 × 扶植期 ×1/2
＝（ 1,237.15＋98.30） ×4.35%×1×1/2
＝29.05 （元/ m2）
（4）重置单價的测算
重置单價＝建安工程造價+前期及其他用度+資金本錢
＝ 1,237.15＋98.30+29.05
＝ 1,364.50 （元/ m2）
（5）重置全價的测算
重置全價＝重置单價 × 修建面积
＝ 1,364.50 ×13366.75
=18,238,908.19 元
取整為18,238,900.00元。
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3．成新率简直定
對衡宇修建物举行現場查询拜访後，根据修建物現場查询拜访评分尺度，@别%5H218%离對修%6f953%建@物的布局、装修、装备三部門举行打分，并根据权重系数一一计较出修建物的現場查询拜访成新率。其次，按照修建物的耐用年限、已利用年限，计较出修建物的理論成新率，最後计较出综合成新率。
（ 1 ）查询拜访成新率
在認識衡宇施工資料的根本上，根据修建物現場查询拜访评分尺度，對修建物的布局、装潢、装备三部門举行打分，并根据修建物本錢组成，各部門的利用年限，肯定三部門权重，依此肯定衡宇查询拜访成新率。
經現場查询拜访，该衡宇根本承载力强、無不平均沉降，承重構件無缺無损，屋面無缺無渗漏，門窗開启機動無翘曲，錶里装修根基無缺，室内電照、上下水举措措施齐备，能正常利用。
衡宇修建各部門查询拜访打分錶
序号 部位名称 實際状态描写 尺度分 评估分 备注
1 地基根本 有足够承载能力 25 25
2 承重布局 坚忍 25 25
構结 3 非承重布局 墙體無腐化 15 14
部門 4 屋面 不渗漏 20 19
5 楼地面 面层個體磨损 15 14
小计 100 97
6 門窗 無變形 25 24
7 外點缀 老虎機怎麼玩, 有失容 20 19
装修 8 内點缀 無缺 20 19
部門 9 顶棚 稍有涂料剥落 20 19
10 细木装修 油漆無缺 15 14
小计 100 95
11 上下水 零件無缺 40 38
备設 12 電照 路線、装配無缺 60 58
部門 13 采暖 無 0 0
小计 100 96
沃克森（北京）國際資產评估有限公司 34
江苏中超控股股分有限公司拟非公然刊行股票召募資金收購無锡市恒汇電缆有限公司股权項目·資產评估阐明
上述布局部門权重取 85%，装修部門权重取 5%，装备部門权重取 10%。
查询拜访成新率＝97%×85% +95%×5% +96%×10%
＝96.80%
（2）理論成新率
二廠區新車間二属出產用房，完工于2014年2月，截至评估基准日已利用 1.89
年，經评估职员肯定其尚可以使用年限為48年。
理論成新率=尚可以使用年限/ （已利用年限＋尚可以使用年限）×100%
=48/ （ 1.89＋48） ×100%
=96.21%
（3）综合成新率
综合成新率采纳二种法子取权重，即理論成新率占40%，察看法占60%。
综合成新率=理論成新率 × 40%+查询拜访成新率 × 60%
=96.21%×40%+96.80%×60%
=96. 50%
取整為 97%
4．评估值简直定
评估值=重置全價× 成新率
=18,238,900.00×97%
= 17,691,733.00 （元）
案例三：新廠區門路（修建物明细錶第4項）
布局：砼；
修建面积： 13,300.00平方米；
建成年月： 2013年8月；
账面原值： 1,995,000.00元
账面净值： 1,781,784.38元
一、修建錶面
该門路位于官林镇丰义村恒汇電缆二廠區内， 2013年8 月建成。修建面积
13,300.00 m2，布局做法為收拾路基， 2 ︰ 8灰土垫层200厚分层碾压夯實，碎石垫层100
厚，面层為C25素砼200厚， 6米摆布設伸缩缝。随打随抹收面。
二、重置價值的计较：
重置全價=修建工程造價+前期及其他用度+資金本錢
（ 1 ）修建工程造價
以被评估修建物的修建图纸和完工資料為根本，按《江苏省修建與装潢工程计價
沃克森（北京）國際資產评估有限公司 35
江苏中超控股股分有限公司拟非公然刊行股票召募資金收購無锡市恒汇電缆有限公司股权項目·資產评估阐明
定额》 (2014 年) 、《江苏省安装工程计價定额》 (2014 年) 、《江苏省扶植工程用度
定额》 (2014 年) 等划定的尺度调解测算以下：
修建装潢工程费计较錶
金额单元：人民币元
序号 用度名称 计较公式 费率% 计较成果
分部門項工程量清单用度 A=1+2+3+4+5 2,051,583.37
一、人工费 《江苏省修建與装潢工程计價定 455,441.55
额》 2014 年
A 其 二、質料费 同上 1,359,344.88
中 三、機器费 同上 49,842.03
四、辦理费 (1+3)× 费率 25 126,320.89
五、利润 (1+3)× 费率 12 60,634.03
辦法項目清单用度 B=1+2+3+4+5+6+7+8 109,996.13
一、单價辦法項目费 《江苏省修建與装潢工程计價定 2,288.01
额》 2014 年
二、平安文明施工辦法费 A× 费率 3 61,547.50
B 其 三、夜間施工增长费 A× 费率 0.1 2,051.58
中 四、非夜間施工照明费 A× 费率 0 0.00
五、冬雨季施工费 A× 费率 0.1 2,051.58
六、已竣工程庇护费 A× 费率 0.05 1,025.79
七、姑且举措措施费 A× 费率 2 41,031.67
C 其它項目用度 按合同 0.00
D 質料费调差 69,746.56
E 以上合计 E=A+B+C+D 2,231,326.06
规费 F=1+2+3 80,327.74
F 其 一、工程排污费 E× 费率 0.1 2,231.33
中 二、社會保障费 E× 费率 3 66,939.78
三、住房公积金 E× 费率 0.5 11,156.63
G 税金 G= （E+F） ×税率 3.413 78,896.74
H 工程造價 H=E+F+G 2,390,550.54
人工質料代價调解錶：
序号 質料名称 单元 数目 市場價 定额價 单價差 总價差
1 碎石 16 t 159.600 75.88 68.00 7.88 1,257.65
2 碎石 40 t 2194.500 75.88 62.00 13.88 30,459.66
3 2 ︰ 8 灰土 t 2686.600 68.00 86.50 -18.50 -49,702.10
4 水泥 32.5 级 t 13.300 242.80 310.00 -67.20 -893.76
5 商品混凝土 C25(非泵送) m3 2726.899 375.00 343.00 32.00 87,260.77
沃克森（北京）國際資產评估有限公司 36
江苏中超控股股分有限公司拟非公然刊行股票召募資金收購無锡市恒汇電缆有限公司股权項目·資產评估阐明
6 周轉木料 m3 2.660 2,362.91 1,850.00 512.91 1,364.34
合计 69,746.56
人工费调解 工日 5,234.96 87.00 82.00 5.00 26,174.80
注：人工费调解额已计入A1人工费中
该工程建安单方造價=2,390,550.54÷ 13300
=179.74 (元/ m2）
（2）前期及其他用度
前期及其他用度＝ 179.74×6.79%
＝ 12.20 （元/m2）
（3）資金本錢
该工場总體工程正常扶植期為1年，假如資金在扶植期内平均投入，评估基准日時金融機構1年期貸款利率為4.35%，计较資金本錢為：
資金本錢＝（建安工程造價+前期及其他用度） × 貸款年利率 × 扶植期 ×1/2
＝（ 179.74＋ 12. 20） ×4.35%×1×1/2
＝4.17 （元/ m2）
（4）重置单價的测算
重置单價＝建安工程造價+前期及其他用度+資金本錢
＝ 179.74＋ 12.20+4.17
＝ 196.12 （元/ m2）
（5）重置全價的测算
重置全價＝重置单價 × 修建面积
＝ 196.12 ×13300
=2,608,393.82 元
取整為2,608,400.00元。
三、成新率：
對修建物举行現場查询拜访後，@别%5H218%离對修%63TYd%建@物的下层、面层举行打分，计较出修建物的現場查询拜访成新率。其次，按照修建物的已利用年限、尚可以使用年限，计较出修建物的理論成新率，最後计较出综合成新率。
（ 1 ）查询拜访成新率
打分法（或無缺分值率法）是根据枸筑物的地基根本、門路面层等由現場勘查現實状态肯定各种的评估無缺分值，按照此分值肯定全部修建物的成新率。
修建评估判定錶
序号 部位名称 實際状态描写 尺度分 评估分
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1 路基 無不平均沉降 50 45
2 面层 根基無缺 50 43
小计 100 88
（2）理論成新率
新廠區門路完工于2013年8月，截至评估基准日已利用2.38年，經评估职员肯定其尚可以使用年限為17年。
理論成新率=尚可以使用年限/ （已利用年限＋尚可以使用年限）×100%
=17/ （2.38＋ 17） ×100%
=87.70%
（3）综合成新率
综合成新率采纳二种法子取权重，即理論成新率占40%，察看法占60%。
综合成新率=理論成新率 × 40%+查询拜访成新率 × 60%
=87.70%×40%+88.00%×60%
=87.88%
取整為 88%
4．评估值简直定
评估值=重置全價× 成新率
=2,608,400.00×88%
= 2,295,392.00 （元）
(七) 评估成果及评估增减值缘由的阐發
一、經施行上述评估進程和法子後，在评估基准日 2015年12月 31 日，本次委估的房地產的评估成果以下：
衡宇修建物评估成果汇总錶
金额单元：人民币元
科目名称 账面價值 评估價值 增值率%
原值 净值 原值 净值 原值 净值
合计 88,777,243.78 71,635,547.73 111,772,900.00 99,448,380.00 25.90 38.83
衡宇修建 80,770,493.50 65,247,630.11 102,211,800.00 92,465,918.00 26.55 41.72
修建物物 7,991,250.28 6,374,135.53 9,531,200.00 6,956,449.00 19.27 9.14
管道沟槽 15,500.00 13,782.09 29,900.00 26,013.00 92.90 88.74
二、衡宇修建物评估增减值缘由阐發
（ 1 ）衡宇修建物评估值增值重要缘由：一是因為那時修建物是按单方造價总包干，本次评估是按現行定额测算；二是因為账面值中未包括前期费和資金本錢，本次评估依照客观產生用度斟酌了前期用度和資金本錢；三是因為衡宇修建物企業计提管帐折客岁限短于评估折客岁限所構成故構成评估增值。
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（2）修建物评估值增值重要缘由：一是因為那時修建物是按单方造價总包干，本次评估是按現行定额测算；二是因為账面值中未包括前期费和資金本錢，本次评估依照客观產生用度斟酌了前期用度和資金本錢；三是因為修建物企業计提管帐折客岁限短于评估折客岁限所構成故構成评估增值。
（3）管道沟槽评估值增值重要缘由：一是因為账面值中未包括前期费和資金本錢，本次评估依照客观產生用度斟酌了前期用度和資金本錢；二是因為企業计提管帐折客岁限短于评估折客岁限所構成故構成评估增值。
以上缘由终极構成衡宇修建物评估增值。
3、呆板装备评估技能阐明
(一) 评估范畴
纳入本次评估范畴是無锡市恒汇電缆有限公司的全数呆板装备、运输装备、電子装备。详细為：
金额单元：人民币元
科目 台（套）数 账面原值 账面净值
合计 608 84,292,353.70 38,632,602.98
呆板装备 421 69,281,615.31 34,390,861.72
車辆 10 6,801,326.15 1,676,235.57
電子辦公装备 177 8,209,412.24 2,565,505.69
(二) 装备錶面
一、装备錶面及工艺简介
1.1 装备錶面
呆板装备
無锡市恒汇電缆有限公司的主營營業為電線、電缆的出產及贩賣，其重要的呆板装备有：
出產装备： 無锡市深港塑料機器有限公司、白城福佳機器制造有限公司、江苏长新電工機器團體有限公司三家公司别离前後供给的 CCV6/35 型三层共挤干法交联出產線；安庆市高新塑料機器廠、合肥雙马機器装备有限公司、江苏汉鼎機器有限公司、江苏苏阳電工機器有限公司供给的 SJ-45 、 SJ-90 、 SJ-120 、 SJ-150 、SJ-65+90、 HD-70+35 多种规格型号的挤塑機；和多廠家出產的多种规格型号的成缆機、铠装機、包覆機、铜中拉持续退火機组、铜大拉持续退火機组；福州西科拉
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電子科技有限公司供给的 X-RAY8000NXT 型射線式 CCV 交联電缆在線检测仪等。
供水装备：冷却塔、水箱、水泵等。
供气装备：空压機、储气罐等。
起重搬运装备：電梯、桥式起重機、叉車、液压拖車等。
装备均為國產装备，大部門装备購買于 2000—2015 年間，维修调養正常，装备
均能正常利用。
运输車辆
列入评估范畴的运输車辆重要為雷克萨斯 JTHB626237二、丰田 TV7160G、梅赛德
斯-奔跑轿車、雅阁 HG7241AB、普瑞维亚 JTEGD54M、寶马 WBAKB4十、奔跑 WDDNG7KB
等，均為辦公用車，由企業同一调配利用。截至评估基准日委估車辆维修调養正
常，均能正常行驶并加入年检。
電子装备
列入评估范畴的電子装备重要為電脑、打印機、空调等，散布在辦公區域内，
装备利用正常。
2.2 工艺流程
無锡市恒汇電缆有限公司從事高、低压各类電缆、各类铝绞線出產，其產物规
格繁多，一般的扼要工艺流程以下：
杆材 拉丝 绞線 挤制 成缆 挤制
铠装
二、装备的辦理與保护调養
企業由出產技能科协同財政同一辦理，有严酷的平安、运行检测轨制，對重點
装备履行重點辦理，平常调養與保护都较到位，装备整體状态比力不乱。
三、账面價值的组成
被评估单元大部門呆板装备账面原值中只包含装备费 （此中： 2009 年之前購買的
含税， 2009 年以後購買的不含增值税） ，运输装备账面原值中含車辆購買價、車辆購
置税及手续费和派司费等。
(三) 评估進程
一、核實事情
(1) 為包管评估成果的正确性，按照企業装备資產的组成特色及資產评估明细錶
的内容，评估职员向企業有關辦理部分及利用部分發放了装备状态查询拜访錶等資料，并
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引导企業按照現實环境举行填写，以此作為评估的参考資料。
(2) 评估职员對企業供给的申报明细錶举行核對，對錶中的错填和漏填等不合适
请求的部門，提请企業举行需要的點窜和弥补。
(3) 現場盘點装备，评估职员针對資產评估明细錶中分歧的資產性子及特色，采
取分歧的核實法子举行現場勘测，原则為笼盖各种、典范勘查。查阅了重要装备的运
行日记、大补缀、技改、利用阐明书等技能資料和文件，并經由過程與装备辦理职员和操
作职员的遍及交换，领會装备的購買日期、產地、账面原值各項用度的组成环境。查
阅装备的运行和妨碍记實，填写装备現場勘测记實等。經由過程這些步调，以充實领會設
备的汗青變動及今朝技能运行环境。
(4) 對重點及重要装备等举行了重點具體勘查，對一般装备按申报明细錶举行抽
查，對照資產评估申报明细錶對不符的地方作响應的點窜、完美。
(5) 按照現場實地勘测成果，進一步批改企業供给的评估明细錶，然後由企業盖
章，作為评估的根据。
(6) 對委估車辆举行現場核對，查對車辆名称、型号、规格、色彩、派司号、行
驶證、證载所有权人、購買年限、已行驶里程等环境，领會有没有變乱產生、是不是按
期调養，并举行現場勘测。
二、评定估算
(1) 按照本次评估目標，装备评估采纳重置本錢法。
(2) 為了包管评估的真實性和正确性，對大型或價值量大的各类装备，先查阅設
备購買合同或完工决算，再加之相干用度依照國度税律例定斟酌扣除响應的增值税
後肯定其購買代價，進而计较重置全價。
(3) 重點装备的成新率經由過程對该装备利用环境的現場考查，并查阅需要的装备运
行、保护、检驗、機能稽核等记實及與运行、检驗职员互换定见後，連系對已利用
年限的运行环境举行查询拜访，與經濟寿命年限综合测算予以评定。
(4) 由评估公司组织專家组對评估明细錶举行了审查和點窜，然後加以開端汇
总。
三、评估汇总
(1) 颠末以上评定估算，综合阐發评估成果的靠得住性，增值率的公道性，對可能
影响评估成果正确性的身分举行了复查。
(2) 在經审核點窜的根本上，汇总呆板装备、電子装备、車辆装备等评估明细
錶。
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(3) 把本次评估所用的根本資料 (如企業供给的各重要装备質量环境查询拜访錶、调
查统计錶、有關装备的合同及相干資料复印件等) 及评估功课錶、询價记實等编纂汇
总存档。
四、撰写陈述
按國有資產评估相干划定及資產评估准则，體例 “装备评估技能阐明 ” 。
(四) 评估根据
一、企業供给的《装备追查评估明细錶》；
二、機器工業出书社《2015 中國電機產物报價手册》；
三、向出產廠家及經销商德律风询價信息；
四、评估职员從網上及其他路子采集的資料；
五、國度相干部分公布扶植工程其他用度尺度；
六、無锡市恒汇電缆有限公司近期装备采購合同；
七、科學技能文献出书社出书的《資產评估經常使用数据與参考手册》；
八、《灵活車强迫报廢尺度划定》 (商務部、發改委、公安部、情况庇护部令
【2012】 12 号) ；
九、財務部國度税務总局《關于天下施行增值税轉型鼎新若干問题的通知》（財
税 [2008]170 号）；
十、《 中華人民共和國增值税暂行条例》（ 國務院令第 538 号）；
十一、《 中華人民共和國增值税暂行条例施行细则》（財務部國度税務总局令第 50
号）。
(五) 评估法子
按照本次评估目標，依照延续利用原则，以市場代價為根据，連系委估装备的
特色和采集資料等环境，重要采纳重置本錢法举行评估作價；對付绝版和停產的部
分装备，按市場法举行评估作價。装备类评估值根基计较公式為：
评估值=重置全價× 综合成新率
一、呆板装备、電子重置全價简直定
國產装备的账面價值组成一般包含如下内容：装备購買代價、运杂费、根本
费、安装调试费、其他用度、資金本錢等。
對付零散購買的小型、不必要安装的装备
重置全價＝不含税装备購買代價+不含税运杂费
對付一些运杂费和安装费包括在装备费中的電子装备，则直接用不含税購買價
作為重置價值。
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按照財務部國度税務总局《關于天下施行增值税轉型鼎新若干問题的通知》（財税 [2008]170 号）的划定：自 2009 年 1 月 1 日起，增值税一般纳税人（如下简称纳税人）購進（包含接管捐赠、什物投資，下同）或便宜（包含改扩建、安装，下同）固定資產產生的進項税额，可按照《 中華人民共和國增值税暂行条例》（ 國務院令第50 号）的有關划定，凭增值税專用發票、海關入口增值税專用缴款书和运输用度结算票据（如下简称增值税扣税凭證）從销項税额中抵扣。
538 号）和《 中華人民共和國增值税暂行条例施行细则》（財務部國度税務总局令第
因被评估单元為一般纳税人，是以可以抵扣增值税。
（ 1 ）装备購買代價：凡能經由過程市場盘問的，以盘問的市場代價作為装备購買價；没法從市場询到代價的装备，經由過程查阅报價手册获得；没法询價的装备，用类比法以雷同装备的代價加以批改後肯定装备購買價。
（2）运杂费简直定：运杂费率按照出產廠家與装备地點地的間隔分歧计取。本地出產装备运杂费率為 0.2—0.5% (或按千米数估算) ，國錶里地出產装备铁路、水路和公路（综合）运杂费率按运输間隔分段计较： 100km 以 内為 1.00%，跨越 100km時每增长 100km 费率增长 0.20%，不足 100km 時按 100km 计较。
盘問到的装备購價中包括运杂费的，在本次估值時再也不反复计取。
（3）安装调试费，按照《機器工業扶植項目概算體例法子及各項概算指標》 (1995年版) 、装备合同中商定内容综合肯定。若合同價不包括安装、调试用度，按照决算資料统计現實安装调试用度，剔出此中非正常身分酿成的分歧理用度後，并参考《資產评估經常使用数据與参数手册》中有關划定，公道肯定其用度；合同中若包括上述用度，则再也不反复计较。
（4）根本费
在本次中装备根本工程费已含在土建工程计较，故再也不反复计较。
（5）前期用度及其他用度
前期用度及其他用度包含情况影响咨询费、招標代辦署理辦事费、扶植单元辦理费、勘测設計费、工程监理费、扶植項今朝期事情咨询费、结合试运轉费等。
前期及其他用度取费錶
序号 項目 取费基数 费率% 取费根据
1 情况影响咨询费 装备購買费、安装费 0.11 计代價[2002]125 号
2 招標代辦署理辦事费 装备購買费、安装费 0.31 计代價（2002） 1980 号
3 扶植单元辦理费 装备購買费、安装费 1.13 財建[2002]394 号
4 勘测設計费 装备購買费、安装费 3.05 计代價[2002]10 号
5 工程监理费 装备購買费、安装费 2.19 發改代價[2007]670 号
合计 6.79
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（6）資金本錢
資金本錢=(装备購買代價+运保费+安装调试费+其他用度)×貸款利率×扶植工期 ×0.5。
貸款利率依照公道工期是非肯定對應的利率， 2015 年 12 月 31 日履行 2015 年 10月 24 日的貸款利率為：
時 間 年利率%
一年之内（含一年） 4.35
一至三年（含） 4.75
三至五年（含） 4.90
二、运输装备重置全價简直定
對运输車辆，按基准日市場代價，加之車辆購買税和其它公道的用度 (如派司费)来肯定其重置全價，即：
車辆重置全價=購買價（不含税） +購買價×10% ÷(1+17%)+ 派司费。
三、成新率简直定
(1) 對大型、關头装备，經由過程現場查询拜访，领會其事情情况，現有技能状态，近期技能資料，有關补缀记實和运行记實等資料作為現場查询拜访技能状态评分值 (满分為100) ，该項权重 60%；再連系其理論 (經濟寿命) 成新率，该項权重 40%，由二項综合肯定成新率，即
综合成新率=理論成新率 ×40%＋現場勘测成×60%。
(2) 對一般小型装备，按照装备的事情情况，現有技能状态，連系其經濟寿命年限来肯定其综合成新率。
(3) 對付電子辦公装备和仪器仪錶
電子辦公装备和仪器仪錶@經%75291%由%75291%過%75291%程對装%A5m86%备@利用状态的現場查询拜访，用年限法肯定其综合成新率。
(4) 對車辆综合成新率简直定
本次评估采纳已利用年限和已行驶里程别离计较理論成新率，根据孰低原则肯定理論成新率。并連系現場查询拜访車辆的外观、布局是不是有毁坏，主發念头是不是正常，電路是不是畅達，制動機能是不是靠得住，是不是到達尾气排放尺度等指標肯定車辆技能判定成新率。最後按照理論成新率和技能判定成新率肯定综合成新率。
利用年限法计较的成新率＝（經濟利用年限-已利用年限）÷經濟利用年限 ×100%
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行驶里程法计较的成新率＝ (划定行驶里程- 已行驶里程) ÷划定行驶里程
×100%
计较公式以下：
η 综合成新率=η 1×40%+η 2×60%
此中： η 1 =理論成新率
η 2 =現場勘测成新率
四、评估值简直定
评估值=重置本錢 × 综合成新率。
(五) 典范案例
案例一：三层共挤干法交联出產線（固定資產-呆板装备评估明细錶序号 288）
规格型号 : CCV6/35KV(0+3)( ∮ 65- ∮ 150-90)
数 量 :1 条
出產廠家 : 白城福佳機器制造有限公司；
启用年代 :2013 年 9 月；
账面原值 : 1,777,777.80 元；
账面净值 : 1,397,777.80 元。
装备錶面 :
该出產線為 : 三层共挤、氮气交联、水冷却、采纳计较機全線主動節制出產
線。
電压品级 : 交联聚乙烯 6～35KV；
產物规格 : 铜芯 25～630妹妹2；
铅芯 35～800妹妹2；
電缆最大外径 : ∮ 75妹妹；
電缆最大重量 ;10kg/m；
電缆布局 : ∮ 65 機内 导體屏障 0.5～2妹妹、
∮ 150 機绝缘层 2.5～10.5妹妹、
∮ 機外绝缘屏障 0.5～2妹妹；
原質料 : 导體為紧压铜、铝绞線；导體屏障為交联聚乙烯导體屏障料；绝缘為
交联聚乙烯绝缘料；绝缘屏障為交联聚乙烯屏障料；線速率為 0～30m/min；
交联管型式為半悬链式；交联封锁长度為 102m；加热段 36m；预冷段长為 12m；
冷却段长為 54m；挤出機分列方法為 ∮ 65+ ∮ 150+ ∮ 90 三层共挤。
出產線根基設置装备摆設 :
∮ 1600～2500 型 2 套寻轨式放線架；
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∮ 1600 型卧式储線器；
30KN 包带式上牵引機；
概况粉尘断根装配；
1 套∮ 65/20 型导體屏障挤出機；
1 套∮ 150/25 型绝缘挤出機；
1 套∮ 90/20 型绝缘屏障挤出機；
三层共挤機头；上密封装配；交联管 : 总长 102M；加热段 36M、预冷段 12M、冷却段 54M；
悬垂節制器；水路轮回節制系铳 (共 3 路)
下密封装配；气動履带式下牵引機；
龙門行走式收排線架；
氮气供排體系；轮回冷却體系；電气節制體系。一、重置全價简直定装备的重置全價按以下公式肯定：
重置全價=装备購買價＋运杂费+安装调试费＋資金本錢＋其他用度
干法出產線重置全價计较錶以下：
序号 名称 计较公式 金额（元） 费率 根据
1 装备購買價 2,100,000.00 向廠商询價
2 运杂费 装备購買费×费率 0 0 含在报價中
3 安装调试费 装备購買费×费率 0 0 含在报價中
4 其他用度 建安工程总造價×费率 142,590.00 6.79% 见上文錶格
5 資金本錢 （直接本錢*利率×時候周期)÷2 48,776.33 4.35% 扶植周期為1年
6 增值税抵扣 305,128.21 17%
7 重置價值 合计 1,986,238.12 取整為 1,986,200.00
有關数据的阐明：①装备購買费：按照咨询白城福佳機器制造有限公司贩賣职员，經扳谈得悉评估基准日阶段该
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型号干法出產線定制價為含税 2, 100,000.00 元，交钥匙工程并賣力免费保修辦事一
年。
不含税購買價為： 2, 100,000.00/1.17= 1, 794, 871. 79 元
②运杂费 (含在購價中) ，运杂费＝0.00 元
③安装调试费 (含在購價中) ，安装调试费＝0.00 元
④在本次中装备根本工程费已含在土建工程计较，故再也不反复计较。⑤其他用度
其他用度综合按装备購買费+运杂费+安装调试费的 6.79%计取。
其他用度= (装备購買费+运杂费+安装调试费)× 费率
= （2, 100,000.00+0+0） × 6.79%
= 142, 590. 00 （元）
⑥資金本錢简直定
装备正常扶植周期按一年，貸款年利率為 4.35%，資金按平均投入，则資金本錢= （装备購買價+运杂费+装备安装费+其他用度）×貸款利率 ×1÷2
= （2, 100,000.00+142, 590. 00） × 4.35%×1÷2
=48,776.33 元
⑦重置全價简直定：
重置全價=装备購買價（不含税） +运杂费+安装调试费+其他用度+資金本錢
=2, 100,000.00÷1.17+0+0+142,590.00+48,776.33
= 1, 986, 200. 00 （百位取整）
二、成新率简直定
成新率简直定采纳年限法與現場勘测法综合，别离测算其年限成新率 N1 和勘测
成新率 N2，加权均匀求得其成新率 N，即：
N=N1 × 40%+N2× 60%
①年限成新率 N1 简直定：
该装备的經濟寿命為 15 年，到评估基准日该装备已利用 2. 25 年，则：成新率= (經濟利用年限－已利用年限)÷經濟利用年限×100%
= (15-2. 25)÷15×100%
= 85%
②勘测成新率 N2 简直定：
錶 5-19 勘测成新率评分錶
序号 現場勘测内容 彻底分 评估打分
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1 交联機组機能参数知足工艺请求水平 50 42
2 節制體系知足出產请求水平 30 26
3 平安保障及外观状态 20 17
4 合 计 100 85
經由過程現場勘测肯定，该装备的勘测成新率為 85%。
综合成新率 N = 理論成新率 ×0.4+勘测成新率 ×0.6
＝ 85%× 0.4+85%× 0.6
＝ 85%
三、评估值简直定
评估值= 重置全價× 成新率
= 1, 986, 200. 00 ×85%
= 1,688,270.00 元
案例二： 54 盘筐绞機（固定資產-呆板装备评估明细錶序号 317）
装备名称 : 54 盘筐绞機
规格型号 : JLK-500/12+18+24数 量 :1 套
出產廠家 : 德阳东佳港電機装备有限公司；
启用年代 :2013 年 9 月 30 日；账面原值 : 1,100,000.00 元；账面净值 : 864,875.00 元。该框式绞線機專用于出產大截面、大长度的無回扭铜、铝绞線，钢芯铝绞線；
也用于扇形导體和朋分导體的预扭压紧。
装备構成：放線架、框式绞笼、地轴傳動體系、侧面上盘装配、雙自動雙轮牵
引機、固定式收排線架、電控體系等。JKL500/12+18+24 型框式绞線機技能参数 :
单線直径 (妹妹) ：铜（Cu） Ф 1.2~4； 铝（Al ） Ф 1.5~5
最大绞合直径 (妹妹) ： Ф 45
最大绞合面积 (妹妹2) ：铜（Cu） 630； 铝（Al ） 800
绞笼轉速 (rpm) ： 110~212
牵引線速率 (m/min) ： 19.2~126.2绞合節距 (妹妹) ： 92~965
牵引轮规格 (妹妹) ： Ф 2000*(2)框内放線盘规格： PND500
中間放線盘规格： PN800~PN1600收線盘规格： PND1600~PN2500
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主機電功率 (kw) ： 75
装备中間高 (妹妹) ： 1000
形状尺寸 (妹妹) ： 40000*5000*2200
总重量 (t) ： 50
上盘方法：单盘上盘 (侧面)
框内放線盘顶针方法：機器
一、重置全價简直定
装备的重置全價按以下公式肯定：
重置全價=装备購買價＋运杂费+安装调试费＋資金本錢＋其他用度
该筐绞機重置全價计较錶以下：
序号 名称 计较公式 金额（元） 费率 根据
1 装备購買價 1,050,000.00 向廠商询價
2 运杂费 装备購買费×费率 0 0 含在报價中
3 安装调试费 装备購買费×费率 0 0 含在报價中
4 其他用度 建安工程总造價×费率 71,295.00 6.79% 见上文錶格
5 資金本錢 （直接本錢*利率×時候周期)÷2 24,388.17 4.35% 扶植周期為1年
6 增值税抵扣 152,564.10 17%
7 重置價值 合计 993,119.07 取整為 993,100.00
有關数据的阐明：
①装备購買费：
按照咨询德阳东佳港電機装备有限公司贩賣职员，經扳谈得悉评估基准日阶段该型号干法出產線定制價為 1, 050,000.00 元，交钥匙工程并賣力免费保修辦事一年。
不含税購買價為： 1, 050,000.00/1.17= 897,435.90 元
②运杂费 (含在購價中) ，运杂费＝0.00 元
③安装调试费 (含在購價中) ，安装调试费＝0.00 元
④在本次中装备根本工程费已含在土建工程计较，故再也不反复计较。
⑤其他用度
其他用度综合按装备購買费+运杂费+安装调试费的 6.79%计取。
其他用度= (装备購買费+运杂费+安装调试费)× 费率
= （ 1, 050,000.00+0+0） × 6.79%
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=71,295.00 （元）⑥資金本錢简直定
装备正常扶植周期按一年，貸款年利率為 4.35%，資金按平均投入，则
資金本錢= （装备購買價+运杂费+装备安装费+其他用度）×貸款利率 ×1÷2
= （ 1, 050,000.00+71,295.00） × 4.35%×1÷2
=24,388.17 元⑦重置全價简直定：
重置全價=装备購買價（不含税） +运杂费+安装调试费+其他用度+資金本錢
=1, 050,000.00÷1.17+0+0+71,295.00+24,388.17
= 993,100.00 （百位取整）
三、成新率简直定：
①理論成新率：
按“呆板装备评估經常使用数据與参数” ，經濟利用年限為 15 年，到评估基准日已
利用 2.25 年。则：
理論成新率 = (經濟寿命年限-已利用年限)÷經濟寿命年限×100%
= (15-2. 25)÷15 ×100%
=85%
②現場勘测成新率：
装备正常。經現場勘察并向装备辦理职员及操作职员举行了具體领會。對装备
各構成部門的评分以下錶：
序号 現場勘测内容 彻底分 评估打分
1 框绞機组機能参数知足工艺请求水平 50 42
2 節制體系知足出產请求水平 30 26
3 平安保障及外观状态 20 17
4 合 计 100 85
即技能勘察成新率為 85%。③综合成新率：
综合成新率=理論成新率 ×40%+現場勘测成新率 ×50%
=85%×40%+85%×60%
=85%(取整)
四、评估值：
评估值=重置全價× 成新率
=993,100.00×85%
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= 844,140.00 （元）
案例三： 小型平凡客車（固定資產-車辆评估明细錶序号 9）
車辆概述
规格型号：奔跑 WDDNG7KB； 出產廠家：奔跑公司；
車辆商標：苏 BN888N； 启用日期： 2012 年 9 月；
账面原值： 3,217,500.00 元； 账面净值： 1,332,581.25 元。
一、重置全價简直定
（ 1 ）車辆購買價
經由過程網上盘問和德律风询價，肯定该装备基准日含增值税購買價為： 2,690,000.00
元。
（2）車辆派司费：根据本地車管部分有關划定该类車相干派司用度為： 500.00
元；
（3）車辆購買税
車辆購買税=車辆含税購買價÷1.17×0.1
=2,690,000.00÷1.17×0.1
=229,915.00 元
（4）重置全價
重置全價=不含税購買價+車辆派司费+車辆購買税
=2,690,000.00÷1.17+500+229,915.00
= 2,529,600.00 元（百位取整）
二、成新率简直定
本次运输装备评估成新率應用孰低法, 即在利用年限法、行驶里程法两者中拔取
最低者。
运输装备利用年限法成新率简直定：委估車辆于 2012 年 9 月購買至评估基准日
2015 年 12 月現實利用了 3.29 年；该型車辆的經濟利用年限為 15 年。
年限法成新率＝ (經濟利用年限-已利用年限)÷經濟利用年限)× 100%
＝ (15-3.29) ÷ 15 ×100%
＝78%
运输装备行驶千米法成新率肯定：車辆購買启历時間至评估基准日間現實已行
驶 20500 千米；该車型洗臉液體皂，可行驶里程為 600,000 千米。
里程法成新率＝ (总行驶里程数-已行驶里程数)÷总行驶里程数×100%
＝ (600,000- 20500)÷600000×100%；
＝97%
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本次运输装备理論成新率應用孰低法，即在利用年限法、 行驶里程法两者中拔取最低者，即取 78%。
综合成新率肯定：
現場观测该車外观较好，無脱漆锈蚀征象，發念头、仪器仪錶、變速箱、刹車體系等利用环境與该成新率靠近，故成新率不予批改，即按照理論成新率和技能判定成新率肯定综合成新率。
综合上述环境，综合成新率取 78%
三、评估值简直定
评估值=重置全價× 综合成新率
= 2,529, 600.00 × 78%
= 1,973,090.00 元
(六) 评估成果及其阐發
一、评估成果
經施行上述评估進程和法子後，在评估基准日 2015 年 12 月 31 日，本次委估的呆板装备的评估成果以下：
装备类資產评估成果汇总錶
金额单元：人民币元
科目名称 账面價值 评估價值 增值率%
原值 净值 原值 净值 原值 净值
装备类合计 84,292,353.70 38,632,602.98 73,186,689.58 46,481,888.40 -13.18 20.32
呆板装备 69,281,615.31 34,390,861.72 61,696,187.27 39,593,229.40 -10.95 15.13
車辆 6,801,326.15 1,676,235.57 5,246,300.00 3,531,850.00 -22.86 110.70
電子辦公装备 8,209,412.24 2,565,505.69 6,244,202.31 3,356,809.00 -23.94 30.84
二、评估增减值缘由阐發
（ 1 ）呆板装备增减值缘由阐發
呆板装备原值减值的原由于：第一， 近两年 電缆出產装备市場代價有所降低；第二， 2008 年 12 月 31 日之前入账的装备账面原值中含增值税，而装备重置價值中不含增值税；第三，呆板装备账面價值中未包括前期用度、資金本錢，而本次评料中重置全價中包括了该部門用度；前两种缘由造成呆板装备评估原值减值，第三种缘由造成评估有所增值。因為上述评估减值大于评估增值，故造成呆板装备终极评估原值减值。
呆板装备净值增值是由企業采纳的折客岁限较评估時采纳的經濟耐用年限短而至。
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（2）電子装备减值缘由阐發
電子產物原值减值主如果由于電子市場科技、技能前進较快，引發装备代價减幅较大；净值增值的缘由是企業采纳的折客岁限较评估時采纳的經濟耐用年限短而至。
（3）車辆增减值缘由阐發
車辆评估原值减值的缘由有两方面：（ 1 ） 2013 年 8 月 1 日以前購買的車辆账面值中含增值税，而评估時不斟酌增值税；（2）企業購買車辆的代價较评估基准日市場代價有所降低。
車辆评估净值增值是由企業计提折客岁限较评估時利用的經濟耐用年限短而至。
4、在建工程评估技能阐明
(一) 评估范畴
列入评估范畴的在建工程重要為钢布局產房、 110KV 高压電缆悬链出產線及配套举措措施等，這次申报的在建工程账面價值為 28,959,725.10 元。评估前账面值以下錶：
金额单元：人民币元
编号 科目名称 账面價值
在建工程合计 28,959,725.10
4-7-1 在建工程-土建 4,575,432.39
4-7-2 在建工程-装备安装 24,384,292.71
(二) 資產錶面
土建在建工程項目為二廠區車間一沟槽路線根本举措措施方面等举行修整變動及新建钢布局房等，新建钢布局房項目 2013 年 12 月動工，估计 2015 年 12 月完成配套入口 110KV 高压電缆悬链出產線。
装备在建工程為入口 110KV高压電缆悬链出產線及其國產從属装备，申报的装备均已到貨，已安装完成，但因入口芬兰麦拉斐尔的 110kV 電缆出產線整套電气節制體系呈現妨碍，一套悬垂節制的焦點装备未到貨，造成整条 110kV 電缆出產線不克不及實現同步節制，致使整条出產線不克不及正常有用运行，仍处于在建状况。供方麦拉斐尔总公司正在举行整套電气節制體系的革新進级和完美。悬垂節制的焦點装备估计至2015 年末到貨， 2016 年麦拉斐尔公司對该出產線的整套電气節制體系举行進级调试。
土建工程的账面值由建安本錢组成，装备安装工程的账面值為不含税購買價。
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(三) 评估進程
(1) 查抄資產评估明细錶各項内容填写环境，并核其實建工程评估明细錶合计数
與財政报錶在建工程账面数是不是一致；
(2) 按照申报的在建工程項目，审核其合同内容，并經由過程與財政职员扳谈领會工
程現實進度环境及装备金錢付出环境，阐發账面值的组成及其公道性；
(3) 現場實地勘测装备到位环境，安装环境，核實是不是依照合同条目履行；
(4) 經由過程現場领會，肯定评估法子， 测算在建工程评估值；
(5) 撰写在建工程评估技能阐明。
(四) 评估法子
這次在建工程采纳重置本錢法评估。為防止資產反复计價和漏掉資產價值，連系
本次在建工程特色，采纳如下评估法子：
土建在建工程中二廠區車間一沟槽路線根本举措措施方面等举行修整變動，因该車間
已在衡宇修建物中举行评估，防止反复评估，评估為零；新建钢布局房 2013 年末開
工扶植的為衡宇根本部門， 2015 年扶植钢布局主體部門，账面值與评估基准日代價水
平差别不大，账面價值中不包括本錢本錢，需加计資金本錢。本次评估以核實後的账
面值加資金本錢作為评估值。
装备在建工程為 2013 年末起头扶植的，現已安装完成，但因主體装备電器節制
體系妨碍，一向未能驗收轉固， 經领會， 供貨方麦拉斐尔公司正在举行整套電气控
制體系的革新進级和完美。 因購買年限较基准日距离较长，基准日装备購買代價较實
際購買時的代價有所差别，是以本次装备在建工程评估法子同固定資產-呆板装备评
估法子，因還未起头利用，评估價值即是重置本錢。
(五) 典范案例
案例： 110KV 高压電缆悬链出產線（序号 10）
110KV 高压電缆悬链出產線（序号 10），账面原值為 15,422,803.68 元，出產廠
家為芬兰麦拉菲尔公司，購買 日期 2013 年 12 月。
重置價值=装备到岸價+關税+代辦署理辦事费+外贸环節费+安装及其他费+資金本錢
该装备購買價為 1750000.00 欧元（到岸價），基准日汇率為 7.0952，人民币到岸
價為 12,416,600.00 元。
關税税率、代辦署理辦事费费率、外贸环節费费率，以被评估单元購買装备時現實發
生比例计较，比例别离為： 3.19%、 0.59%、 1.85%，合计 699,054.58 元。
安装及其他费：参考《機器工業扶植項目概算體例法子及各項概算指標》中有關
划定，费率取 5%，金额為 655,782.73 元。
資金本錢：该工程的公道工期理當為 1 年，假如資金本錢在公道工期内平均發生，
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按照评估基准日銀行颁布的一年期貸款利率计较資金本錢，銀行貸款利率為 4.35%。
資金本錢為：
資金本錢= （ 12,416,600.00+699,054.58+655,782.73） ×4.35%×1×0.5
= 299,528.76 元
评估價值=重置價值=112,416,600.00+699,054.58+655,782.73+299,528.76
= 14,070,966.07 元
(六) 评估成果及其阐發
在建工程账面值 28,959,725.10 元， 评估值 27,405,385.63 元，增值有所降低致使的。
-1,554,339.47 元，增值率為-5.37%，评估發生减值重要原由于人民币對欧元的汇率
5、地皮利用权评估技能阐明
（一）评估范畴
纳入本次评估范畴的無形資產—地皮利用权是無锡市恒汇電缆有限公司具有的位于宜兴市官林镇丰义村的六宗地皮，账面價值為 23,414,853.85 元。
（二）地價界说
估價工具宗地在估價基准日是國有扶植用地利用权，所有权属國度。
估價工具地皮挂号用处為工業用地，本次估價設定用处為工業用地。
估價工具為出讓國有扶植用地利用权，获得方法為出讓获得；本次评估出讓地皮按法定终止日期减去估價基准日的残剩年限作為設定利用年限。
估價工具在估價基准日宗地红線外 “六通” （供水、排水、通路、通電、通迅、通气），红線内 “五通” （供水、排水、通路、通電、通迅）和红線内 “园地平整” 。本次评估設定地皮開辟水平為红線外 “六通” （供水、排水、通路、通電、通迅、通气）和红線内 “园地平整” 。
综上所述，本次评估的估價工具地價界说為：在估價基准日為 2015 年 12 月 31日的估價工具現實操纵前提下，上述設定的估價工具的地皮用处、利用年限、地皮開辟水平等前提下的國有扶植用地利用权代價。
在估價基准日為 2015 年 12 月 31 日，地皮用处、開辟水平、利用年期等界说以下錶：
地皮用处 開辟水平 利用年期 代價类型
编 地皮 地皮利用 地皮證号 宗地
号 名称 者 位置 實 评估 實 评估 残剩 评估 現實 评估
際 設定 際 設定 年期 設定 設定
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地皮用处 開辟水平 利用年期 代價类型
编 地皮 地皮利用 地皮證号 宗地
号 名称 者 位置 實 评估 實 评估 残剩 评估 現實 评估
際 設定 際 設定 年期 設定 設定
無锡市恒 宜國用 官林 工 六
1 二廠 汇電缆有 （2012）第 镇丰 業 工業 通 六通 45.59 45.59 國有 國有
區 限公司 14600197 号 义村 用 用地 一 一平 出讓 出讓
地 平
無锡市恒 宜國用 官林 工 六
2 一廠 汇電缆有 （2004）字第 镇丰 業 工業 通 六通 38.34 38.34 國有 國有
區 限公司 000881 号 义村 用 用地 一 一平 出讓 出讓
地 平
無锡市恒 宜國用 官林 工 六
3 一廠 汇電缆有 （2005）字第 镇丰 業 工業 通 六通 38.18 38.18 國有 國有
區 限公司 000046 号 义村 用 用地 一 一平 出讓 出讓
地 平
無锡市恒 宜國用 官林 工 六
4 一廠 汇電缆有 （2008）第 镇丰 業 工業 通 六通 40.92 40.92 國有 國有
區 限公司 101970 号 义村 用 用地 一 一平 出讓 出讓
地 平
無锡市恒 宜國用 官林 工 六
5 新辦 汇電缆有 （2010）第 镇丰 業 工業 通 六通 43.50 43.50 國有 國有
公楼 限公司 14600118 号 义村 用 用地 一 一平 出讓 出讓
地 平
太湖 無锡市恒 宜國用 官林 工 工業 六
6 廠區 汇電缆有 （2015）第 镇丰 業 用地 通 六通 48.46 48.46 國有 國有
車間 限公司 108388 号 义村 用 一 一平 出讓 出讓
一 地 平
注：红線外“六通一平” 即為：红線外 “六通” （供水、排水、通路、通電、通迅、通气）及地皮平整。
（三）评估工具描写
（ 1 ）地皮挂号状态
待估宗地的宗地名称、位置、挂号用处、地皮利用者、挂号面积、挂号地皮级别、
地皮来历等环境详见下錶：
估價工具地點宗地挂号状态一览錶
登 四 至
序 地皮权證 地皮利用 地皮位置 记 挂号面 冬 南 西 北终止 获得方 地皮 备
号 编号 者 用 积(㎡) 东 南 西 北 日期 式 级别 注
途 至 至 至 至
宜國用
）第 無锡市恒 官林镇丰 本 道 道 空 國有出 丰义 抵
（2012 工 40,062. 2062/
1 汇電缆有 义村 廠 路 路 地 工業 押
14600197 業 10 3/19 讓
限公司 區 區段
号
宜國用 無锡市恒 官林镇丰 工 5,284.9 本 道 本 本 2054/ 國有出 丰义 抵
2
（2004）字 汇電缆有 义村（西 業 0 廠 路 廠 廠 11/15 讓 工業 押
沃克森（北京）國際資產评估有限公司 56
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第 000881 限公司 廠區） 區 區 區 區段
号
宜國用
）字 無锡市恒 官林镇丰 外 本 道 道 國有出 丰义 抵
（2005 工 9,206.5 2054/
3 第 汇電缆有 义村 廠 廠 路 路 工業 押
000046 業 0 9/14 讓
限公司 區 區 區段
号
廣
宜國用 無锡市恒 官林镇丰 道 本 园 國有出 丰义 抵
工 18,740. 汇 2057/
4 （2008）第 汇電缆有 义村 路 電 廠 區 工業 押
業 20 6/26 讓
101970 号 限公司 缆 區 路 區段
宜國用 無锡市恒
官林镇丰 外 道 道 國有出 丰义
（2010）第 汇電缆有 工 5,002.6 小 2060/ 抵
5 廠 工業
14600118 义村 業 0 河 路 路 2/9 讓 押
限公司 區 區段
号
宜國用 無锡市恒 官林镇丰 道 农 本 农 國有出 丰义
汇電缆有 工 7,000.8 2065/ 抵
6 （2015）第 义村 路 廠 工業 押
業 0 田 田 2/19 讓
108388 号 限公司 區 區段
（2）地皮权力状态
待估宗地的地皮所有权属國度所有，扶植用地利用权為無锡市恒汇電缆有限公司正當获得，并由本地河山資本局核發了委估工具《國有地皮利用权證》，用处為工業用地；國有出讓地皮存在他項权力，典質于銀行，本次评估不斟酌他項权力状态。具體环境以下錶所示：
序 地皮权證编 地皮利用者 地皮 挂号 挂号面积 终止 获得 他項 典質銀行
号 号 位置 用处 (㎡) 日期 方法 权力
宜國用 無锡市恒汇 官林 國有 交通銀行宜兴
1 （2012）第 電缆有限公 镇丰 工業 40,062.10 2062/3/19 典質 东山支行
出讓
14600197 号 司 义村
宜國用 無锡市恒汇 官林 國有 江苏宜兴屯子
2 （2004）字第 電缆有限公 镇丰 工業 5,284.90 2054/11/15 典質 贸易銀行丰义
出讓
000881 号 司 义村 支行
3 宜國用 無锡市恒汇 官林 工業 9,206.50 2054/9/14 國有 典質 中國工商銀行
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（2005）字第 電缆有限公 镇丰 出讓 宜兴环科园支
000046 号 司 义村 行
宜國用 無锡市恒汇 官林 國有 江苏宜兴屯子
4 （2008）第 電缆有限公 镇丰 工業 18,740.20 2057/6/26 典質 贸易銀行丰义
出讓
101970 号 司 义村 支行
宜國用 無锡市恒汇 官林 國有 中國銀行宜兴
5 （2010）第 電缆有限公 镇丰 工業 5,002.60 2060/2/9 典質 徐舍支行
出讓
14600118 号 司 义村
宜國用 無锡市恒汇 官林 國有 交通銀行無锡
6 （2015）第 電缆有限公 镇丰 工業 7,000.80 2065/2/19 典質
108388 号 出讓 分行
司 义村
（3）地皮操纵状态
待估宗地操纵状态详见下錶：
编 宗地證号 重要修建物及 评估地皮 修建面积 修建物主 容积率 制作年月
号 修建物 面积㎡ （㎡） 要布局 （年）
1 宜國用（2012） 二廠區一号和 40,062.10 28,191.32 排架 0.70 2013
第 14600197 号 二号車間
宜國用（ 束丝車間、 老辦 排架、框 200五、
2004）
2 字第 公楼、老食堂 5,284.90 3,764.88 架、砖混 0.71 200六、
000881 号 2008
3 宜國用（2005） 高压車間、矿缆 9,206.50 7,739.55 排架 0.84 2006
字第 000046 号 車間
4 宜國用（2008） 拉丝車間、低压 18,740.20 10,850.50 排架 0.58 200六、
第 101970 号 車間 2008
5 宜國用（2010） 新辦公楼、食堂 5,002.60 6,928.80 框架、排 1.39 2012
第 14600118 号 架、砖混
宜國用（2015） 新一号車間 7,000.80 6,567.25 排架 0.94 2011
6 第 108388 号
按照企業供给的权属資料及現場勘查环境，估價工具現實地皮開辟水平已到達宗地 “六通一平” ，待估宗地已举行了近况操纵，近况為工業用地。待估宗地内的建
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（構）筑物重要為出產廠房、辦公楼用房、及出產配套用房和砼地坪马路等。
（四）地價影响身分阐發
一、一般身分
宜兴市地处江苏省南端、沪宁杭三角中間，东面太湖水面與姑苏太湖水面相連，
东南临浙江长兴，西南界安徽廣德，西接溧阳，西北連接金坛，北與武進相傍。滆湖
镶嵌宜兴和武進之間，三氿（西氿、團氿、东氿）相伴市區工具雙侧。位于北纬
31°07′ ～31°37′ ，东經 119°31′ ～120°03′ 。宜兴市总面积 1996.6 平方公里
（此中太湖水面 242.29 平方公里），都會化程度 60.54。
(1) 天然身分
地形地貌：宜兴市有山、有水、有平原，有 “三山、二水、五分田 ” 之称。宜兴
市地势南高北低。南部為丘陵山區，北部為平原區；东部為太湖渎區，西部為低洼圩
區。宜兴山地属于天目山余脉，具有江苏苏南最高的三座山岳，此中茗岭葡萄岭海拔
611.5 米，為江苏第二峰。
水文特性：宜兴市境内河道密布、纵横交织，浇灌、运输便利。有河流 21 条
宜兴山川： 5 条，总长 1058 千米，总面积 19.49 万亩。此中骨干河 14 条， 5 公
里以上的 68 条。荡 20 多個，水域面积 73.43 亩。有水库 20 座，总库容 1.26 亿立方
米。自然水質较好，矿化度為 100-200 毫克/升，属很低矿化度水；总矿化度小于 1.5
毫克當量/升，属很软水；酸碱度值為 6.5-7，属中性水。
天气特性：宜兴市整年暖和潮湿。热量前提好，年均匀气温 15.7oC， 夏日最热月
均匀气温 28.3oC。年均匀無霜期 240 多天，生持久可達 250 天摆布，积温 5418oC，
日照较足， 7-8 月日照時数至多。农作物一年可 2-3 熟。降水丰沛，整年有雨，年平
均雨日 136.6 天，年均匀降水量 1177 毫米，春夏雨水集中。地面水、地下水丰硕。
(2) 社會、經濟錶面
A、經濟成长状态
2012 年，宜兴市地域出產总值達 1066 亿元；城镇住民人都可安排收入、农夫人
均纯收入别离達 33630 元和 16890 元，同比增加 14%和 13%。 2013 整年完成地域出產
总值 1190 亿元，可比價增加 10.6%；大眾財務预算收入 86.6 亿元，增加 10.5%；實
現社會消费品零售额 415 亿元，增加 12.4%； 全社會固定資產投資達 555 亿元，增加
20.2%；城镇住民人都可安排收入、农夫人均纯收入别离達 36200 元和 18720 元，增
长 9%和 11%。
財產系统轉型加速、布局趋優
2013 工業經濟量質俱升。體量不竭扩展，完成工業总產值 3500 亿元，此中范围
工業產值 2850 亿元，增幅居無锡市首位。范围企業產销率達 97.5%， 116 家企業新迈
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入范围企業行列，百亿强企增至 4 家。五大计谋性新兴財產產出占工業总量比重達
53%。出台支撑節能环保、電線電缆財產轉型晋升政策定见，组建市环保財產團體，
鼓動勉励線缆企業吞并重组，搀扶主导財產成长强大。後劲稳中有升，完成工業投入事情
量 320 亿元，增加 18.7%。 67 只市定重點項目昔時動工率跨越 90%，比上年略有增加。
國電精辉、红牛奥瑞金等一批重大項目建成投產。 14 家企業被评為國度 “守合同重信
用 ” 单元。
辦事經濟進献晋升。 “現代辦事業三年提速举措规划” 美满完成，辦事業增长值
占 GDP 比重升至 42.8%，辦事業投入增速快于工業投入增速 3.5 個百分點。都會商圈
更趋繁華，万達廣場、麦德龙超市接踵開業，凯宾斯基、艾美等高星级旅店正式業務。
镇村、社區贸易業态進级，開設平價商铺 24 家，革新农贸市場 15 個， “农改商” 三
年举措方针准期實現。远东交易寶等電子商務平台康健成长。 “周遭 ” 紫砂等 4 個品
牌入選首批 “無锡老字号” 。金融支持延续稳健，本外币貸款余额增至 1350 亿元，
此中實體經濟貸款占比達 83%。設立中小企業貸款周轉金、信貸危害抵偿資金和种子
資金，助企融資路子不竭拓展和立异。全市金融情况整體安稳，被评為省金融生态優
秀市。遊览成长加速破题。建立市遊览成长辦理委员會，组建市遊览財產團體，启動
伶俐遊览平台扶植， “ 中國陶都 · 沉醉中國 ” 成為都會形象新品牌。優化遊览组织形
式和營销模式，踊跃推介新品、新景、新線，與台灣部門县市、高铁沿線都會增强旅
遊對接互助。阳羡湖遊览小镇启動扶植，龙池山自行車公园完工開园。
2013 年欢迎旅客数、遊览总收入别离冲破 1500 万人次和 150 亿元，村落遊览接
待旅客数近 500 万人次。現代农業提速增效。食粮延续高產，實現 “十連增” 。高效
举措措施农業总范围達 15 万亩， “三品 ” 出產基地面积跨越 74.5 万亩。生物农業產值蝉
联無锡市第一。苏宁現代农業財產园完成地皮流轉、整體設計等前期筹备，行将破土
開工。天下农業屯子信息化树模基地落户宜兴。新型农業出產谋划主體培養杰出，新
挂号家庭农場 60 家，各种农夫專業互助社数目居全省县级市首位。 “宜兴大闸蟹”
成為國度地舆標记證實牌号。首批中心小农水項目經由過程省级总體驗收。
整年稳步推動公立病院综合鼎新， 14 家病院周全推廣產物 “零差率” 贩賣。營改
增、奇迹单元分类等鼎新事情获得踊跃希望。金鸡山生态墓區及 2 個镇级殡改举措措施建
設根基竣工。開放互助加倍深刻。操纵外資布局趋優，完成到位注册外資 3.5 亿美元，
辦事業到位注册外資比重较上年提高 20 個百分點；到账市外内資 82.6 亿元，股权融
資、债券融資等各种直接融資总额跨越 20 亿元。創建重大外資項目跟踪推動责任制，
引進注册本錢超 3000 万美元項目 8 只，港華烟山、 五洲國際等項目實現快速動工和
扶植。 13 只牌号被纳入省重點培養和成长的國際知名品牌目次。赛特團體在香港樂成
上市。
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B、城乡扶植和根本举措措施状态
整年都會扶植总投入超 50 亿元，城區拆迁面积達 125 万平方米。东氿大厦成為
都會新地標，創意財產中間根基完工，市文化中間、万達廣場等重大功效性载體高效
推動，體育中間市政配套工程顺遂竣工，东氿 RBD 贸易水街、金融商務區、八佰伴等
综合體接踵動工和扶植，东氿新城形态加倍靓丽。干線公路扶植推動敏捷，范蠡大道、
滆湖东路、阳灵地道、梅林大桥等工程启動扶植，站前大道、环科大道等 9 条門路建
成通車，宁杭客运專線宜兴站高尺度完工。善卷洞综合革新竣工，蝶水风情园、龙池
山自行車公园准期建成，景區扶植亮點纷呈。宜城街道城南路網革新、 “平改坡” 三
年革新规划等工程周全完成，老城區加倍整齐有序。村落情况整治深刻推動，屯子面
貌面目一新，张渚镇善卷村获 “江苏最美村落” 称呼。西渚、湖氵父等 11 個客运站
建成启用，镇村公交門路革新、屯子危旧桥梁整修等年度使命周全完成，屯子交通及
場站投資近 2.5 亿元。氿滨水廠 10 万立方米深度处置工程、油車水库源水管道铺設
竣工，城乡日供水能力達 26.5 万吨。全市新成长自然气用户 2.2 万户 ，累计 12.3 万
户。電網主變容量進一步扩容，跨越 700 万千伏安。
C、交通根本举措措施
公路：至 2007 年底，宜兴境内公路通車公路总里程達 2245 千米，公路密度到達
110 千米/百平方千米，每万人具有公路 21.2 千米，宜兴境内有宁杭、锡宜等 2 条高
速公路、 G10四、 S34二、 S230、 S240 等 4 条國、省干線公路；丰张線、屺分、丁张線、
张灵慕線等 17 条重要市面；境内公路桥梁 359 座，航道桥梁 601 座，屯子桥梁 3790
座。宜兴共有市區一级客运汽車站 2 個、镇區客运汽車站 9 個、公交泊車場 4 处；宜
兴市班線客运車辆 559 辆、 班線 120 条，辐射周邊地域 8 省 64 個都會；市内所有行
政村全数開通客运班車，實現了 “灵通工程” 方针；宜兴市具有公交車 200 多辆，開
通 23 条公交路線，此中公交 1 路、 3 路、 7 路已開通空调公交車；具有出租汽車 453
辆、貨运車辆 3907 辆，共有危貨运输企業 12 家、一类汽車维修企業 23 家、二类维
修企業 85 家、三类维修企業 159 家。
航道：境内共有航道 77 条，航道总里程 594 千米，此中锡溧漕河、芜申运河等
级航道 17 条 278.24 千米；
铁路：宁杭高铁穿境而過，宁杭高铁宜兴站位于宜兴市龙背山丛林公园南麓、 104
國道與陶都路之間。宁杭高铁宜兴站综合客运中間计划面积约 8.5 万平方米。
二、區域身分
估價工具地點區域為雙凤镇，官林是江苏省宜兴市工業經濟中間，是宜兴市西北
地域的政治、文化、教诲、交通、商贸中間，镇域面积 104.58 平方千米，生齿 7.26
万，辖 32 個行政村， 2 個住民委员會，官林镇位于宜兴市西北部。东至高塍镇，南邻
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徐舍镇，西靠杨巷镇，北接常州市武進區。面积 104 平方公里，此中水面面积 2 万亩，
常住生齿 7.2 万。镇驻地建成區面积 2.8 平方公里，镇人民當局驻官林公园路，在市
當局驻地西北 20 公里处。
A、經濟状态
全镇已構成以電線電缆、铜材加工、化工涂料、塑料機器等為主的財產集群，其
中尤以電線電缆為最，贩賣量占天下总量的 10%。今朝官林具有電線電缆、铜材加工、
電缆装备制造、電缆辅料等企業 400 多家。線缆年出產能力達 1 千亿，在中國各大城
市建有 3000 多個贩賣網點，線缆贩賣额约占天下的 15%，是中國最大的線缆出產基地
--- “ 中國電缆城” 。迄今，正环抱打造 “千亿级中國電缆城，世界最大的环氧树脂
出產基地和世界一流的超细特种铜線材出產基地” 這一计谋方针，加速傳统財產高端
化步调。
官林建有海内一流的绿色环保涂料出產基地，江苏三木團體年產环氧树脂 20 万
吨，占天下市場 25%的份额，至 2010 年将到達年產 35 万吨，成為世界最大的环氧树
脂出產基地。
官林具有亚洲第一的 “大拉-退镀-镀锡” 出產線，是亚洲一流的超细特种铜線材
出產基地，可以或许出產出各类规格的铜線。
江润铜業总投資 20 亿元的 35 万吨 SCR-7000 铜連铸連轧出產線項目，将實現每
年 200 亿元的產出范围，使官林的铜加工財產获得進一步優化晋升。
占天下產物市場 25%的塑機財產是官林的傳统上风財產，具备十分完备的財產链。
以出口為主的橡塑機器企業有 60 多家，出口欧洲市場的塑機產物，到達泰西尺度，
技能含量比肩國際水准。
光伏、生物醫药、环保、紧密機器、電子信息、文化創意、辦事外包等財產是官
林的新兴財產，具有廣漠的成长空間，成為當局鼎力支撑與出格存眷的新兴范畴。
官林具有近 10 万亩耕地、 3 万多亩水面，地皮資本相對于充沛，可以或许较好知足龙头
型、財產链動员型投資項目標用地需求，同時電缆城工業區内，還集中扶植了一批能
顺應各种財產需求的尺度廠房，供中小項目落户成长。
官林正在步入工業化中後期，已形成為了以電線電缆、邃密化工、橡塑轻機、電子
電器、耐火質料等為主的財產集群，尤以電線電缆為最，官林镇電線電缆企業現有 200
余家， 從業职员近 3 万人，具有总資產 105 亿元，年產出跨越官林镇总量的 78%，并
形成為了完备的線缆出產財產链，行業門类齐备、结構公道、协作配套能力较强。
B、交通前提和根本举措措施
官林镇位于以上海為龙头的长江三角經濟圈的中間點，东邻上海 180 千米，西接
南京 150 千米，南望杭州 160 千米，與长三角重要都會的車程在 2 小時内。
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官林镇地处江苏、浙江、安徽三省亨衢，交通便捷，水路运输、航空运输、陸路
运输均七通八達，贯串中國經濟最發財的上海經濟圈。
官林是宜兴區域性交通關键，航空、铁路、公路和水路运输便利快捷。寄托宜兴
海關纵贯點，還創建了快捷的現代 “大通關” 系统。
官林現具有处所自备 3×1.5 万 KW/時热電廠 1 座， 11 万伏以上變電所 5 座，拥
有三峡输電工程 500 千伏變電站 1 所，用電岑岭期也能确保供電。官林已構成完美的
集源水、制水、排水于一體的水務系统。官林工業集中區——中國電缆城根基實現了
集中供热、供气，可供蒸汽品位高，参数齐备。國度 “西气东输” 工程管線已通宜兴，
可供给質優價廉的自然气。
园區根本举措措施较完美、地皮集约操纵程度较高、資本設置装备摆設效力较好。
上所述, 經由過程對估價工具的一般身分、區域身分阐發，领會到该都會經濟有所發
展，都會的各項根本举措措施正在渐渐的完美，地價程度将會呈渐渐上升态势。
三、房地產市場状态
①地皮利用轨制與地皮辦理政策
跟着《中華人民共和國地皮辦理法》及《國務院關于深化鼎新严酷地皮辦理的决
定》（國發 [2004]28 号）的公布施行，请求严酷按照法定权限审批地皮，對新非农建
設用地严酷管束，從严從紧節制农用地轉為扶植用地，創建严酷的地皮征用、征
收、轉用轨制和用处管束轨制，這些政策和辦法将會使城镇中存量地皮地價的整體
程度呈上升趋向。
按照《中華人民共和國城镇國有地皮利用权出讓和讓渡暂行条例》、《招標拍賣
挂牌出讓國有地皮利用权划定》（中華人民共和國河山資本部令第 11 号）、《协定
出讓國有地皮利用权划定》（中華人民共和國河山資本部第 21 呼吁）、 2006 年國務
院公布了《國務院關于增强地皮调控有關問题的通知》（國發 [2006]31 号），同年
12 月 23 日河山資本部公布了關于公布施行《天下工業用地出讓最低價尺度》的通知
（河山資發 [2006]307 号），進一步增强對工業用地的调控和辦理，促成地皮的集约
操纵；公然地皮一级市場，规范地皮買賣市場，促成地皮買賣市場公然、公允、公
正，創建與社會主义市場經濟相顺應的地皮市場機制。并划定贸易、遊览、文娛和
商品室第用地必需采纳招標、拍賣、挂牌出讓方法获得。鼓動勉励采纳有偿方法利用國
家地皮，增强與完美有偿、有刻日地皮利用轨制的創建。
以上法令律例和有關文件的施行，将進一步规范地皮市場，對地皮買賣代價起
到了调理感化。
②住房轨制與房地產辦理政策
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2009 年末，中心經濟事情集會後，國務院请求采纳综合手腕“停止部門都會房
價過快上涨的势头” ，随後，房地產调控政策密集出台。 2010 年 1 月，國務院辦公
厅公布《關于促成房地產市場安稳康健成长的通知》； 9 月 26 日，河山資本部和住建
部结合出台《關于進一步增强房地產用地和扶植辦理调控的通知》，划定對付因企業
缘由造成地皮闲置一年以上的企業，在了案和問题查处整改到位前，制止竞買人及
其控股股东加入地皮竞買勾當； 9 月 29 日國度有關部委出台辦法，划定自 10 月 1 日
起商品住房首付比例调解到 30%及以上，暂停發放住民家庭采辦第三套及以上住房貸
款，消费性貸款制止用于采辦住房，加速推動房產税鼎新试點，并渐渐扩展到全
國。随後，北京、上海、深圳等市都接踵出台调控细则。在國度和处所一系列房地
產市場调控政策的感化下，房地產市場的热度錶示出阶段性缓降，地價上涨的势头
有所减缓。
③地皮、衡宇市場買賣环境
2015 年上半年地價增幅與客岁同期比拟根基持平略有上涨，很好地印證了國發
10 号文、河山資發 34 号文出台後地皮及房地產调控的感化和结果。房地產市場预期
呈回落，量贬價滞的趋向。@住%6F12p%民對将%988U3%来@房價上涨预期弱化，张望情感稠密，購房意
愿降低。中國人民銀行查询拜访成果显示，一季度成心購房的住民占比降至 25%摆布，從
2014 年下半年始持续 4 個季度回落，累计降幅近 12 個百分點。内心预期直接感化于
市場销量，上半年，天下商品房贩賣面积；商品房贩賣额與客岁同期比拟，回落幅
度较大。
地皮市場热度降低，部門都會供地量上升。房市變更開端向下流地皮市場傳导，
對地皮市場的按捺效應呈現。在信貸投放紧缩和@住%6F12p%民對将%988U3%来@收入與就業预期谨严的情
况下，市場活動性多余略有减缓，房地產市場、地皮市場延续上扬的势头获得開端遏
制，地皮代價整體程度進一步趋稳。房地產市場调控新政出台對房地產開辟企業、購
房者、當局等均發生显著影响。大都企業經由過程銀行信貸和公然本錢市場融資难度加大，
市場拿地更加理性，高價拿地征象较着削减，市場竞争剧烈度的低落按捺了地升的攀
升。
四、個體身分
影响估價工具代價程度的個體身分重要指與宗地直接有關的根本举措措施前提、宗地
本身前提（外形、面积、地形）、宗地在區域中的位置、地皮利用限定、宗地临街位
置、宗地临街宽度等，本陈述仅對估價工具地皮代價發生影响的個體身分举行阐發，
對估價工具地皮代價影响较小或身分前提無差别的個體身分不作阐發。
重要包含位置、面积、用处、宽度、临街状态、深度、外形、地質、地形、地势、
容积率、宗地根本举措措施前提及操纵外形等
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宗地估價所設定根本举措措施状态可见附錶，其它個體前提见下錶：
待估宗地個體身分前提阐明錶
宗地 地皮證号 宗职位地方置 评估面积 容积率 外形 临路 門路 地形及地質前提 计划限定条
编号 (m2) 状态 品级 件等
宜國用 两面 地势较平展、地質機關有必定水平
1 （2012）第 官林镇丰义村 40,062.10 0.70 多邊形 临路 交通干道 较不乱、無洪水患害影 的计划限定
14600197 号 响、地基承载力一般
宜國用 官林镇丰义村 地势较平展、地質機關有必定水平
一壁
2 （2004）字第 5,284.90 0.71 多邊形 临路 交通干道 较不乱、無洪水患害影 的计划限定
（西廠區） 响、地基承载力一般
000881 号
宜國用 一壁 地势较平展、地質機關有必定水平
3 （2005）字第 官林镇丰义村 9,206.50 0.84 多邊形 临路 交通干道 较不乱、無洪水患害影 的计划限定
000046 号 响、地基承载力一般
宜國用 地势较平展、地質機關有必定水平
一壁
4 （2008）第 官林镇丰义村 18,740.20 0.58 多邊形 临路 交通干道 较不乱、無洪水患害影 的计划限定
101970 号 响、地基承载力一般
宜國用 地势较平展、地質機關有必定水平
）第 官林镇丰义村 多邊形 两面 交通干道 较不乱、無洪水患害影
5 （2010 5,002.60 1.39
临路 响、地基承载力一般 的计划限定
14600118 号
宜國用 一壁 地势较平展、地質機關有必定水平
6 （2015）第 官林镇丰义村 7,000. 80 0.97 多邊形 交通干道 较不乱、無洪水患害影
108388 号 临路 的计划限定
响、地基承载力一般
(五) 估價原则
1. 预期收益原则
地皮估價應以估價工具在正常操纵前提下的将来客观有用的预期收益為根据。對付代價的评估，首要的并不是是曩昔，而是将来。曩昔收益的首要意义，在于為猜测将来的收益變革動向供给根据。地皮的代價是由反應该宗地未来的总收益所决议的，它的代價也受预期收益構成身分的變更所影响。以是，地皮投資者是在展望该地皮未来所能带来的收益或功效落後行投資的。這就请求估價者必需领會曩昔的收益状态，并對地皮市場近况、成长趋向、政治經濟情势及政策划定對地皮市場的影响举行過细阐發和展望，正确展望该地皮如今以致将来能给权力人带来的利润总和，即收益代價。
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2. 替换原则
地皮估價應以相邻地域或雷同地域功效不异、前提类似的地皮市場買賣代價為依
据，估價成果不得较着偏离具备替换性子的地皮正常代價。按照市場运行纪律，在同
一商品市場中，商品或供给辦事的功效不异或大致类似時，代價低者吸引需求，即有
两個以上互有替换性的商品或辦事同時存在時，商品或辦事的代價是颠末互相影响與
比力之厥後决议的。地皮代價也一样遵守替换纪律，某块地皮的代價，受其它具备相
同利用價值的地块，即同类型具备替换可能的地块代價所牵制。
3. 最有用操纵原则
果断地皮的最有用操纵以地皮操纵合适其本身前提、法令律例政策及计划限定、
市場需乞降最好操纵水平等。因為地皮具备用处的多样性，分歧的操纵方法能為权力
人带来分歧的收益量，且地皮权力人都指望從其所占据的地皮上获得更多的收益，并
以能知足這一目標為肯定地皮操纵方法的根据。以是，地皮代價因此该地块的功效作
最有用阐扬為条件的。
4. 供需原则
地皮估價要以市場供需决议地皮代價為根据，并充實斟酌地皮供需的特别性和土
地市場的地區性。在彻底的市場竞争中，一般商品的代價都取决于供求的平衡點。供
小于求，代價就會提高，不然，代價就會低落。因為地皮與一般商品比拟，具备怪异
的人文和天然特征，是以在举行地皮估價時既要斟酌到所假如的公允市場，又要斟酌
地皮供给的垄断性特性。
5. 進献原则
地皮总收益是由地皮及其出產要素配合感化的成果，地皮的代價可以地皮對地皮
收益的進献巨细来决议。按照經濟學中等量資金應得到响應报答的技資道理, 地皮開
發的投入也應得到响應的收益。以是, 在举行出產勾當以前, 所付出地皮款及随落後行
的地皮開辟费都應得到與社會技資不异的收益。可是, 按照經濟學邊際收益理論, 出產
要素之間存在必定的最優组合, 跨越必定限度, 每要素延续增长, 其收益不會响應地
成比例增长。
6. 變更原则
指估價职员應掌控地皮代價影响身分及地皮代價的變更纪律，正确的评估代價。
一般商品的代價，是陪伴着组成代價的身分的變革而產生變更的。地皮代價也有一样
情景，它是各类地價構成身分互相感化的成果，而這些代價構成身分常常处于變更之
中，以是地皮代價是在這些身分互相感化及其组合的變更進程中構成的。是以，在土
地估價時，必需阐發该地皮的功效、稀缺性、個體性及有用需求和使這些身分產生
變更的一般身分、區域身分及個體身分。因為這些身分都在變更當中，是以應掌控各
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身分之間的因果瓜葛及其變更纪律，以便按照今朝的地價程度展望将来的地皮代價。
（六）评估步调
(1) 核對資料
按照資產评估的原则和步伐，起首引导和帮忙被评估单元填写“地皮利用权评
估明细錶” ，按照被评估单元供给的评估資料，举行地皮面积、地皮開辟、地皮基
础举措措施环境、地皮利用权力状态等环境的核實。
(2) 現場勘查
比照有關資料及“地皮利用权评估明细錶” 看待估宗地举行查勘，與有關职员
座谈，领會宗职位地方置、地皮四至、投資情况、配套举措措施及開辟水平，作了具體的現
場勘测记實。
(3) 社會及市場查询拜访
就本次评估触及到的评估工具，评估职员举行遍及的有针對性的市場查询拜访，调
查领會了本地當局颁布的有關征地文件、基准地價文件、本地地皮開辟费、雷同土
地征用案例等有關資料，获得地皮评估的计價根据。
(4) 评定估算
按照采集把握的有關資料，應用上述评估法子，并把握待估宗地的性子、地皮
利用年限、地块巨细、外形、區位前提，看待估宗地举行综合评定估算。
（七）评估法子
按照《城镇地皮估價规程》，今朝通行的地價评估法子有市場比力法、收益還原
法、残剩法（假如開辟法）、本錢迫近法、基准地價系数批改法。
按照《城镇地皮估價规程》和待估宗地的详细前提、用地性子及评估目標，结
合估價师采集的有關資料，斟酌到本地地產市場發育水平，選擇评估法子。因為當
地在基准地價的笼盖范畴以内，是以可以采纳基准地價系数批改法；待估宗地為已
開辟用地，不宜采纳残剩法；因企業地皮收益难以零丁估算，没法肯定地皮的客观
纯收益，是以没法采纳收益法。待估宗地周邊無地皮買賣案例，没法選用市場法進
行评估；因為委估宗地本地當局及相干部分颁布了有關征地抵偿尺度文件，地皮的
获得本錢和開辟本錢用度轻易肯定，故選擇本錢迫近法举行评估。
综上所述，因為本錢迫近法、基准地價系数批改法可以或许更客观的反响地皮的價值，
是以本次估價决议采纳本錢迫近法、基准地價系数批改法举行评估。
（八）评估進程
案例 1： 1 号宗地（二廠區）無形資產--地皮利用权评估明细錶第 1 項
(1) 宗地状态
委估 “1 号宗地 (二廠區） ” 按照《國有地皮利用證》 (宜國用（2012）第 14600197
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号) 记录，委估宗地地皮利用权挂号状态以下錶：
地皮挂号状态一览錶
地皮利用权證号 宜國用（2012）第 14600197 号
地皮利用权人 無锡市恒汇電缆有限公司
坐落 宜兴市官林镇丰义村
地号 014-093-0040000
图号 91.75-73.25
地类(用处) 工業
利用权类型 國有出讓
终止日期 2062 年 3 月 19 日
残剩地皮利用年限 45.59 年
利用权面积 40,062.10 ㎡
获得日期 2012 年 5 月 10 日
东 本廠區
四至(详见識籍查询拜访 西 門路
宗地示用意) 南 門路
北 空位
(2) 地皮权力状态
委估宗地地皮所有权属于國度，證载利用权报酬無锡市恒汇電缆有限公司。地皮利用权性子為出讓，地皮利用权终止日期為 2062 年 3 月 19 日，残剩地皮利用年限45.59 年，證载地皮用处為工業用地。
(3) 地皮操纵状态
按照被评估单元供给的資料及現場勘测环境，至评估基准日，委估宗地处于宜兴市官林镇丰义村，為已開辟操纵的地皮，地上修建物重要為一号車間、二号車間等。
(4) 地價界说
斟酌到宗地红線内根本举措措施開辟用度已计入資產评估值中，為了防止資產反复计较，本次评估設定的地皮開辟水平均指宗地红線外的根本举措措施開辟水平和红線内园地的平整状态。
本次评估代價是评估工具在评估基准日為 2015 年 12 月 31 日，地皮利用权获得方法為出讓，地皮残剩利用年期為 45.59 年，地皮用处為工業用地，评估工具地皮開辟状况已達宗地外 “六通”(即通路、通電、通信、通水、排水、通气) 及园地内平整近况操纵前提下的公然市場價值。
(5) 评估法子计较進程
本錢迫近法
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本錢迫近法因此開辟地皮所花费的各項用度之和為重要根据，再加之必定的利
息、利润、應缴纳的税金和地皮增值收益来肯定地皮代價的评估法子。其根基计较
公式為：
地皮代價=(地皮获得费＋地皮開辟费＋税费＋投資利錢＋地皮開辟利润＋增值
收益)×年期批改系数× 區域及個體身分批改
①地皮获得费及相干税费
地皮获得费及相干税费是指待估宗地地點區域為获得地皮利用权而付出的各項
客观用度。按照看待估宗地地點區域比年来征地用度尺度举行阐發，该項用度重要包
括征地费（含地皮抵偿费、勞動力安顿补贴费、青苗抵偿费及地上物抵偿费）、征地
辦理费、耕地占用税、造地费（或耕地開垦费或新菜地開辟扶植基金）等。
A. 地皮获得费
按照《中華人民共和國地皮辦理法》 (2004 年 8 月 28 日修订) 中第四十七条划定
征用地皮的抵偿用度包含地皮抵偿费、勞動力安顿补贴费和地上附着物和青苗抵偿
费。
查询拜访委估宗地周邊區域的地皮操纵环境，大部門為耕地，本次评估视委估宗地在
征历時為耕地) 。今朝得到雷同委估宗地地皮，需付出的地皮获得用度重要有地皮补
偿费、安顿补贴费、青苗及地上物抵偿费。今朝得到雷同地皮，需付出的地皮获得费
用重要有：
a. 地皮抵偿费和安顿补贴费
按照江苏省人民當局公布《江苏省征地抵偿和被征地农夫社會保障法子》（2013）
江苏省人民當局第 93 呼吁中划定；新征地抵偿尺度是征采集體地皮的综合抵偿尺度，
由地皮抵偿费和安顿抵偿费構成 (不含青苗抵偿费、地上附着物抵偿费) 。详细按無锡
市人民當局《市當局關于印發無锡市市區征地抵偿和被征地农夫社會保障法子的通
知》锡政规〔2014〕 2 号制订的征地抵偿尺度和安顿抵偿尺度履行。详细划定： [第十
一条 地皮抵偿费尺度依照耕地前三年均匀年產值的响應倍数肯定。耕地前三年均匀
年產值的最低尺度為每亩 2500 元。 “ （一）征收耕地的，依照被征收前三年均匀年
產值的十倍计较；（二）征收高尺度举措措施鱼池的，依照耕地前三年均匀年產值的十二
倍计较，征收其他養殖水面的，依照耕地前三年均匀年產值的八倍计较；（三）征收
果园或其他經濟林地的，依照耕地前三年均匀年產值的十二倍计较；（四）征收其
他农用地的，依照耕地前三年均匀年產值的十倍计较；） ] ；
按照上述文件，待估宗地地點區域宜兴市官林镇丰义村的宗地原為耕地类，征地
抵偿尺度為 2800 元*10 倍= 28,000.00 元/亩；即 37.50 元/平方米。安顿抵偿尺度為
26,000.00 元/亩；即 39.00 元/平方米。
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b. 青苗及地上物抵偿费
按照無锡市人民當局《市當局關于印發無锡市市區征地抵偿和被征地农夫社會保障法子的通知》锡政规〔 2014〕 2 号中 （第十四条 青苗抵偿费依照以下尺度赐與抵偿：（一）一年生作物依照不低于前三年均匀年產值抵偿； ） 划定。連系本地统计查询拜访資料，按一年抵偿，肯定地上附着物及青苗抵偿费，因待估宗地地點區域官林镇丰义村宗地原為耕地类，一般作物青苗抵偿為 2,800.00 元/亩。
地上附着物及青苗抵偿费=4.2 元/平方米。
则待估宗地地皮获得费=42.00+40.00+4.2=86.2 元/平方米。
B. 相干税费
a. 耕地占用税
按照江苏省施行《中華人民共和國耕地占用税暂行条例》法子（2008 年 12 月 31日）江苏省人民當局令第 52 号划定，耕地占用税的税额以县區级行政區域為单元划定尺度，宜兴市境内依照 40 元/平方米肯定耕地占用税.
b. 地皮复垦费
按照《江苏省河山資本體系行捕魚機,政奇迹性收费項目》尺度划定，地皮复垦费按2000.00 元/亩抵偿费肯定，既： 3.00 元/平方米。
c. 耕地開垦费
按照江苏省當局辦公厅《轉發省河山資本厅等部分關于调解耕地開垦费征收尺度定见的通知》（苏政辦發〔2011 〕 120 号划定；评估耕地開垦费按 20 元+ （ 1*40%） =28/平方米肯定。
相干税费＝a+b+c=40+3+28
=71.00 元/平方米
地皮获得费及相干税费＝86.2+71.00
＝ 157.20 元/平方米
②地皮開辟费
地皮開辟用度凡是是指宗地红線外根本举措措施配套费，即宗地红線外通路、通上水、下水、通電、通信、通气等用度。本次评估按照各委估宗地設定開辟水平及區域現實环境肯定委估宗地地皮開辟费，详见下錶：
单元：元/平方米
設定開辟水平 通路 電力 供水 排水 通信 通气 园地平整 合计
宗地红線外” 六通”(通路、
通電、通訊、通水、排水、 18 20 18 18 10 16 20 120
通气) 及宗地红線内 ” 园地
平整”
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③投資利錢
按照待估宗地的開辟水平和開辟范围，設定地皮開辟周期為 3 年，投資利錢率按
评估基准日中國人民銀行颁布的貸款基准利率（一至三年（含三年））利錢率 4.75%
计。假如地皮获得费及相干税费在征地時一次投入，開辟用度在開辟期内平均投入，
故：
投資利錢= （地皮获得费＋相干税费） × 開辟周期 ×4.75%＋地皮開辟费 × 開辟周
期/2×4.75%
=(86.2+71.00)×3×4.75%+ （ 120.00×3/2×4.75%）
=22.4＋8.55=30.95 元/平方米
④投資利润
投資利润是把地皮作為一种出產要素，以固定資產方法投入运營并阐扬感化，因
此投資利润應與同業業投資回报相一致，工業用地的地皮開辟投資應获响應的投資回
报，斟酌到宜兴市官林镇东尧村工業用地開辟投資的利润率及企業投資该項目標現實
环境，肯定本次评估的地皮開辟年投資利润率按同業業均匀投資利润率 4%為计较，则：
投資利润= （地皮获得费＋相干税费＋地皮開辟费） × 開辟周期 × 投資利润率
=(86.2+71.00+120.00)×3×4%
=33.26 元/平方米
⑤地皮增值收益
按照本地河山辦理部分供给的資料，地皮增值收益按本錢代價（地皮获得费及相
關税费、地皮開辟费、投資利錢、投資利润四項之和）的必定比例计。按照待估宗地
地點區域的經濟成长程度及出讓金征收的現實环境，本次评料中地皮增值收益率按
20%计。
地皮增值收益=(地皮获得费＋有關税费＋地皮開辟费＋投資利錢＋投資利润)×
地皮增值收益率
=(86.2+71.00+120.00+30.95+33.26)×20%
=68.28 元/平方米
⑥無穷年期地皮利用权代價
根据本錢迫近法计较公式，将上述 5 項加和即得無穷年期地皮利用权代價。
無穷年期地皮利用权代價=地皮获得费＋有關税费＋地皮開辟费＋投資利錢＋投
資利润＋地皮增值收益
=86.20+71.00+120.00+30.95+33.26+68.28
=409.70 元/平方米
⑦區域及個體身分批改
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按照待估宗地在區域内的位置和宗地前提，参照基准地價系数批改法，創建待估
宗地地價影响身分批改系数錶，以下：
工業用地批改系数錶
调解幅度（ % ） 優 较優 一般 较劣 劣
影响身分
交通便捷度 2.00 1.00 0 -1.20 -2.00
區 根本举措措施完美度 2.40 1.20 0 -1.20 -2.40
域 財產會聚范围 2.00 1.00 0 -1.00 -2.00
因 天然 地形前提 1.50 0.80 0 -0.80 -1.50
素 前提 地質状态 1.50 0.80 0 -0.80 -1.50
计划限定 1.50 0.80 0 -0.80 -1.50
宗 临路状态 1.50 0.80 0 -0.80 -1.50
地 外形 1.50 0.80 0 -0.80 -1.50
条 面积 1.50 0.80 0 -0.80 -1.50
件 土質與地基承载力 1.20 0.60 0 -0.60 -1.20
工業用地域域身分批改系数
调解幅度 % 批改阐明 批改度 批改系数%
影响身分
交通便捷度 距骨干道間隔≤3500 米 较好 1.5
根本举措措施完美度 六通一平 较好 1.2
財產會聚范围 有必定数目散布 一般 0
區域身分 天然 较平展, 地形前提 较平展 地形前提较好 较好 0.8
较好 ,
前提 工程地質前提一般 工程地質前提一般 一般 0
计划限定 一般 一般 0
临路状态 糊口型骨干道 较次 -0.8
外形 一般 一般 0
宗地前提 面积 知足出產必要，但對将来成长 一般 0
受限
地基承载力 较利于工業扶植、地基承载力 较好 0.6
较大
综合批改系数 3.3
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⑧待估宗地設定年期地皮利用权代價
按照有限年期地價测算公式：
K＝ 1 － 1/ （ 1 ＋r） n
式中： K－－年期修整系数
r－－地皮還原率（地皮還原利采纳平安利率加危害调解值法肯定，按照评估基
准日時中國人民銀行颁布的五年期按期存款利率 2.75%，肯定平安利率取 2.75%；同
時，再斟酌必定的通貨膨胀率和危害身分调解值和本地地皮市場成长状态和經濟
成长程度，地皮還原率按 6.00%计。）
n－待估宗地残剩年限
本次评估委估宗地残剩地皮利用年期為 45.59 年，则地皮利用年期批改系数為：
K＝0.9832。
则：待估宗地地皮利用权代價=無穷年期地皮利用权代價 × 區域及個體身分批改
系数× 年期批改系数
=409.7× （ 1 ＋0.033） ×0.9832
=416.11 元/平方米
基准地價批改法
基准地價批改法是操纵城镇基准地價和基准地價系数批改錶等评估功效，依照替
代原则，對评估工具的區域前提和個體前提等與其所处區域的均匀前提相比力，并對
照系数批改錶拔取响應的批改系数對基准地價举行批改，進而求取评估工具在估價基
准日代價的法子。
采纳基准地價批改法的计较公式為：
P1=P×(1±K)×K2×T×D×H±L
式中： P1—委估宗地批改後地價；
P—委估宗地地點區域同类用处地皮的基准地價；
K—委估宗地域域身分和個體身分的总批改系数；
K2—利用年期批改系数；
T—期日批改系数；
D—容积率批改系数；
H—地皮权力状态批改系数；
L—地皮開辟水平批改值。
①基准地價功效先容及内在
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基准地價是指在城镇计划區范畴内，對近况操纵前提及近况開辟前提下分歧级别或分歧均質地區的地皮，依照贸易、工業、室第等用处，别离评估在某一估價期日法定最高年限地皮利用权區域均匀代價。
A、基准地價估價期日為2015年1月 1 日。
B、設定地皮開辟前提（均匀地皮開辟水平）和近况操纵前提為 “五通一平” 。
“五通” 指通路、通電、供水、排水、通信； “一平” 指园地平整。
C、法定地皮利用权最超過跨過讓年限贸易用地40年、工業用地50年、室第用地70年。
D. 容积率：商服用地： 1.0，室第用地： 1.2，工業用地： 0.6。
宜兴市 2014 年度基准地價（基准日： 2015-01-01 ）
（2014 年度宜兴修制镇地價區段基准地價錶-官林）
单元：元/M2 M
，
建制镇 區段 設定容 設定開辟 設定 設定 地面 楼面
區段名称 积率 水平 宽度
名称 编号 深度 地價 地價
0501G 官林工業區段 1 五通一平 -- -- 450 --
0502G 丰义工業區段 1 五通一平 -- -- 440 --
0503G 钮家工業區段 1 五通一平 -- -- 435 --
0504G 都山工業區段 1 五通一平 -- -- 440 --
0501S 官林凌霞路-西大街 1 五通一平 5 10 5060 5060
官林 0502S 官林长安街-龙潭路 0.9 五通一平 4 8 4050 4500
0503S 丰义新丰路 0.8 五通一平 4 6 1470 1840
0504S 钮家官张公路 0.8 五通一平 4 6 1030 1290
0505S 都山积丰路 0.8 五通一平 4 6 1030 1290
0501J 官林金色韶華室第 1.4 五通一平 -- -- 1690 1210
區段
0502J 官林阳光花苑室第 1.4 五通一平 -- -- 1420 1010
區段
0503J 丰义室第區段 1.2 五通一平 -- -- 1050 880
官林 0504J 钮家室第區段 1.2 五通一平 -- -- 1000 830
0505J 都山室第區段 1.2 五通一平 -- -- 1050 880
②肯定评估工具的地皮级别及基准地價
待估宗职位地方于宜兴市官林镇东尧村工業用地范畴。估價工具對應工業用地的基准地價為440元/平方米。
③肯定影响地價區域身分及個體身分批改系数 (∑K)
宗地地價批改按照定级陈述中的《宗地地價批改系数錶》、《宗地地價批改系数阐明錶》举行。在此宗地的评料中，咱们在工業區的诸多身分中，經阐發選擇取區域
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身分，個體身分中的各因子看待估宗地举行批改，详细批改详见下錶：
待估宗地域域及個體身分批改系数錶
錶 1 工業用地影响身分指標阐明錶
好坏水平 優 较優 一般 较劣 劣
影响身分
距骨干道距 距骨干道間隔 距骨干道間隔 距骨干道間隔 距骨干道間隔
交通便捷度 离≤2000 米 ≤5000 米 ≤10000 米 ≤15000 米 ≤20000 米
根本举措措施完美 七通一平 六通一平 五通一平 三通一平 未達三通
度
區域 財產會聚范围 企業密集 企業较密集 有必定数目分 企業零散散布 無工業企業
身分 布
地形 平展, 地形条 较平展, 地形条 稍有升沉, 地 坡度较大, 地形前提 坡度大, 地形条
天然 前提 件好 件较好 形前提一般 较差 件差
前提 地質 工程地質条 工程地質前提 工程地質前提 工程地質前提较差 工程地質前提差
状态 件好 较好 一般
计划限定 無穷制 限定较小 一般 限定较大 限定大
交通型骨干 夹杂型骨干道 交通型次干道 糊口型骨干道 歧路
临路状态 道
外形 法则易操纵 较法则 一般 不法则，對操纵有一 不法则，對操纵
定影响 有紧张影响
宗地 知足企業生 知足企業出產 知足出產需 偏大或偏小，保护目
前提 面积 產必要，合适 必要，可知足近 要，但對将来 前出產，但影响出產， 保持出產，面积
将来出產需 期成长必要 成长受限 或不克不及充實操纵 受限
要
地質状态與地 利于工業建 较利于工業建 要处置方可举行工業
基承载力 設、地基承载 設、地基承载力 一般 扶植、地基承载力较 晦气于工業扶植
力大 较大 劣
錶 2 工業用地基准地價批改系数錶
调解幅度（ % ） 優 较優 一般 较劣 劣
影响身分
區 交通便捷度 2.00 1.00 0 -1.20 -2.00
域 根本举措措施完美度 2.40 1.20 0 -1.20 -2.40
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因 財產會聚范围 2.00 1.00 0 -1.00 -2.00
素 天然 地形前提 1.50 0.80 0 -0.80 -1.50
前提 地質状态 1.50 0.80 0 -0.80 -1.50
计划限定 1.50 0.80 0 -0.80 -1.50
宗 临路状态 1.50 0.80 0 -0.80 -1.50
地 外形 1.50 0.80 0 -0.80 -1.50
条 面积 1.50 0.80 0 -0.80 -1.50
件 土質與地基承载力 1.20 0.60 0 -0.60 -1.20
錶 3 工業用地域域身分批改系数
调解幅度 % 批改阐明 批改度 批改系数%
影响身分
交通便捷度 距骨干道間隔≤3500 米 较好 1.5
根本举措措施完美度 六通一平 较好 1.2
區域 財產會聚范围 有必定数目散布 一般 0
较平展, 地形 较平展 地形前提较好 较好 0.8
身分 天然 前提较好 ,
前提 工程地質条 工程地質前提一般 一般 0
件一般
计划限定 一般 一般 0
临路状态 糊口型骨干道 较次 -0.8
外形 一般 一般 0
宗地 面积 知足出產必要，但對将来成长 一般 0
前提 受限
地基承载力 较利于工業扶植、地基承载力 较好 0.6
较大
综合批改系数 3.3
按照上錶肯定委估宗地域域身分及個體身分批改系数∑K=3.3%
④年期批改系K2简直定
當委估宗地設定年期與基准地價所對應的年期纷歧致時，需举行年期批改，批改
公式為：
公式中：
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K2—委估宗地的地皮利用年期批改系数
r—地皮還原率 (地皮還原利率按评估基准日時中國人民銀行颁布的五年期存款
利率2.75%，再斟酌必定的通貨膨胀率和危害身分调解值和地皮市場成长状态和
經濟成长程度，本次评估地皮還原率取6%。 )
m—委估宗地設定利用年限
n—基准地價設定地皮利用年期
基准地價為各用处法定最高利用年限的代價，工業用地法定最高利用年限為50
年，委估宗地的残剩利用年限為45.59年，则：
年期批改系数K2=[1 1/ （ 1+6%） 45.59]/[1 1/ （ 1+6%） 50] ＝0.9832
- -
。
⑤确按期日批改系数
宜兴市2014年基准地價的基准日為2015年1月 1 日，而本次评估的估價基准日為
2015年12月 31 日，至估價時點，委估宗地地點區域未颁布工業用地地價指数，查询拜访宜
兴市近期工業用地地價變更环境，連系宜兴市近期工業用地招拍挂出讓的成交地價，
综合查询拜访阐發，委估宗地地點區域工業用处的地皮地價自基准地價估價基准日 2015年
1月 1 日至本次评估基准日 2015年12月 31 日時代，工業用地地價無较着變革，故期日修
正系数為0%。
期日批改系数T=1.0。
⑥容积率批改系数简直定
宗地容积率计较公式為：宗地容积率=地上修建面积/地皮面积
因為本次评估為平凡工業用地，凡是設定的容积率為1，估價工具的容积率<1，
工業用地一般不必要举行容积率批改，故宗地容积率批改系数為1.0。
⑦权力状态批改系数肯定
基准地價設定权力状态為出讓地皮利用权，無他項权力限定；委估宗地权力状态
與基准地價权力状态一致，不做权力状态批改，即批改系数為1.0。
⑧開辟水平批改系数
估價工具設定開辟水平與基准地價設定開辟水平纷歧致，故必要举行開辟水平修
正，基准地價設定開辟水平為五通一平（供水、排水、通路、通電、通迅，园地平整），
该宗地皮開辟水平為六通一平（供水、排水、通路、通電、通迅、通气，园地平整），
按照查询拜访本地開辟环境，每差一通必要10元/平方米，故開辟水平批改為10元/平方米。
⑨采纳基准地價系数批改法测算的宗地地價
經以上阐發進程，将上述测算成果带入基准地價系数批改法计较公式：
宗地地價＝P×(1±K)×K2×T×D×H±L
=440× （ 1 ＋0.033） ×0.9832×1×1×1 ＋ 10
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=456.88元/平方米
评估成果简直定
經由過程上述法子的利用阐發，基准地價批改法的评估成果與本錢迫近法的评估成果差别较小，故取基准地價批改法和本錢迫近法评估成果的加权算術均匀值作為终极评估成果，计较以下錶：
基准地價批改 本錢迫近法 单元
宗地 估價基 估價設 地皮面积 法 地價
名称 准日登 定用处 (㎡) 代價 权 代價 权 (元/ 总地價 (元)
记用处 (元/㎡) 重 (元/ 重 ㎡)
㎡)
1 工業 工業 40,062.10 456.88 0.7 416.11 0.3 444.65 17,813,700.00
（九） 估價成果及增减值缘由阐發
一、估價成果简直定法子及成果
按照地價评估技能法则及估價工具的現實环境，咱们采纳本錢迫近法、基准地價法對估價工具举行了评估，基准地價系数批改法因此估價基准日估價工具所处區域均匀地價程度和地皮開辟水平到達本地基准地價設定的開辟水平時颠末详细环境對照批改获得的代價，反應的是估價工具的一般地價程度。本錢迫近法评估地皮代價的是按照替换原则，将估價工具的區位前提與區域的均匀前提举行差别批改而得的。因為两种成果相干不大，本次评估取基准地價法與本錢迫近法法的算術均匀值作為终极估價成果。其成果见錶：
两种评估法子成果一览錶
单元：元/㎡
本錢逼 基准地價修 残剩年 单價 地皮面积 总地價(元)
序号 宗地證号 近法(元 处死(元/m2) 期(年) (元/m2) (m2) (取整) 备注
/m2)
宜國用
1 （2012 ）第 416.11 456.88 45.59 444.65 40,062.10 17,813,700.00 案例
14600197 号
宜國用
2 （2004）字 399.60 439.16 38.34 427.29 5,284.90 2,258,200.00
第000881 号
宜國用
3 （2005 ）字 399.14 438.66 38.18 426.80 9,206.50 3,929,300.00
第000046号
宜國用
4 （2008 ）第 406.29 446.34 40.92 434.32 18,740.20 8,139,300.00
101970 号
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宜國用
5 （2010）第 412.05 452.52 43.50 440.38 5,002.60 2,203,000.00
14600118 号
宜國用
6 （2015）第 420.93 462.07 48.46 449.73 7,000.80 3,148,400.00
108388 号
合计 37,491,900.00
二、增值缘由阐發
地皮利用权评估增值原由于企業获得地皮较早，那時地價较低，近几年跟着本地經濟快速成长，促使工業地皮地價逐年递增，故被评估的工業用地地價增值應属公道范围。
6、其他無形資產评估技能阐明
(一) 评估范畴及錶面
一、评估范畴
被评估单元申报的其他無形資產重要包含 1 項牌号权和 17 項适用新型專利。截止评估基准日，被评估单元申报的其他無形資產均無账面值。
重要無形資產以下錶所示：
（ 1 ）牌号
商
序号 標 牌号图案 牌号编 审定利用商品类型 有用刻日 审定辦事項目
名 号
称
電缆；電線；磁線；绝缘铜線；電源質料
華 第 （電線、電缆）；半导體器件；插座、插
1 王 6879035 第9类 2010/07/21-2020/07/20 头和其它毗連物（電器毗連）；電開關；
号 發念头起動缆；光导丝（光學纤维）（截
止）
（2）專利
序 專利名称 利用行業 專利种别 專利编号 申请時候 权力人
号
1 一种阻水耐污橡套電缆 電線電缆 适用新型 ZL 2010 2 0163059.X 2010-4-20 無锡市恒汇電缆有限公司
2 一种强弱電复合電缆 電線電缆 适用新型 ZL 2010 2 0163056.6 2010-4-20 無锡市恒汇電缆有限公司
3 一种防鼠防蚁高强度橡塑复 電線電缆 适用新型 ZL 2012 2 0197366.9 2012-5-4 無锡市恒汇電缆有限公司
合電缆
4 一种微孔防潮電線 電線電缆 适用新型 ZL 2012 2 0197369.2 2012-5-4 無锡市恒汇電缆有限公司
5 一种微孔電線 電線電缆 适用新型 ZL 2012 2 0197355.0 2012-5-4 無锡市恒汇電缆有限公司
6 一种耐火阻燃高压電缆 電線電缆 适用新型 ZL 2012 2 0197367.3 2012-5-4 無锡市恒汇電缆有限公司
7 一种防潮電線 電線電缆 适用新型 ZL 2012 2 0197368.8 2012-5-4 無锡市恒汇電缆有限公司
8 一种多功效室内用光電复合 電線電缆 适用新型 ZL 2012 2 0492077.1 2012-9-25 無锡市恒汇電缆有限公司
软電缆
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9 一种防鼠防蚁防火多功效橡 電線電缆 适用新型 ZL 2012 2 0502574.5 2012-9-27 無锡市恒汇電缆有限公司
套分支電缆
10 一种高抗拉旌旗灯号傳输卷筒電 電線電缆 适用新型 ZL 2013 2 0522067.2 2013-8-26 無锡市恒汇電缆有限公司
缆
11 一种雙层编织超柔嫩高强度 電線電缆 适用新型 ZL 2013 2 0522426.4 2013-8-26 無锡市恒汇電缆有限公司
橡套電缆
12 耐天气高导電复合布局電力 電線電缆 适用新型 ZL201420714872.X 2014-11-25 無锡市恒汇電缆有限公司
電缆
13 一种竖井用高强度复合電缆 電線電缆 适用新型 ZL201420714932.8 2014-11-25 無锡市恒汇電缆有限公司
14 一种高效節能高导耐天气架 電線電缆 适用新型 ZL201520306542.1 2015-5-13 無锡市恒汇電缆有限公司
空绝缘電缆
15 一种海上煤油平台無卤耐泥 電線電缆 适用新型 ZL201520306498.4 2015-5-13 無锡市恒汇電缆有限公司
浆中压電力電缆
16 一种高强度复合卷筒電缆 電線電缆 适用新型 ZL201520306463.0 2015-5-13 無锡市恒汇電缆有限公司
17 一种超柔嫩合适布局防火電 電線電缆 适用新型 ZL201520306069.7 2015-5-13 無锡市恒汇電缆有限公司
力電缆
二、重要專利錶面
(1) 一种微孔電線
本适用新型公然了一种微孔電線，该電線包含导體，在导體中間有其中心微孔，导體外概况包覆有绝缘层。微孔電線是按照電流在导體中傳送的集肤效應道理設計的，导體中間有其中心微孔，第一為增长导體的概况积，進而加强電傳播送的肌肤效應，使导體能承载更大的電流，第二為增大导體的散热概况积，导體傳送電流，因本身電阻而發生热量，以是导體與氛围接触面积增大，散热快。该新型微孔電線與傳统的實心导體電線比拟，单元长度铜材重量最少削减 15%，载流量增长 10%以上，節省勞動力 30%以上。
(2) 一种强弱電复合電缆
本适用新型公然了一种强弱電复合電缆，该强弱電复合電缆是動力電缆和節制電缆一體化护套挤出成型，公用一個护套。本适用新型的长处是（１）經由過程一次性外护套挤出的產物概况光洁度高，总體外观工致、體积小，節流空間，節省質料，節省電缆桥架、管道，利于安装敷設，能知足利用请求；（２）產物的形状是一次性成形，尺寸精度高、偏差小，便與装置；（３）本适用新型中動力電缆和節制電缆公用一個护套，如许便可以經由過程一根電缆對强電和弱電同時節制，實現弱電對强電的零間隔節制和供電體系的集成化節制。
(3) 一种防鼠防蚁高强度橡塑复合電缆
本适用新型公然了一种防鼠防蚁高强度橡塑复合電缆，该電缆包含内芯，在内芯的外概况上包覆有内护套，在内护套的外面纵包有轧纹铝塑复合带，在轧纹合金铝塑复合带的外概况上包覆有外护套；内芯包含内导體，在内导體的外概况上設有绝缘层，本适用新型的长处是電缆绝缘采纳绝缘级氟塑料，绝缘機能、機器機能好；轧纹合金铝塑复合带取代傳统的钢带、钢丝，重量轻，本錢低，柔韧性好，且
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能構成滑腻圆整概况；内护套和外护套采纳防鼠防蚁复合氯丁橡胶，防鼠防蚁且弹
性大，紧缩變形小，耐油污，耐溶剂，且不延燃；其耐天气、耐寒性、耐热老化性
很是好；布局公道，综合機能優胜。
(4) 一种微孔防潮電線
本适用新型公然了一种微孔防潮電線，该電線包含导體，在导體中間有其中心
微孔，导體外概况包覆有绝缘层，绝缘层外概况覆有防潮层。导體中間有其中心微
孔，第一為增长导體的概况积，進而加强電傳播送的肌肤效應，使导體能承载更大
的電流，第二為增大导體的散热概况积，导體傳送電流，因本身電阻而發生热量，
以是导體與氛围接触面积增大，散热快。该微孔防潮電線與傳统的實心导體電線相
比，性價比高，单元长度铜材重量最少削减 17%，载流量增长 20%以上，单元长度绝
缘耗材最少削减 5%，節省勞動力 40%以上
(5) 一种雙层编织超柔嫩高强度橡套電缆
本适用新型所述的一种雙层编织超柔嫩高强度橡套電缆，包含缆芯，其缆芯是
由若干根绝缘線芯绞合而成；在缆芯的空地处填充網带，缆芯外挤包内护套，内护
套外编织非金属编织层，缆芯最外层挤包外护套；所述的绝缘線芯由导體和挤包
在导體外的绝缘层、金属编织层组成。本适用新型按照金属编织层和非金属编织层
質料的分歧機能而設計的，绝缘层概况的镀锡铜丝编织层作為齐心导體取代地線使
用，還起到屏障感化，更大大增长電缆的柔嫩機能，内护套概况的纤维编织层，采
用高强度纤维丝，作為增强庇护层取代钢丝利用，其質量轻、抗拉强度大、很是柔
软，進一步加强了電缆的柔嫩機能，知足了大跨度和来去性挪動的情况利用
(6) 一种高抗拉旌旗灯号傳输卷筒電缆
本适用新型公然了一种高抗拉旌旗灯号傳输卷筒電缆，包含缆芯，缆芯是由若干根
绝缘線芯绞合而成；在缆芯的空地处設有填充层，缆芯外堆叠绕包聚酯带，聚酯带
外绕包屏障层，屏障层外挤包外护套，缆芯最外层编织不锈钢铠装层，在屏障层内
還平拖一根引流線；所述的绝缘線芯由增强芯和挤包在增强芯外的镀锡铜丝编织
层、绝缘层组成。本适用新型具备耐酸碱、防水、耐油、耐磨、阻燃、耐老化和寿
命长等特色，可以遍及利用于口岸大型岸邊起重機、轨道式起重機及钢铁廠卸料車
及其它重型搬运装备等请求的抗拉、旌旗灯号傳输的節制體系中。
(7) 一种耐火阻燃高压電缆
本适用新型公然了一种耐火阻燃高压電缆，包含内芯，在内芯的外概况挤包低
烟無氯阻燃内护套，在低烟無氯阻燃内护套的外面纵包轧纹合金铝塑复合带，在轧
纹合金铝塑复合带的外概况包覆低烟無氯阻燃外护套。内芯可觉得单一線芯或多
根線芯，線芯中設有最少三层防火层。本适用新型布局公道，综合機能優胜。
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(8) 一种防鼠防蚁防火多功效橡套分支電缆
本适用新型公然了一种防鼠防蚁防火多功效橡套分支電缆，包含：主電缆、分
支電缆，所述的主電缆與分支電缆通過度支头毗連在一块儿，在主電缆與分支電缆的
毗連处外包覆绝缘层；所述的主電缆與分支電缆布局不异，包含缆芯，其缆芯由若
干個線芯绞合而成；所述的線芯由导體和挨次挤包在导體外的雙面耐火云母带
层、导體绝缘层、第一耐火纤维层组成；在缆芯之間的間隙处設有填充条，在缆芯
外挤包内护套，在内护套外编织第二耐火纤维层，在第二耐火纤维层外挤包外护
套。本适用新型具有有很是好绝缘機能、機器機能，不乱性好，具备两重防鼠、防
白蚁、防虫庇护层，耐油污、耐溶剂、耐天气、耐寒、耐热老化、不延燃的特色。
(9) 一种阻水耐污橡套電缆
本适用新型公然了一种阻水耐污橡套電缆，该電缆包含内芯，在内芯的外概况
上包覆有内护套，在内护套的外面纵包有轧纹铝塑复合带，在轧纹铝塑复合带的外
概况上包覆有外护套；内芯包含内导體，在内导體的外概况上設有绝缘层，在绝缘
层的外面绕包有第一阻水包带本适用新型的长处是電缆绝缘機能、機器機能好；弹
性大，紧缩變形小，回弹率達６０％以上；耐油污，耐溶剂，且不延燃；其耐气
候、耐寒性、耐热老化性很是好；布局公道，曲折機能和纵向阻水機能。
幼兒啟蒙塗鴉白板,
(10) 一种多功效室内用光電复合软電缆
本适用新型公然了一种多功效室内用光電复合软電缆，包含缆芯，在缆芯外挤
包外护套；所述的缆芯由動力線芯、六类網線和光缆绞合而成；所述動力線芯是
由動力导體和挤包在動力导體外的動力绝缘组合而成；所述的六类網線是若干個
由六类網線导體、挤包在六类網線导體外的六类網線绝缘套構成的六类網線線芯以
及挤包在六类網線線芯外的六类網線护套组成；所述光缆是由若干個由光纤和挤
包在光纤外的光纤一次软套管構成的光纤線芯和挤包在光纤線芯外的光纤二次软
套管组成。本适用新型具备便于敷設，危害系数低，出產、安装本錢低、适用寿命
长等特色。
(11) 一种防潮電線
本适用新型公然了一种防潮電線，该防潮電線包含导體，导體外概况包覆有绝
缘层，绝缘层外概况包覆防潮层。防潮電線的绝缘层和防潮层采纳雙层共挤，一次
性成型。该防潮電線比纯真一层聚氯乙烯绝缘层電線的防潮機能大大提高，且本錢
基底细當；同時工艺技能、加工性大大提高，且本錢大大低落。该新型防潮電線的
性價比高，单元长度绝缘耗材最少削减 5%，载流量增长 7%以上，绝缘层和防潮层采
用雙层共挤，一次性成型，節省勞動力 20%以上。
（ 12）耐天气高导電复合布局電力電缆
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本适用新型供给了一种耐天气高导電复合布局電力電缆，電缆包含若干線芯绞
合成的缆芯，缆芯外绕包有阻燃带或钢带和外护套，缆芯和阻燃带或钢带之間填
充有填充层。所述的線芯包含导體，导體外概况挤包有绝缘层。所述的导體有扩径
铜导體。该電缆與傳统的電線比拟，電缆外径最少削减 10%，電缆曲折半径大大缩
小，单元长度耗材最少削减 10%。单元长度質量最少削减 15%，節省勞動力 10%以
上，布局設計公道，產物性價比大大供给，節省能源，造福人民。
（ 13）一种竖井用高强度复合電缆
本适用新型供给了一种竖井用高强度复合電缆，包含若干動力绝缘線芯绞合成
的缆芯，缆芯外采纳高阻燃包带堆叠绕包有第二绕包层，缆芯和第二绕包层之間填
充有第二填充层，第二绕包层外挤包無辐照交联卤低烟阻燃聚烯烃内护套，内护套
外螺旋环绕纠缠有镀锌钢丝铠装层，铠装层外采纳高阻燃包带堆叠绕包有第三绕包层，
電缆的最外层挤包有热固性辐照交联無卤低烟阻燃聚烯烃外护套，所述的線芯包含
挤包有辐照交联聚乙烯绝缘层的纹合镀锡無氧铜导線。本适用新型导體采纳镀锡铜
丝绞合，确保電缆的耐腐化及抗拉機能，同時确保電缆在运行進程中連结優秀的電
气機能。
（ 14）一种高效節能高导耐天气排挤绝缘電缆
本适用新型公然了一种高效節能高导耐天气排挤绝缘電缆，包含設置在電缆中
心的高效節能高导扩径道题，在高导扩径导體外挤包半导電屏障层，在半导電屏障
才能外挤包绝缘层，在電缆的最外层挤包防潮反光层。该高效節能高导耐天气排挤
绝缘電缆（ 10KV）具有有很是好的导電機能、绝缘機能、反光機能、防紫外線、防潮
機能、抗曲折機能，不乱性等长处；镌汰了後進的產能，實現了科技功效轉化，结
構設計公道，產物性價比大大提高，電缆外径最少削减 10%，電缆曲折半径大大缩
小，電缆的导電機能即负载可以提高 25%以上，单元长度耗材最少削减 10%，单元长
度質量最少削减 10%，布局設計公道，節省資本，造福人民。
（ 15）一种海上煤油平台用無卤耐泥浆中压電力電缆
本适用新型公然了一种海上煤油平台用無卤耐泥浆中压電力電缆，该布局包含
缆芯，所述的缆芯由多根绝缘線芯绞合而成；缆芯間隙設有没有卤阻燃玻璃纤维绳填
充层，所述缆芯外采纳無卤阻燃玻璃纤维带堆叠包第一绕包层，挤包热固性辐照交
联無卤低烟阻燃耐泥浆聚烯烃挤包制成的内护层，内护层外螺旋體例镀锡铜丝铠装
层，在所述铠装层外采纳無卤阻燃玻璃纤维带堆叠绕包有第二绕包层，電缆的最外
层挤包有热固性辐照交联無卤低烟阻燃耐泥浆聚烯烃挤包制成的外护套。本适用新
型具备阻燃、無卤、無铅、無石棉、耐泥浆、奶油、耐热、耐腐化、抗拉等特征，
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同事還具备優秀的電气、機器、环保等功效，可以遍及利用于海上煤油平台的電力
傳输體系。
（ 16）一种高强度挪動复合卷筒電缆
本适用新型公然了一种高强度挪動复合卷筒電力電缆，包含缆芯，所述的缆芯
由三根動力線芯和两根節制電缆平行分列并等距距离 2妹妹绞合而成；在缆芯外挤包
扁形氯丁橡胶护层，外护层外绕包扁形玻璃纤维第四绕包层，最外层體例扁形不锈
钢丝铠装层。本适用新型具备耐酸碱、耐油、耐磨、阻燃、耐老化和寿命长等特
性，同時還具备優秀的電气、機器曲折等功效，可以遍及利用于冶炼行業冶炼卸料
車及其他重型挪動搬运装备的動力和節制體系。
（ 17）一种超柔嫩复合布局防火電力電缆
本适用新型公然了一种 0.6/1KV 及如下超柔嫩复合機構火電力電缆，包含多芯
缆芯，所述的缆芯是由多根绝缘線芯绞合而成；缆芯間隙填充非吸湿性阻燃耐火陶
瓷化硅橡皮条，缆芯外绕包非吸湿性阻燃耐火陶瓷化硅橡胶总包层，最外层挤包轧
纹铜或铝合金带纵包外护套。该電缆具有有很是好绝缘機能、機器機能、抗曲折性
能，不乱性好，可以按照客户需求，出產长度不受限定；轧纹合金纵包外护套具有
隔氧庇护、阻燃、耐火、防火的功效；该新型超柔嫩复合布局防火電力電缆與傳统
的防火電缆比拟，電缆外径最少削减 15%，電缆曲折半径大大缩小，单元长度耗材至
少削减 10%，单元长度質量最少削减 15%，布局設計公道，產物性價比大大提高。
(二) 评估進程
一、评估筹备阶段
（ 1 ）按照委估資產的详细特色，制订评估综合规划和步伐规划，肯定首要的评
估工具、评估步伐及重要评估法子。
（ 2 ）按照拜托评估資產特色评估职员對被评估单元申报的資產举行追查和评
估。
二、現場查询拜访及采集评估資料阶段
按照這次评估營業的详细环境，依照评估步伐准则和其他相干划定的请求，评
估职员經由過程扣問、查對、查抄、抽查等方法举行實地查询拜访，從各类可能的路子获得
评估資料，核實评估范畴，领會评估工具近况，存眷评估工具法令权属，經由過程各官
方或專業網站對專利举行检索和對牌号举行盘問，如中華人民共和國常識產权局專
利检索網站等對评估工具法令权属等举行检索。
三、评定估算阶段
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對采集的评估資料举行需要阐發、归纳和收拾，構成评定估算的根据；按照评
估工具、價值类型、评估資料采集环境等相干前提，選擇合用的评估法子，拔取相
應的公式和参数举行阐發、计较和果断，構成開端评估成果。
(三) 详细评估法子
一、评估法子的選擇
本次评估采纳收益法對專利权和牌号权等資產举行评估。應用收益法對無形資
產举行评估是國際上通行的做法。應用收益法必要肯定與無形資產直接相干的現金
流量（或收益），必要對無形資產举行切确的界定并對由無形資產發生的現金流（或
收益）和由企業其它資產發生的現金流（或收益）举行划分。相對付市場法和本錢法
而言，收益法不管是理論上仍是實践上，都是比力公道的。
二、對所選评估法子（收益法）的先容
（ 1 ）评估模子：收益現值法是經由過程估算被评估工具将来寿命期内预期收益，并
采纳得當的折現率予以折現，予以肯定评估值的一种评估法子。
将来無形資產带来的收益采纳收入分成的法子肯定：按照企業利用無形資產带
来的预期收益及無形資產在此中的進献率肯定無形資產带来的逾额收益。
（2）计较公式
其根基公式以下：
式中：
P--無形資產價值的评估值；
D-為無形資產分成率；
Ai--分成基数；
R--折現率；
n--收益展望時代；
i--收益年期。
（3）展望期
無形資產的收益年限為该項資產可以或许為所有者带来逾额收益的年限，凡是為法
定寿命、技能寿命、技能產物寿命年限的孰短年限。
按照《中華人民共和國專利法》的划定，适用新型專利的庇护期為 10 年，均自
申请日起头计较。按照《牌号法》的划定，牌号庇护期 10 年，自注册之日起计较，
庇护期满可以屡次续展，每次续展 10 年。無形資產的独享收益從起头施行获得專
属、领先利润到行業均匀收益率程度的時候阶段，便是该無形資產的技能寿命。技
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術寿命與该技能范畴的更新周期和技能成熟度有關，技能產物寿命與產物寿命周期
和所处位置有關。
本次评料中，固然适用新型專利的庇护刻日為 10 年，可是其他企業可以經由過程采纳加倍先辈的装备和缔造自有的電缆、電線等技能来规避响應的專利庇护，是以估计現實收益年限将低于法定年限。按照和無锡市恒汇電缆有限公司内部技能專家的探究并斟酌到現在海内出產廠家的技能利用环境：咱们估计适用新型專利估计将来4-5 年摆布不會被代替或镌汰。根据申请日期适用新型專利展望期至 2019 年 12 月 31日或 2020 年 12 月 31 日；牌号可以续期，今朝牌号對應的行業没有一個明白的產物寿命年限，以是取永续年限。
按照定性阐發法或履历果断法斟酌以下：
第1、 法定寿命年限。
序 無形資產名称和内容 种类 申请日期 法定年 尚可以使用年
号 限 限
1 一种阻水耐污橡套電缆 适用新型 2010 年 4 月 20 日 10.00 4.38
2 一种强弱電复合電缆 适用新型 2010 年 4 月 20 日 10.00 4.38
3 一种防鼠防蚁高强度橡塑复合電缆 适用新型 2012 年 5 月 4 日 10.00 6.39
4 一种微孔防潮電線 适用新型 2012 年 5 月 4 日 10.00 6.39
5 一种微孔電線 适用新型 2012 年 5 月 4 日 10.00 6.39
6 一种耐火阻燃高压電缆 适用新型 2012 年 5 月 4 日 10.00 6.39
7 一种防潮電線 适用新型 2012 年 5 月 4 日 10.00 6.39
8 一种多功效室内用光電复合软電缆 适用新型 2012 年 9 月 25 日 10.00 6.78
9 一种防鼠防蚁防火多功效橡套分支電缆 适用新型 2012 年 9 月 27 日 10.00 6.78
10 一种高抗拉旌旗灯号傳输卷筒電缆 适用新型 2013 年 8 月 26 日 10.00 7.68
11 一种雙层编织超柔嫩高强度橡套電缆 适用新型 2013 年 8 月 26 日 10.00 7.68
12 耐天气高导電复合布局電力電缆 适用新型 2014 年 11 月 25 日 10.00 8.92
13 一种竖井用高强度复合電缆 适用新型 2014 年 11 月 25 日 10.00 8.92
14 一种高效節能高导耐天气排挤绝缘電缆 适用新型 2015 年 5 月 13 日 10.00 9.38
15 一种海上煤油平台無卤耐泥浆中压電力電缆 适用新型 2015 年 5 月 13 日 10.00 9.38
16 一种高强度复合卷筒電缆 适用新型 2015 年 5 月 13 日 10.00 9.38
17 一种超柔嫩合适布局防火電力電缆 适用新型 2015 年 5 月 13 日 10.00 9.38
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第2、技能寿命年限。
按照中國物質出书社出书的《技能資產评估法子· 参数 ·實務》中的阐明 “在
凡是环境下，技能的提成年限以 2-12 年之間，最大不跨越其法令庇护有用期。本次
纳入评估范畴的适用新型經濟年限選用 4-5 年摆布，即收益展望期為 2016 年 1 月 1
日至 2019 年 12 月 31 日或 2020 年 12 月 31 日 。
牌号因為只是一种客观的存在，今朝在技能方面可以假如為永续年限。
第3、技能產物寿命年限
企業的主營營業為出產及贩賣電缆，今朝此行業没有一個明白的寿命年限，可
以假如為永续年限。
（4） 無形資產提成率简直定
咱们参考同業業的上市公司的資產布局估量被评估公司應有的資產布局，并進
而估算無形資產的進献率或提成率。
详细公式以下：
比拟公司無形資產提成率＝無形資產對應的主營營業現金流的進献/响應年份的
主營營業收入
經由過程上述公式计较出比拟公司專利提成率均匀值
此中：無形資產對主營營業現金流的進献＝無形資產在資產布局中所占比重×
响應年份的營業税息折旧/摊销前利润 EBITDA
無形資產在資產布局中所占比重=無形非活動資產在資產布局中所占比例× 無形
非活動資產中專利所占比重
（5）無形資產現金流简直定
無形資產發生的現金流计较公式以下：
(展望期内每一年) 無形資產發生的現金流量=無形資產收益相干產物的業務收入
× 贩賣分成率
（6）無形資產折現率简直定
式中：
Wc：為活動資產占企業市值的比例；
Wf：為固定資產占企業市值的比例；
Wi ：為無形資產占企業市值的比例；
Rc：為活動資產的指望回报率；
Rf：為固定資產的指望回报率；
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Ri ：為無形資產的指望回报率。
（7）企業税前折現率简直定
依照收益额與折現率口径相一致的原则，本次评估折現率拔取國際上通用的加
权均匀本錢本錢（WACC）。
公式：
式中：
Ke 為权柄本錢本錢；
Kd 為债務本錢本錢；
E：权柄的市場價值；
D：付息债務的市值
T：企業的所得税率
V：被评估企業的总市值
此中： Ke = Rf+β ×RPm+Rc
Rf=無危害报答率；
β =企業危害系数；
RPm=市場危害溢價；
Rc =企業特定危害调解系数。
（四）宏观經濟情况及行業阐發
宏观經濟阐發、行業的阐發见收益法评估阐明中第4、五部門。
（五）企業竞争能力的阐發
企業竞争力阐發详见收益法评估阐明中第六部門。
（六）评估案例
案例：無形資產—其他無形資產评估明细錶序号 18。
牌号名称：華王；牌号注册證第 6879035 号；注册人：無锡市恒汇電缆有限公
司；有用刻日：自公元 2010 年 07 月 21 日至 2020 年 7 月 20 日止；审定利用商品（第
9 类）：電缆；電線；磁線；绝缘铜線；電源質料（電線、電缆）；半导體器件；插
座、插头和其它毗連物（電器毗連）；電開關；發念头起動缆；光导丝（光學纤维）
（截止）。
因纳入评估范畴内的 “華王” 牌号权力人是無锡市恒汇電缆有限公司。無锡市
恒汇電缆有限公司對该牌号独有利用，也就是该牌号权的價值是經由過程無锡市恒汇電
缆有限公司主營營業收入錶現出来的。
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一、主營營業收入的展望
主營營業收入的展望详见收益法评估技能阐明第八部門。详细数据為：
金额单元：人民币元
產物名称 汗青年度
2016 年度 2017 年度 2018 年度 2019 年度 2020 年
電力電缆 515,723,397.50 541,509,567.38 568,585,045.75 597,014,298.04 597,014,298.04
電气設备用電線 26,359,889.04 26,359,889.04 26,359,889.04 26,359,889.04 26,359,889.04
電缆
裸電線 155,331.74 155,331.74 155,331.74 155,331.74 155,331.74
合计 542,238,618.28 568,024,788.16 595,100,266.53 623,529,518.82 623,529,518.82
收入增加率 4.74% 4.76% 4.77% 4.78% 0.00%
二、無形資產提成率简直定
（ 1 ）無形資產提成率肯定法子先容
對付技能类無形資產而言，其價值在于可以或许為所有者带来逾额收益，這一逾额收益一般經由過程對公司总體收益举行分成来斟酌。
對付委估技能类無形資產逾额收益提成率简直定，本次經由過程拔取同業業上市比拟公司，参考其各項資產布局，估量被评估公司應有的資產布局，并進而估算無形資產的進献率或提成率。
（2）被评估公司無形資產提成率的测算
咱们参考同業業的上市公司的資產布局估量被评估公司應有的資產布局，并進而估算無形資產的進献率或提成率。
详细公式以下：
比拟公司無形資產提成率＝無形資產對應的主營營業現金流的進献/响應年份的主營營業收入
經由過程上述公式计较出比拟公司專利提成率均匀值
此中：無形資產對主營營業現金流的進献＝無形資產在資產布局中所占比重×响應年份的營業税息折旧/摊销前利润 EBITDA
無形資產在資產布局中所占比重=無形非活動資產在資產布局中所占比例× 無形非活動資產中專利所占比重
（3）肯定同業業可比上市公司及其資產布局：
评估职员采纳在海内上市公司當選用可比公司并經由過程阐發可比公司的法子肯定被评估单元的市場價值。在本次评料中可比公司的選擇尺度以下：
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1 ）有必定時候的上市買賣汗青（一般認為很多于 24 個月），而且近期股票代價没有异動；
2）@不%S153C%异或类%wT794%似@行業、主營營業@不%S153C%异或类%wT794%似@，而且從事该營業的時候很多于 24 個月；
3）方针公司與可比公司巨细至關；
4）方针公司與可比公司将来發展性至關。
因為被评估单元主營營業為電缆的出產贩賣，是以按照上述原则及被评估单元根基环境，评估职员拟拔取主營營業、范围至關的 6 家上市公司作為可比公司。
可比公司信息以下：
公司名称 股分名称 買賣所 證券代码
福建南平太阳電缆股分有限公司 太阳電缆 深圳 002300.SZ
青島汉缆股分有限公司 汉缆股分 深圳 002498.SZ
长途電缆股分有限公司 长途電缆 深圳 002692.SZ
四川明星電缆股分有限公司 明星電缆 上海 603333.SH
廣东南洋電缆團體股分有限公司 南洋股分 深圳 002212.SZ
寶胜科技立异股分有限公司 寶胜股分 上海 600973.SH
上市公司全数無形資產的市場價值=全数谋划性資產的市場價值 – 谋划性活動資產（營运資金）的市場價值 – 谋划性固定資產的市場價值
本次评估咱们谋划性活動資產的市場價值以账面價值替换
谋划性固定資產的市場價值以账面價值替换
按照上述六家比拟公司 2012/12/31~2014/12/31 的財政陈述，咱们可以得出比拟公司的本錢布局以下：
對 營运資金比重% 谋划性非活動資產% 無形非活動資產比重%
序 比 股票代码
号 對 2012-12 2013-12 2014-12 2012-12 2013-12 2014-12 2012-12 2013-12 2014-12
象 -31 -31 -31 -31 -31 -31 -31 -31 -31
太
1 阳 002300.SZ 3.01% 1.72% 0.88% 30.95% 32.10% 30.47% 66.04% 66.17% 68.65%
電
缆
汉
2 缆 002498.SZ 46.97% 41.16% 30.90% 10.86% 8.69% 7.32% 42.17% 50.15% 61.79%
股
份
远
3 程 002692.SZ 27.86% 18.72% 13.19% 11.11% 12.73% 13.50% 61.03% 68.55% 73.31%
電
缆
4 明 603333.SH 27.41% 26.50% 22.70% 23.83% 27.71% 27.19% 48.76% 45.79% 50.11%
星
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電
缆
南
5 洋 002212.SZ 37.90% 36.41% 23.25% 25.39% 22.07% 16.17% 36.71% 41.52% 60.58%
股
份
寶
6 胜 600973.SH 22.47% 18.97% 10.70% 28.89% 26.27% 25.90% 48.64% 54.76% 63.40%
股
份
7 均匀值 27.60% 23.91% 16.94% 21.84% 21.60% 20.09% 50.56% 54.49% 62.97%
8 三年均匀 22.82% 21.18% 56.01%
因為比拟公司是從事统一行業的企業，對付本錢和客户瓜葛、技能的请求比力高，是以，資金和無形資產的比例也响應较高。同時比拟公司無形資產應為企業全数的無形資產，不但是牌号、專利，并且包含其他無形資產 (如營销收集等) ，咱们經由過程举行專家评定，操纵 AHP分层软件阐發肯定本次评估的牌号、專利占全数無形資產的比比方下图所示：
進一步比拟財政报錶，進而對上述比拟公司的提成率举行测算，上述6家行業比拟公司各年提成率比拟以下：
①專利或技能（适用新型）提成率
對 無形非 專利
比 活動資 無形非 等在 响應年份 專利等
序 公 產在資 活動資 本錢 的營業税 對主營 响應年份的 專利
号 司 股票代码 年份 本布局 產中專 布局 息折旧/摊 營業現 主營營業收 等提
名 中所占 利等所 中所 销前利润 金流的 入 成率
称 比例 占比重 占比 EBITDA 進献
重
A B C D E F G=E*F H I=G*H J K=I/J
太 2012/12/31 66.04% 1.55% 1.03% 28,245.12 289.86 378,599.82 0.08%
1 阳 002300.SZ 2013/12/31 66.17% 1.55% 1.03% 27,729. 26 285.14 335,990.73 0.08%
電
缆 2014/12/31 68.65% 1.55% 1.07% 29,616.72 315.96 335,354.25 0.09%
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汉 2012/12/31 42.17% 1.55% 0.66% 31,447.23 206.06 367,463.37 0.06%
2 缆 002498.SZ 2013/12/31 50.15% 1.55% 0.78% 39,463.68 307.55 480,743.65 0.06%
股
份 2014/12/31 61.79% 1.55% 0.96% 42,232.17 405.51 463,761.04 0.09%
远 2012/12/31 61.03% 1.55% 0.95% 21,415.45 203.11 229,650.70 0.09%
3 程 002692.SZ 2013/12/31 68.55% 1.55% 1.07% 21,305.44 226.95 271,891.32 0.08%
電
缆 2014/12/31 73.31% 1.55% 1.14% 23,498.19 267.70 249,380.67 0.11%
明 2012/12/31 48.76% 1.55% 0.76% 16,943.63 128.38 115,411.45 0.11%
4 星 603333.SH 2013/12/31 45.79% 1.55% 0.71% 8,849.74 62.97 98,677.61 0.06%
電
缆 2014/12/31 50.11% 1.55% 0.78% 2,105.46 16.39 60,690.57 0.03%
南 2012/12/31 48.76% 1.55% 0.76% 17,872.38 135.41 176,519.55 0.08%
5 洋 002212.SZ 2013/12/31 45.79% 1.55% 0.71% 12,150.63 86.46 183,262.33 0.05%
股
份 2014/12/31 50.11% 1.55% 0.78% 12,224.78 95.19 225,889.33 0.04%
寶 2012/12/31 48.64% 1.55% 0.76% 35,585.38 268.97 856,947.47 0.03%
6 胜 600973.SH 2013/12/31 54.76% 1.55% 0.85% 39,022.41 332.06 980,786.30 0.03%
股
份 2014/12/31 63.40% 1.55% 0.99% 48,833.52 481.16 1,216,237.64 0.04%
均匀提成率 0.06%
②牌号提成率
對 無形非 無形 牌号
比 活動資 非流 在資 响應年份 牌号對主
序 公 產在資 動資 本结 的營業税 營營業現 响應年份的主 牌号
号 司 股票代码 年份 本布局 產中 構中 息折旧/摊 金流的贡 營營業收入 提成
名 中所占 牌号 所占 销前利润 献 率
称 比例 所占 比重 EBITDA
比重
A B C D E F G=E*F H I=G*H J K=I/J
太 2012-12-31 66.04% 6.18% 4.08% 28,245.12 1,152.74 378,599.82 0.30%
1 阳 2013-12-31 66.17% 6.18% 4.09% 27,729.26 1,133.97 335,990.73 0.34%
電
缆 002300.SZ 2014/12/31 68.65% 6.18% 4.24% 29,616.72 1,256.53 335,354.25 0.37%
汉 2012-12-31 42.17% 6.18% 2.61% 31,447.23 819.46 367,463.37 0.22%
2 缆 2013-12-31 50.15% 6.18% 3.10% 39,463.68 1,223.07 480,743.65 0.25%
股 2014/12/31
份 002498.SZ 61.79% 6.18% 3.82% 42,232.17 1,612.66 463,761.04 0.35%
远 2012-12-31 61.03% 6.18% 3.77% 21,415.45 807.74 229,650.70 0.35%
3
程 002692.SZ 2013-12-31 68.55% 6.18% 4.24% 21,305.44 902.56 271,891.32 0.33%
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電 2014/12/31 73.31% 6.18% 4.53% 23,498.19 1,064.60 249,380.67 0.43%
缆
明 2012-12-31 48.76% 6.18% 3.01% 16,943.63 510.53 115,411.45 0.44%
4 星 2013-12-31 45.79% 6.18% 2.83% 8,849.74 250.42 98,677.61 0.25%
電
缆 603333.SH 2014/12/31 50.11% 6.18% 3.10% 2,105.46 65.20 60,690.57 0.11%
南 2012-12-31 48.76% 6.18% 3.01% 17,872.38 538.51 176,519.55 0.31%
5 洋 2013-12-31 45.79% 6.18% 2.83% 12,150.63 343.83 183,262.33 0.19%
股 2014/12/31
份 002212.SZ 50.11% 6.18% 3.10% 12,224.78 378.56 225,889.33 0.17%
寶 2012-12-31 48.64% 6.18% 3.01% 35,585.38 1,069.67 856,947.47 0.12%
6 胜 2013-12-31 54.76% 6.18% 3.38% 39,022.41 1,320.57 980,786.30 0.13%
股 2014/12/31
份 600973.SH 63.40% 6.18% 3.92% 48,833.52 1,913.51 1,216,237.64 0.16%
均匀提成率 0.27%
從上錶中咱们可以看出，适用新型提成率均匀值為 0. 06%，牌号提成率均匀為0.27%。比拟公司均為與被评估单元类似的代錶性企業，與被评估企業收益方法雷同，是以無形資產進献率理當反應了被评估企業的技能進献程度。
無形資產的進献（除牌号外）應當在無形資產寿命周期内随時候的推移存在降低的趋向并趋于零；無形資產的進献比率也應當显現降低趋向；是以被评估無形資產在将来經濟寿命期内各年的進献比率應當呈降低的一個序列。参考中國物質出书社出书的《技能資產评估法子· 参数 · 實務》中的《提成率随年限變革錶》，本次评估降低系数按等比比例逐年降低。以下錶所示：
項目名称 将来展望数据
2016 年度 2017 年度 2018 年度 2019 年度 2020 年度
專利對應產物 0.06% 0.06% 0.05% 0.05% 0.04%
牌号對應產物 0.27% 0.27% 0.27% 0.27% 0.27%
（4）無形資產折現率简直定
1 ）税前加权資金本錢简直定
對付展望的相干專利权所發生的收益举行折現所采纳的折現率是一個潜伏的本錢投資者投資该項無形資產-專利权权的本錢总和所预期會带来的年收益率。
為肯定符合的折現率，凡是會斟酌市場現有的同業業报答率，然後用相干專利权的企業和產物的危害與谋划状态同市場及该行業相互比力，從而得出方针企業的加权均匀本錢本錢。本次评估咱们采纳國際上通用的加权均匀本錢本錢模子（税前WACC）来估算。
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此中：
①肯定方针企業本錢布局
估算加权均匀本錢本錢的第一步是肯定被评估工具公司的本錢布局，本次评估我
们以被可比公司均匀比例来肯定其本錢布局，取值為 0.2523。
②权柄本錢本錢 Ke 简直定
在肯定可比企業权柄本錢的报答率時，本次评估采纳本錢資產订價模子（CAPM）。
本錢資產订價模子中收益的收益率即是無危害收益率加市場危害收益率乘以企業的
體系危害系数（beta），计较公式為：
Ke = Rf+β ×RPm+Rc
此中： Rf=無危害收益率；
β =企業危害系数；
RPm=市場危害溢價；
Rc =企業特定危害调解系数。
應用本錢資產订價模子主如果肯定無危害收益率、體系危害系数和市場危害溢
價。
無危害收益率 Rf 简直定
無危害报答率是對資金時候價值的抵偿，這类抵偿分两個方面，一方面是在無通
貨膨胀、無危害环境下的均匀利润率，是讓渡資金利用权的报答；另外一方面是通貨膨
胀附加率，是對因通貨膨胀造成采辦力降低的抵偿。因為實際中没法将這两种抵偿分
開，它们配合组成無危害利率。本次评估在沪市選擇從评估基准日到國债到期日残剩
刻日跨越 10 年期的國债，并计较其到期收益率，取所選定的國债到期收益率的均匀
值作為無危害收益，本次無危害报答率 Rf 取 4.14%。
企業體系危害系数 β
拔取 6 家與企業出產谋划雷同的上市公司举行调解肯定 Beta 系数，参照 WIND 資
訊计较得出比拟公司無財政杠杆贝塔為 0.7535。
斟酌被评估企業存在有息欠债环境，被评估企業有財政杠杆的 β 值计较以下：
计较公式以下：
β L=(1+(1-T)×D/E)× β U
公式中：
β L：有財政杠杆的 Beta；
D/E：按照颁布的雷同上市公司债務與股权比率；
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β U：無財政杠杆的 Beta；
T：所得税率；
β L=(1+(1-T)×D/E)× β U
=(1+(1-15%)×0.2523)×0.7535
=0.9151
③市場危害溢價 Rpm 简直定
市場危害溢價是预期市場證券组合收益率與無危害利率之間的差额。市場危害溢
價简直定既可以寄托汗青数据，又可以基于事先估算。
详细阐發海内 A 股市場的危害溢價， 1995 年後海内股市范围才扩展，上證指数测
算 1995 年至 2006 年的市場危害溢價约為 12.5%， 1995 年至 2008 年的市場危害溢價
约為 9.5%， 1995 年至 2005 年的市場危害溢價约為 5.5%。因為 2001 年至 2005 年股市
下跌较大， 2006 年至 2007 年股市上涨又较大， 2008 年又大幅下跌，至 2011 年，股
市一向处于低位运行。颠末几年的低迷， 2014 年起头股市又起头了新一轮上涨，可是
颠簸较大。
因為 A 股市場颠簸幅度较大，响應各時代海内 A 股市場的危害溢價變更幅度也较
大。直接經由過程汗青数据得出的股权危害溢價再也不具备可托度。
對付市場危害溢價，参考行業老例，選用纽约大學經濟學家 Aswath Damadoran
公布的比率。该比率近来一次更新是在 2015 年 1 月，他把中國的市場危害溢價定為
6.65%。
④企業特定危害调解系数 Rc 简直定
企業重要危害来之于三方面，第一是全世界經濟的下行，國際經濟動荡，發財國度
經濟增速放缓或呈現负增加，市場危害较大；第二是電缆行業属于典范的資金密集型
行業，行業准入門坎较低，范围以上的企業却很少，造成行業產能紧张多余，但電缆
行業的質量却不尽如人意，中小型電缆行業市場成长存在较大的不肯定性；第三是國
家书貸政策收紧，但企業谋划状态较好，不存在较大財政危害，故取企業特定危害调
整系数 Rc 為 2%。
权柄本錢本錢 Ke 简直定
Ke =Rf+β L*Rmp+ Rc
=4. 14%+0.9151×6.65%+2%
=12.23%
（3）税前加权均匀本錢本錢 WACC 简直定
本錢布局取可比公司本錢布局，债務本錢本錢依照企業短時間告貸均匀貸款利率确
定。所得税率按照企業現實所得税率肯定。
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WACC= Ke/ （ 1-所得税率） ×E/V+ Kd×D/V
=12.23%/ （ 1-15%） ×0.7985+5.54%×0.2015
=12.60%
2) 無形資產折現率简直定
按照資產、欠债均衡的原则，咱们可以获得下式：
營运資金+固定資產+無形資產 =付息债務+所有者权柄。
WACC 是按照付息债務和所有者权柄估算的企業投資回报率，同時也可理解為企
業全数資產包含營运資金、固定資產和無形資產的收益率。
可是企業单項資產或某类資產的投資回报率與总體資產的投資回报率是存在差
异的，全数投資回报率應當即是各項資產回报率的加权均匀值，即：
式中：
Wc：為活動資產占企業市值的比例；
Wf：為固定資產占企業市值的比例；
Wi ：為無形資產占企業市值的比例；
Rc：為活動資產的指望回报率；
Rf：為固定資產的指望回报率；
Ri ：為無形資產的指望回报率。
因而可知，無形資產的折現率不克不及直接采纳企業的总體投資回报率，新近公布的
《無形資產评估准则》明白划定 “按照無形資產施行進程中的危害身分及貨泉時候價
值等身分公道估算折現率，無形資產折現率理當區分于企業或其他資產折現率” 。
咱们晓得，投資營运資金（活動資產）所承當的危害相對于最小，因此指望回报率
應最低；投資固定資產所承當的危害较活動資產高，因此指望回报率比活動資產高；
投資無形資產的危害最高，其投資回报率應當最高。是以，采纳企業全数資產的加权
均匀投資回报率作為無形資產的投資回报率将會低估無形資產的投資的危害，從而使
折現率取值偏低。咱们必需将总體回报率换算為無形資產的回报率，将上式變成：
此中：營运資金=活動資產-活動欠债+短時間告貸+一年内到期的持久欠债
固定資產=非活動資產-無形資產+地皮利用权
本次估值投資活動資產的指望回报率取一年内銀行的貸款利率；固定資產回报
率（包括地皮）應包含收受接管固定資產本身價值和投資回报两部門，本次采纳房錢付出
法（Level Payment Method) 别离举行计较，详细成果以下：
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5 年以上貸 基准日评估原值 均匀利用 均匀回报率
款利率 年限房產 4.90% 102,211,800.00 50修建物 4.90% 9,531,200.00 30呆板装备 4.90% 61,696,187.27 15 6.85%車辆 4.90% 5,244,370.00 15
電子装备 4.90% 6,244,202.31 5地皮 4.90% 37,491,900.00 50
合计 222,419,659.58
按照公式和上面计较的数据，按比拟上市公司三年均匀本錢布局，得出無形資
產投資回报率：
= （ 12.60%-4.35%× 22.82%-6.85%× 21.18%） /56.01%
=18.14%
三、评估成果
综合以上计较，牌号的價值计较以下錶：
項目名称 将来展望数据
2016 年度 2017 年度 2018 年度 2019 年度 2020 年度 永续年度
牌号等贩賣 542,238,618.28 568,024,788.16 595,100,266.53 623,529,518.82 623,529,518.82 623,529,518.82
收入
牌号等技能 0.27% 0.27% 0.27% 0.27% 0.27% 0.27%
提成率
牌号等技能 1,483,564.86 1,554,115.82 1,628,194.33 1,705,976.76 1,705,976.76 1,705,976.76
進献
折現率 18.14% 18.14% 18.14% 18.14% 18.14% 18.14%
折現年限 0.50 1.50 2.50 3.50 4.50
折現系数 0.9200 0.7788 0.6592 0.5580 0.4723 2.6036
牌号等法進献 1,364,922.7 1,210,285.8 1,073,281.9 951,883.3 805,724.9 4,441,702.6
現值和
牌号等進献 9,850,000.00
現值和（取整）
（八）评估结論
一、颠末上述评估步伐後，其它無形資產增值 10,754,620.00 元， 评估增值缘由
為该部門無形資產----專利权及牌号属于账面未记實的無形資產，無账面值，本次
评估是按照專利权對企業将来進献的收益折現值肯定评估值，故構成增值。
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WfRf
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二、特别事項阐明
纳入评估范畴的适用新型專利—耐天气高导電复合布局電力電缆、一种竖井用
高强度复合電缆、一种高效節能高导耐天气排挤绝缘電缆、一种海上煤油平台無卤
耐泥浆中压電力電缆、一种高强度复合卷筒電缆及一种超柔嫩合适布局防火電力電
缆，截至评估基准日還没有投入出產，将来收益具备较大的不肯定性，故本次未举行
评估。
7、持久待摊用度评估技能阐明
一、评估法子及進程
持久待摊用度账面價值 2,977,419.79 元，主如果無锡市恒汇電缆有限公司在宜
兴市官林镇丰义村產生的太湖地皮费前期获得费、装修费、新建車間質料费等，评
估职员在领會其正當性、公道性、真實性和正确性，领會用度付出和摊余环境，了
解構成新資產和权力及尚存环境的根本上，按照评估目標實現後的被评估企業還存
在的、且與其它评估工具没有反复的資產和权力的價值肯定评估值。本次评估在清
考核實的根本将廠房装修费归并衡宇修建物内评估，评估為零。持久待摊用度评估
值為 2,763,914.28 元。
二、增减值阐發
持久待摊用度评估值减值 213,505.51 元。减值缘由是廠房装修费归并在衡宇建
筑内评估，是以在持久待摊用度中评估為 0，從而造成减值。
8、递延所得税資產评估技能阐明
被评估单元的递延所得税資產账面價值為 4,233,416.71 元，主如果因為企業按
管帐轨制请求计提的應收金錢坏账筹备及地皮返還款-递延收益而構成的應交所得税
差额。此中：由计提應收金錢坏账筹备而構成的递延所得税資產，本次评估是在审计
後的账面價值根本上，對企業應收金錢坏账筹备计提的公道性、递延税款借項構成及
计较的公道性和准确性举行了查询拜访核實。經核實递延所得税資產金额计较無误，以核
實後的账面價值肯定為评估值；對付由其他非活動欠债—當局补贴構成的递延所得税
資產，因已在應交税金中斟酌，而相干當局补贴是現實不需付出的金錢，评估為零，
响應所發生的递延所得税資產也评估為零。
經评估，递延所得税資產评估值為 4,078,481.71 元。
9、欠债评估技能阐明
(一) 评估范畴
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评估范畴為企業评估申报的各項活動欠债，活動欠债包含短時間告貸、應付单子、應付账款、预收金錢、應付职工薪酬、應交税费、其他應付款、應付利錢及其他非活動欠债。上述欠债在评估基准日账面值以下所示：
负 债 账面值（元）
短時間告貸 276,400,000.00
應付单子 131,400,000.00
應付账款 72,997,414.72
预收金錢 4,678,246.00
應付职工薪酬 6,482,748.90
應交税费 16,520,536.67
應付利錢 399,098.61
其他應付款 3,916,049.72
其他非活動欠债-递延收益 1,032,900.00
欠债合计 513,826,994.62
(二) 评估進程
评估進程重要划分為如下三個阶段：
第一阶段：筹备阶段
對肯定的评估范畴内的欠债的组成环境举行開端领會，提交评估筹备資料清单和评估申报明细錶尺度格局，依照评估规范的请求，引导企業填写欠债评估明细錶；
第二阶段：現場查询拜访阶段
一、按照企業供给的欠债评估申报資料，起首對財政台账和评估明细錶举行相互查對使之符合。對内容不符、反复申报、漏掉未报項目举行更正，由企業從新填报。作到账錶符合；
二、由企業財政部分的有關职员先容各項欠债的構成缘由、计账原则等环境；
@三%zj388%、對欠%d1owR%债@原始根据抽样核對，并對数额较大的债務金錢举行了函證，确保债務环境属實。
第三阶段：评定估算阶段
一、将核實调解後的欠债评估明细錶，录入计较機，創建响應数据库；
@二%EiR2t%、對各%J4x5A%种@欠债，采纳以核實的法子肯定评估值，體例评估汇总錶；
三、提交欠债的评估技能阐明。
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(三) 评估法子
一、短時間告貸
短時間告貸账面值為 276,400,000.00 元，全数為被评估单元向金融機構借入不超
過一年了偿期的告貸。
评估职员對企業的短時間告貸逐笔查對了告貸合同、告貸金额、利率和告貸期
限，均准确無误，利錢按月计提，并能實時了偿本金和利錢。企業今朝谋划状态良
好，有定時了偿本金和利錢的能力。在确認利錢已付出或预提的根本上，以核實後
的账面值确認為评估值。
二、應付单子
應付单子账面值為 131,400,000.00 元，重要為開具的銀行承兑汇票。
對付應付单子，评估职员查對了账面记實，查阅了應付单子挂号簿，查對了企
業貸款卡信息，對付部門金额较大的應付单子，還查抄了响應合等同原始记實。
經核實确認無误的环境下，以核實後的账面值确認评估值。
三、應付账款
應付账款账面值 72,997,414.72 元，重要核算企業因采辦原質料、获得勞務等而
應付给供给单元的金錢。
评估职员审查了企業的購貨合同及有關凭證，企業購入并已驗收入库的質料、
商品等，均按照有關凭證 (發票账单、随貨同業發票上记录的現實價款) 记入本科
目，未發明漏记應付账款。故以核實後的账面值确認评估值。
四、预收金錢
预收金錢账面值為 4,678,246.00 元，主如果预收的貨款程款。
评估职员审查了相干的文件、合同或相干凭證，并對大额单元举行了發函询
證，無虚增虚减征象，在确認其真實性後，以核實後的账面值确認评估值。
五、應付职工薪酬
應付职工薪酬账面值 6,482,748.90 元，重要核算企業應付给职工的工資及提取
的社保等。
起首，评估职员举行总账、明细账、管帐报錶及追查评估明细錶的查對。其
次，领會應付工資详细内容，查询拜访產权持有单元的工資福利政策； 查阅有關的工資
计较錶、计提凭證和账簿记實，核實相干计提、發放环境合适相干政策。评估职员
經由過程查阅相干凭證後，以核實後的账面值确認评估值。
六、應交税费
應交税金账面值 16,520,536.67 元，重要核算公司應交纳的各类税金，本次评估
税种為企業所得税、增值税、城建税及教诲附加等。
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评估职员經核實增值税率為 17%，城建税按流轉税 7%交纳，教诲附加费按 3%交纳，处所教诲附加费按 2%交纳，所得税按 15%计缴，印花税按 0.03%交纳。评估职员检驗了企業所交税金的税种和金额，审核纳税申报錶和應交税金账户，核實基准日所應交纳的税种和金额無误。评估值以核實後的账面值确認。
七、應付利錢
應付利錢账面值 399,098.61 元，為應付銀行的结息日至评估基准日時代的利錢。
评估职员對企業的告貸查對了告貸合同、告貸金额、利率和告貸刻日，企業利錢计提正确，故以核實後的账面值确認评估值。
八、其他應付款
其他應付款账面值為 3,916,049.72 元，重要為公司除應付账款外應付其他单元的来往款、包管金及运费等。
评估职员在查阅了有關企業账簿、原始凭證、合同和债权档案等資料，對有關企業發函询證，以确認其真實性；并對其產生時候、現實營業内容、和付出环境举行阐發，在确認其真實性後以账面值确認為评估值。
九、其他非活動欠债
其他非活動欠债-递延收益為企業收入的新購装备當局补贴，账面價值為1,032,900.00 元。
按照宜兴市當局出台的《工業企業設备投入贴息專項資金辦理暂行法子》，该項當局补贴無需了偿，故本次對递延收益评估為零。
十、欠债评估成果
截止到评估基准日 2015 年 12 月 31 日，企業委估的欠债评估值為512,794,094.62 元，减值 1,032,900.00 元；详细环境详见下錶：
欠债评估成果汇总錶
科目名称 账面價值（元） 评估價值（元） 增值额 增值率%
短時間告貸 276,400,000.00 276,400,000.00 - -
應付单子 131,400,000.00 131,400,000.00 - -
應付账款 72,997,414.72 72,997,414.72 - -
预收金錢 4,678,246.00 4,678,246.00 - -
應付职工薪酬 6,482,748.90 6,482,748.90
應交税费 16,520,536.67 16,520,536.67 - -
應付利錢 399,098.61 399,098.61
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科目名称 账面價值（元） 评估價值（元） 增值额 增值率%
其他應付款 3,916,049.72 3,916,049.72 - -
其他非活動欠债 1,032,900.00 - -1,032,900.00 -100.00
欠债合计 513,826,994.62 512,794,094.62 -1,032,900.00 -0.20
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第六部門 收益法评估阐明
1、评估工具
本次评估工具為無锡市恒汇電缆有限公司于评估基准日 2015 年 12 月 31 日的股
东全数权柄價值。
2、收益法的利用条件及選擇的来由和根据
（一）收益法的界说和道理
收益法是指經由過程将被评估企業预期收益本錢化或折現以肯定评估工具價值的评
估思绪。收益法中經常使用的两种详细法子是收益本錢化法和将来收益折現法。
（二）收益法的利用条件
一、 被评估資產的将来预期收益可以展望并可以用貨泉权衡，即：评估工具與预
期收益之間存在着较為不乱的比例瓜葛；
二、資產所有者得到预期收益所承當的危害也能够展望并可以用貨泉权衡；
三、被评估企業预期赢利年限可以展望。
（三）收益法選擇的来由和根据
對付采纳收益法重要斟酌如下身分：
一、收益法是從决议資產現行公允市場價值的根基根据--資產的预期赢利能力的
角度评價資產，合适市場經濟前提下的價值观念，從理論上讲，收益法的评估结論能
更好錶現企業总體的發展性和红利能力。
二、企業具有延续谋划的根本和前提，資產谋划與收益之間存有较不乱的比例關
系，可以或许對企業将来预期收益举行公道展望并用貨泉权衡，可以或许對企業将来的危害程
度相對于應的收益率举行公道估算。
3、收益法展望的假如前提
(一) 根基假如
一、公然市場假如：公然市場假如是對資產拟進入的市場的前提，和資產在這
样的市場前提下接管何种影响的一种假設阐明或限制。公然市場是指充實發財與完美
的市場前提，是一個有志愿的買者和賣者的竞争性市場，在這個市場上，買者和賣者
的职位地方是同等的，相互都有获得足够市場信息的機遇和時候，交易两邊的買賣举動都
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是在志愿的、理智的而非强迫的或不受限定的前提下举行的。
二、延续谋划假如：该假如起首設定被评估工具正处于谋划状况；其次按照有關
数据和信息，揣度這中处于谋划状况的企業還将继续利用下去。延续利用假如既阐明
了被评估工具所面對的市場前提或市場情况，同時又偏重阐明了企業的存续状况。
(二) 一般假如：
一、無锡市恒汇電缆有限公司在產权明白的环境下，以延续谋划為条件前提；
二、國度現行的有關法令、律例及目標政策無重大變革；
三、國度的宏观經濟情势政策及關于行業的根基政策無重大變革；
四、企業所处地域的政治、經濟和社會情况無重大變革；
五、國度現行銀行信貸利率、外汇汇率除陈述出具日已知變革外，無重大變革；
六、國度今朝的税收轨制除社會公家已知變革外，無其他重大變革；
七、被评估单元管帐政策與核算法子無重大變革；
八、被评估单元的谋划模式没有產生重大變革；
九、被评估单元的現金流在每一個展望時代的中期發生，如在一個展望年度内，現
金流在年中發生，而非年關發生；
十、無其他不成展望和不成抗拒身分酿成的重大晦气影响。
(三) 出格假如
一、對付本次评估陈述中被评估工具的法令描写或法令事項（包含其权属或包袱
性限定），本公司按准则请求举行一般性的查询拜访。除在事情陈述中已有揭露之外，假
定评估進程中所评資產的权属為杰出的和可在市場长進行買賣的。
二、對付本评估陈述中價值估算所根据的資產利用方所需由有關处所、國度當局
機構、私家组织或集團签發的一切执照、利用允许證、赞成函或其他法令或行政性授
权文件假設已或可以随時得到或更新。
三、评估职员對價值的估算是按照评估基准日本地貨泉采辦力作出的。
四、本评估陈述中的估算是在假設所有首要的及潜伏的可能影响價值阐發的身分
都已在咱们與被评估单元之間充實揭露的条件下做出的。
五、假設無锡市恒汇電缆有限公司辦理层、技能團队、贩賣團队、首要客户不發
生重大的變革。
六、假如無锡市恒汇電缆有限公司不會因公司股权產生轉移而使公司高管、首要
客户等產生變革。
七、本评估陈述中的估算是在假設所有首要的及潜伏的可能影响價值阐發的身分
都已在咱们與被评估单元之間充實揭露的条件下做出的。
八、假如被评估单元的高新技能企業證书在到期後可以顺遂续期。
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九、假如恒汇電缆的高新技能企業證书在到期後還可顺遂获得。
4、宏观經濟阐發
2015 年，中國經濟步入 “新常态” 成长阶段，整年 GDP 同比現實增加 6.9%，增
速創 25 年新低，第三財產成為拉動經濟增加的首要鞭策力。详细来看， 2015 年，我
國消费需求总體上较為安稳，固定資產投資增速延续下滑，收支口显現雙降趋向；同
時，天下住民消费代價指数（CPI ）六年来初次落入 “1” 期間，工業出產者出廠代價
指数（PPI ）和工業出產者購進代價指数（PPIRM）处于较低程度，制造業采購司理指
数（PMI ）仍在兴廢線如下，显示我國經濟下行压力仍然较大。但在就業創業搀扶政
策的鞭策下，我國就業情势整體不乱。
一、財產布局调解稳步推動，第三財產成為拉動經濟增加的首要鞭策力
按照國度统计局開端核算， 2015 年，我國海内出產总值（GDP） 67.7 万亿元，同
比現實增加 6.9%，增速創 25 年新低；分季度看， GDP 增幅别离為 7.0%、 7.0%、 6.9%
和 6.8%，經濟增速逐步趋缓。第二財產增长值增速放缓拖累我國总體經濟增加，但第
三財產同比增速有所提高，錶白我國在經濟增速换挡期内，財產布局调解稳步推動。
從第一財產来看， 2015 年，我國第一財產增长值 6.1 万亿元，同比現實增加 3.9%，
增速较 2014 年降低 0.4 個百分點；第一財產對 GDP 增加的進献度為 5.2%，较 2014
年略有回落。整體来讲，我國农業成长较為安稳。
從第二財產来看， 2015 年，我國第二財產增长值 27.4 万亿元，同比現實增加 6.0%，
增速较 2014 年降低 1.3 個百分點；第二財產對 GDP 增加的進献度為 37.1%，较 2014
年降低 7.0 個百分點，拉低整年 GDP 增速。 2015 年，范围以上工業增长值同比現實增
长 6.1%，较 2014 年回落 2.2 個百分點，增幅继续放缓。分行業看， 2015 年， 41 個大
类行業中有 40 個行業增长值連结同比增加，较 2014 年增长 1 個行業；此中，烧毁資
源综合操纵業，有色金属冶炼及压延加工業，化學纤维制造業，燃气出產和供给業，
计较機、通訊和其他電子装备制造業共 5 個行業的工業增长值增速在 10%以上，较 2014
年的行業数（ 13 個）有较着降低；開采辅助勾當行業的工業增长值同比現實增速
（-11.9%）较 2014 年進一步降低 8.6 個百分點。
從第三財產来看， 2015 年，我國第三財產增长值 34.2 万亿元，同比現實增加 8.3%，
增速较 2014 年上升 0.5 個百分點；第三財產對 GDP 增加的進献度為 57.7%，较 2014
年晋升 7.1 個百分點，增加较為显著；第三財產增长值占 GDP 的比重為 50.5%，創历
史新高，錶白第三財產已成為拉動經濟增加的首要鞭策力，我國需求布局获得進一
步改良。分行業看，金融業增长值同比現實增速為 15.9%，成為動员第三財產增长值
增加的重要引擎；留宿和餐饮業，房地財產和其他辦事業增长值同比現實增幅略有上
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升；交通运输、仓储和邮政業，批發和零售業增长值同比現實增幅有所降低。
二、固定資產投資增速下行，成為 GDP 增速回落的重要缘由
2015 年，我國固定資產投資（不含庄家） 55.2 万亿元，同比名义增加 10.0% （扣
除代價身分現實增加 12.0%，@如%j43UA%下除特%1sB1w%别@阐明外均為名义增幅），增速显現逐月放缓的
态势，较 2014 年回落 5.7 個百分點。此中，根本举措措施扶植投資增速较快，但房地產
開辟投資和制造業投資增速降幅较着，致使固定資產投資增速回落较大，成為經濟增
长的重要拖累。
從固定資產投資的三大范畴来看，房地產開辟投資方面，因為室第投資在房地產
開辟投資的占比（靠近七成）较大，為了刺激室第投資的增长， 2014 年下半年以来，
羁系层接踵出台了 “9.30 房貸新政” 、 “3.30 房貸新政” 、 “業務税免征刻日 5 年
改 2 年” 、 “鼓動勉励公积金异地貸款” 、 “ 低落首付比例” 、降息降准和周全铺開二孩
等利好政策，房地產市場呈現迟钝回暖迹象，但因為库存高企和有用需求不足，房地
產贩賣的好轉未能有用向投資端傳导，房地產投資增速仍在低位盘桓。 2015 年，天下
房地產開辟投資 9.6 万亿元，同比增加 1.0%，增幅较 2014 年降低 9.5 個百分點，房
地產投資增速的较大下滑成為致使投資增速下滑的重要缘由。
制造業投資方面， 2015 年 5 月國務院印發《中國制造 2025》，摆設周全推動施行
制造强國计谋，明白 “智能制造” 是扶植制造强國的主攻標的目的，加速制造業绿色革新
進级；别的，羁系层前後公布《關于继续展開互联網與工業交融立异试點事情的通知》、
《國務院關于踊跃推動 “互联網+” 举措的引导定见》等文件，促成 “互联網+制造
業” 交融成长，鞭策制造業公共創業、万眾立异。可是，遭到全世界經濟苏醒動能不足、
產能多余抵牾凸起、工業企業利润降低等身分的影响， 2015 年，我國制造業固定資產
投資 18.0 万亿元，同比增加 8.1%，增速较 2014 年回落 5.4 個百分點，显示制造業在
工業去產能的布景下依然疲软。此中， 2015 年，煤油加工、炼焦及核燃料加工業投資
同比降低 20.9%，玄色金属冶炼及压延加工業投資同比降低 11.0%，高耗能制造業投
資增速低位回落，且降幅较大；高新技能制造業投資总體連结较快增加。
根本举措措施投資方面， 2015 年當局频仍出台對付基建項目投資的鼓励政策。 5 月 15
日，國務院轉發《關于妥帖解决处所當局融資平台公司在建項目後续融資問题定见的
通知》，支撑融資平台公司在建項目標存量融資需求，确保在建項目有序推動。 6 月，
發改委铺開城投债借新還旧，并傳递了处所當局動工不力的环境，促成根本举措措施扶植
投資。 7 月，國務院常務集會提出進一步抓好重大項目落實，肯定各级財務将已收回
沉淀和违规資金 2500 多亿元兼顾用于急需范畴，國務院将 239 亿元中心预算内投資
存量資金调解用于在建重大項目，對闲置地皮处理不力的收回年度新增扶植用地指標
等政策。别的，當局還前後公布了關于推動城镇棚户區和城乡危房革新及配套根本設
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施扶植、都會地下综合管廊扶植、電動汽車充電根本举措措施扶植和海绵都會扶植等的指
导定见，并經由過程推行 PPP 項目和設立專項扶植基金等方法促成投資。在此布景下， 2015
年，根本举措措施投資 13.1 万亿元，同比增加 17.3%，增幅较 2014 年降低 3.0 個百分點，
但仍連结高位增加，成為我國固定資產投資增加的首要支持。此中，水利辦理業、公
共举措措施辦理業和門路运输業投資同比增幅均在 15%以上，仍然連结较高增速；铁路运
输業投資同比增幅為 0.6%，增加趋于平缓。
三、消费增速总體上较為安稳，為經濟增加阐扬 “不乱器” 感化
2015 年，我國社會消费品零售总额 30.1 万亿元，同比增加 10.7%，增幅较 2014
年降低 1.3 個百分點；此中，限额以上单元消费品零售额 14.3 万亿元，同比增加 7.8%，
增幅较 2014 年降低 1.5 個百分點，总體上较為安稳； 2015 年各月社會消费品零售总
额和限额以上单元消费品零售额同比增速较 2014 年同期比拟均有所回落，但整年呈
現颠簸上升的趋向。 12 月份，社會消费品零售总额 2.9 万亿元，同比增速為 11.1%，
增幅较 11 月和上年同期變更不大；此中，限额以上单元消费品零售额 1.5 万亿元，
同比增加 8.6%，增幅较 11 月和上年同期均略有回落。 2015 年，我國消费與人均收入
环境大致不异，我國住民人都可安排收入整年同比增加 8.9%，扣除代價身分現實增加
7.4%，增幅较上年略有回落。总體上，我國消费增速走势较為安稳，對付經濟增加具
有较為较着的 “不乱器” 感化。
分行業看， 2015 年我國消费显現以下特色：一是通信器材类消费继续連结同比
29.3%的高速增加，增幅依然居首，但较上年略有回落，或與通信器材损耗的周期性
有關；二是房地產的回暖動员修建及装璜質料类、家居类、家用電器和音像器材类全
年别离同比上涨 18.7%、 16.1%和 11.4%，增幅较上年均有所增加；三是文化、休闲类
消费增加较為较着， 2015 年體育/文娛用品类和文化辦公用品类消费同比增幅均在 15%
以上，此中體育/文娛用品类消费增幅较上年上升 14.8 個百分點，增幅上升至多；四
是糊口必须品消费依然連结较快增速，粮油/食物/饮料/烟酒类、中西药品类和日用
品类消费整年同比增幅均在 10%以上，增幅较上年變更不大；五是在經濟增速下滑和
油價低迷的布景下，煤油及成品类消费降低较着，整年同比降低 6.6%，增幅较 2014
年降低 13.2%。
2015 年，我國對付電子商務的政策利好频出，鞭策了網購消费快速成长。商務部
4 月公布《2015 年電子商務事情要點》，请求促成屯子電商和跨境電商成长；國務院
于 5 月、 6 月和 11 月别离公布《關于鼎力成长電子商務加速培養經濟新動力 (310328,
基金吧) 的定见》、《關于促成跨境電子商務康健快速成长的引导定见》和《關于促成
屯子電子商務加速成长的引导定见》等政策，重要經由過程公道降税和供给金融支撑等措
施支撑電子商務的成长。在上述政策的刺激下， 2015 年，天下網上零售额 3.9 万亿元，
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同比增加 33.3%；此中，什物商品網上零售额 3.2 万亿元，同比增加 31.6%；非什物
商品網上零售额 6349 亿元，同比增加 42.4%。 2015 年，什物商品網上零售额占社會
消费品零售总额的比重為 10.8%，呈逐月上升的趋向，显示我國消费方法逐步向網上
購物變化，電子商務的成长對付我國 “促消费、稳增加” 阐扬了首要感化。
四、商業顺差继续扩展，但進、出口雙降凸显外贸低迷
2015 年，我國收支口总值 4.0 万亿美元，同比降低 8.0%，增速较 2014 年回落 11.4
個百分點；除 2 月外，其他各月收支口总值同比增速较上年均有较大回落。此中，出
口和入口别离為 2.3 万亿美元和 1.7 万亿美元，同比别离降低 2.9%和 14.2%，進、出
口增速较 2014 年别离回落 10 個百分點摆布，進、出口雙降低使經濟增加承压；商業
顺差 5930 亿美元，较上年大幅增长 54.8%，主如果海内需求疲弱、人民币贬值和大宗
商品代價低迷等身分而至。 12 月份，我國收支口总值 3880 亿美元，同比降低 4.1%，
降幅较 11 月缩窄 3.6 個百分點，但较上年同期 4.0%的增幅回落较大。此中，出口和
入口别离為 2237 亿美元和 1643 亿美元，同比别离降低 1.6%和 7.4%，進、出口增幅
均较上月有所晋升，显示我國遭到全世界經濟增速放缓和海内制造業本錢上风逐步降
低的影响，外贸情势不容樂观，但跟着人民币（至關于美元）贬值、泰西經濟苏醒以
及海内稳外贸辦法和一带一起項目標渐渐落地，外贸环比环境略有改良。
分行業来看，在出口方面， 2015 年，我國電機產物出口連结增加，勞動密集型產
品出口有所降低，但高新技能行業（如手機、醫療仪器及器械等）等產物的出口不竭
增加；在入口方面， 2015 年，我國經濟下行致使對大宗商品入口量增速放缓和全世界
大宗商品代價下跌是入口降低的重要缘由。
為了改變對外商業颓势， 2015 年 4-9 月，國務院前後出台《關于改良港口事情支
持外贸成长的若干定见》、《關于加速培養外贸竞争新上风的若干定见》、《關于促成跨
境電子商務康健快速成长的引导定见》、《關于促成收支口不乱增加的若干定见》和《關
于構建開放型經濟新體系體例的若干定见》等政策，别离從優化港口辦事、鞭策外贸布局
调解、促成跨境電子商務、清算和规范收支口环節收费、拓展國際經濟互助等方面促
進對外商業增加和轉型進级； 11 月，海關总署出台《進一步促成外贸不乱增加若干措
施》，進一步促成企業减负和通關便當化。今朝，我國已與全世界 22 個國度和地域签订
了 14 個自由商業协议（包含 8 個跨承平洋 (601099, 股吧) 火伴瓜葛协议（TPP）成员
國），别的當局還經由過程低落關税、自贸區扩容和推廣 “一带一起” 计谋等辦法支撑
外贸成长，鞭策經濟增加，在必定水平上對冲了 TPP 對我國經濟的负面影响，但因為
國錶里經濟情势疲弱和政策時滞等身分影响，外贸對付經濟增加的支持力有限。
五、受經濟增加放和缓需求疲软影响， CPI 創六年新低
2015 年，我國住民消费代價指数（CPI ）同比上涨 1.4%，這是自 2010 年以来，
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整年 CPI 初次落入 “1” 期間。 12 月份， CPI 同比上涨 1.6%，涨幅较上月回升 0.1 個
百分點，主如果因為雨雪气候致使鲜菜和鲜果代價继续上涨；此中，食物代價同比上
涨 2.7%，非食物代價同比上涨 1.0%，同比涨幅均较上月略有回升，但较上年同期均
有所降低。 12 月份， CPI 环比上涨 0.5%，涨幅较上月回升 0.5 個百分點；此中，食物
代價环比上涨 1.5%，非食物代價环比略有降低，非食物代價环比涨幅较上月有所降低。
2015 年以来，我國各月 CPI 涨幅均位于 2%如下，此中 8 月份涨幅靠近 2.0%，但以後
略有回落，這除受食物代價如猪肉、鲜果、鲜菜代價的季候性颠簸影响外，也显示
我國當前經濟下行压力较大，内需增加乏力，缺少鞭策物價上举措力。
六、 PPI 和 PPIRM 继续連结负增加，工業通缩压力较大
2015 年，我國工業出產者出廠代價指数（PPI ）同比降低 5.2%，持续四年负增加，
降幅较上年扩展 3.3 個百分點；月度 PPI 前 9 個月同比降幅逐步扩展， 10-12 月趋于
平缓，且各月同比降幅均较上年同期有较為较着的扩展。 12 月份， PPI 同比降低 5.9%，
降幅與上月持平， PPI 已持续 46 個月同比负增加； PPI 环比降低 0.6%，降幅较上月
扩展 0.1 個百分點， PPI 已持续 24 個月环比负增加， PPI 通缩环境并未减缓。從 2015
年的总體环境来看，我國需求不振、產能多余和國際大宗商品代價低迷等环境制约
了 PPI 的回升，經濟整身形势依然疲弱。
2015 年，我國工業出產者購進代價指数（PPIRM）同比降低 6.1%，降幅较 2014
年扩展 3.9 個百分點；各月 PPIRM 显現较着的颠簸降低趋向，同比降幅均较上年同期
有较為较着的扩展。 12 月份， PPIRM 同比降低 6.8%，降幅较上月略有缩窄， PPIRM 已
經持续 45 個月同比负增加； PPIRM 环比降低 0.7%，降幅與上月不异， PPIRM 已持续
24 個月环比负增加，显示工業通缩压力延续存在。总體来看， 2015 年，我國工業生
產者購進代價指数跌幅大于出廠代價指数跌幅，显示输入型通缩压力今朝仍然较大。
七、制造業下行压力依然较大，非制造業扩大動力较為强劲
2015 年，我國制造業采購司理指数（制造業 PMI ）除 3 月至 7 月跨越 50.0%外，
其他 7 個月均在兴廢線如下，较上年各月均在 50.0%以上显現较着的紧缩趋向。 12 月
份，制造業 PMI 為 49.7%，较上月回升 0.1 個百分點，已持续 5 個月在兴廢線如下，
錶白制造業下行压力依然较大。在组成制造業 PMI 的 5 個分类指数中， 12 月份，出產
指数（52.2%）、新定单指数（50.2%）和供给商配送時候指数（50.7%）高于临界點，
均较上月有所回升，錶白制造業出產增速晋升，市場需求回升，原質料供给商交貨時
間加速；從業职员指数（47.4%）和原質料库存指数（47.6%）依然低于临界點，此中
從業职员指数继续小幅降低，原質料库存指数有所回升，錶白制造業企業用工量继续
削减，去库存過程持续。
2015 年我國非制造業商務勾當指数（非制造業 PMI ）各月均在 50.0%以上，與上
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年不异，显現扩大趋向。 12 月份，非制造業 PMI 為 54.4%，较上月回升 0.8 個百分點，
為 2014 年 9 月以来的最高值，錶白非制造業扩大動力较為强劲。此中，辦事業商務
勾當指数（53.7%）和修建業商務勾當指数（58.3%）均高于临界點，且较上月進一步
上升，錶白辦事業和修建業營業总量增速均有所加速。
八、促成就業創業政策频出，就業情势整體不乱
2015 年底，我國城镇挂号赋闲率 4.1%，较 2014 年底略有降低，就業情势整體稳
定；整年城镇新增就業 1312 万人，完成城镇新增就業 1000 万人以上、城镇挂号赋闲
率節制在 4.5%之内的方针。
為了促成就業增加， 2015 年 4-6 月，國務院前後印發《關于進一步做好新情势下
就業創業事情的定见》、《關于支撑农夫工等职员返乡創業的定见》和《關于鼎力推動
公共創業万眾立异若干政策辦法的定见》等政策，提出以創業動员就業，促成高校毕
業生等重點群體就業，完美落實就業搀扶政策，推動公共創業、万眾立异，促成了失
業率的降低。
九、 2016 年预测
2016 年是我國 “十三五” 開局之年，我國将继续履行踊跃的財務政策和稳健的貨
币政策，助力經濟成长新常态。 2015 年 10 月 26 日，中共十八届五中全會审议經由過程了
《中共中心關于制订國民經濟和社會成长第十三個五年计划的建议》，提出到 2020 年
GDP 比 2010 年翻一番，這象征着 “十三五” 時代的 GDP 增速底線是 6.5%。 2015 年 12
月中心經濟事情集會明白了 2016 年的重點使命是去產能、去库存、去杠杆、降本錢、
补短板。在上述集會和政策精力的指引下， 2016 年，在財務政策方面，當局将出力加
强供應侧布局性鼎新，继续推動 11 大类重大工程包、六大范畴消费工程、 “一带一
路、京津冀协同成长、长江經濟带三大计谋” 、國際產能和設备制造互助重點項目，
促成經濟成长；但經濟放缓、减税、地皮出讓金削减和处所當局债務逐步增长等因
素将致使財務赤字率進一步上升，或将在必定水平上紧缩踊跃財務的空間。在貨泉政
策方面，央即将综合應用数目、代價等多种貨泉政策东西，继续支撑金融機構扩展國
民經濟重點范畴和亏弱环節的信貸投放，同時進一步完美宏观谨慎政策框架； M2 或将
連结 13%以上的较高增速，鞭策實體經濟增加；在美元加息、海内出口低迷、稳增加
压力较大的布景下，估计央行可能經由過程降准等方法對冲資金外流引發的活動性严重，
營建适度宽松的貨泉金融情况。
從投資的三大范畴来看，房地產開辟投資方面，中心經濟事情集會明白将 “化解
房地產库存” 列為重點使命，估计當局 2016 年将继续出台放松楼市管束的政策，如
低落首付、调解公积金政策、低落買賣税等，鞭策購房需求，但短時間内仍以消化库存
為主，难以動员房地產投資的大幅回暖。制造業方面，今朝我國面對着產能多余、结
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構分歧理、本錢上风低落等問题，轉型進级将會在 2016 年延续推動，制造業企業盈
利环境短時間内难有较大改观，這将對制造業投資發生按捺感化；但跟着《中國制造
2025》、 “互联網+” 举措引导定见和 “十三五” 计划等文件的正式出台，智能制造、
绿色革新和 “互联網+制造業” 的交融成长将成為将来制造企業轉型進级的新引
擎，新能源財產有望迎来成长機會期。根本举措措施扶植方面， 2015 年 10 月，發改委等
部委结合印發《國度民用空間根本举措措施中持久成长计划（2015-2025 年）》，支撑和引
导社會本錢介入國度民用空間根本举措措施扶植和利用開辟；同時海绵都會、都會地下综
合管廊和電動汽車充電根本举措措施扶植等生态环保范畴有望成為 2016 年新的投資重
點；跟着处所當局债務置换、專項扶植债的刊行、 PPP 模式的推動，根本举措措施扶植的
資金缺口将在必定水平上获得减缓，有益于促成基建投資的增加。估计 2016 年房地
產開辟投資和制造業投資增速或将继续下滑，基建投資受前期高基数效應影响增漫空
間有限，总體来看，投資對付經濟增加的鞭策乏力。
從消费来看， 2016 年的踊跃身分包含：一是 2015 年 11 月，國務院前後出台《關
于加速成长糊口性辦事業促成消费布局進级的引导定见》和《關于踊跃阐扬新消费引
领感化加速培養構成新供應新動力的引导定见》，鞭策糊口性辦事業成长，摆設以消
费進级引领財產進级，有益于構成新的經濟增加動力；二是 2015 年以来楼市松绑政
策的推出将使購房需求進一步获得開释，這将動员修建及装璜質料类、家居类、家用
電器和音像器材类等行業的消费增加；三是 2015 年 10 月起施行的車辆購買税减半政
策将對 2016 年的汽車消费發生利好；四是二孩新政的消费盈利每一年约為 1200-1600
亿，有望經由過程提高内需鞭策消费，促成經濟增加；五是 2016 年天下遊览事情集會提
出 “将摸索夏日 2.5 天休假模式” ，将有助于刺激遊览消费意愿。估计 2016 年，在
經濟還没有回和缓住民收入增速放缓的布景下，消费增速将會继续連结相對于不乱的趋
势，助力我國經濟增速。
從對外商業来看，近期我國出台了多項外贸 “稳增加、调布局” 政策，一是當局
明白提出 “支撑跨境電子商務成长” ，扩展海外營销渠道，促成外贸轉型進级；二是
清算和规范收支口环節收费，鞭策通關便當化；三是 2015 年 12 月國務院印發《關于
加速施行自由商業區计谋的若干定见》，進一步優化自由商業區扶植结構和加速扶植
高程度自由商業區，今朝我國已建成 14 個自贸區（触及 22 個國度和地域），此中
中韩、中澳自贸协议于 2016 年 1 月 1 日第二次降税，上海、天津、廣东和福建自贸
區扶植不竭深化，經由過程推動區域經濟一體化助力外贸增加；四是推動和落實 “一带一
路” 计谋，加快中國企業 “走出去” 步调，為我國對外商業拓展新的增漫空間。可是，
2016 年美國開启加息周期将會加大其他經濟體汇率颠簸的可能性，同時我國制造業成
本上风逐步低落和全世界經濟增速放缓等身分将對中國出口構成拖累，估计 2016 年
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我國出口将保持低迷态势。
别的，估计 2016 年 CPI 遭到总需求疲软的影响，将保持小幅正增加； PPI 下行空間有限，但仍将显現深度通缩状况。截至 2016 年 1 月末， PMI 已持续 6 個月位于兴廢線如下，显示制造業依然疲软，但非制造業继续連结扩大态势，估计 2016 年在布局性鼎新不竭推動的布景下，制造業下行压力仍然较大，非制造業有望實現稳中有進。整體就業場面地步将連结相對于不乱的状况，赋闲率或将略有回升。
5、行業状态及成长远景
（一） 電線電缆行業重要產物分类
電線電缆依照用处划分可以分為五大类：電力電缆、電气設备用電線電缆、通訊電缆和光缆、裸電線、绕组線。
图錶 1 ：電線電缆依照用处分类
种别 用处
電力電缆 電力體系的骨干路線顶用以傳输和分派大功率電能的電缆產物，重要用在
發、配、變、供電路線中的强電電能傳输。
從電力體系的配電點把電能直接傳送到各类用電装备、用具的電源毗連線
電气設备用電線電缆 路用電線電缆，各类工农業設备中的電气安装線盒節制旌旗灯号用的電線電缆
均属于這种產物。
通訊電缆 傳输德律风、電报、電视、播送、傳真、数据和其他電信信息的電缆，此中
包含室内通訊電缆、远程對称電缆和同轴（干線）通訊電缆。
唯一导體，而無绝缘层的產物，包含铜、铝等各类金属盒复合金属圈单線、
裸電缆 各 种布局的排挤输電線用的纹線、软接線、型線和型材，重要利用于长
間隔、大超過、超高压输電電網扶植。
以绕组的情势在磁場中切割磁力線感到發生電流，或通以電流發生磁場合
绕组線 用的電線， 故又称電磁線，包含具备各类特征的漆包線、绕包線、無機绝
缘線等。
（二）行業辦理體系體例
一、行業主管部分及行業羁系體系體例
海内電線電缆行業的辦理體系體例為在國度宏观經濟政策调控下，遵守市場化成长模式的市場调理辦理體系體例。電線電缆行業辦理组织為中國電器工業协會電線電缆分會，其重要本能機能是协助當局举行自律性行業辦理、代錶和保护電線電缆行業的长处及會员企業的正當权柄、组织制定電線電缆行業配合信守的行规行约等。
電線電缆行業的成长速率與國民經濟成长情势紧密亲密相干，受電力、都會扶植等行業成长速率的影响很大，其行業成长需接管國度財產政策的引导。電線電缆作為量大面廣的產物，其平安性和靠得住性對國民出產和人民生命財富平安有重大影响，是以對
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電線電缆產物的出產制造，國度采纳出產允许證方法举行辦理。按照國度質量监视检
驗检疫总局公布的《工業產物出產允许證發證產物目次》划定，電力電缆、钢芯铝绞
線、節制電缆等電線電缆產物履行出產允许證轨制。聚氯乙烯绝缘無护套電缆電線、
通用橡套软電缆電線等產物，施行 CCC 認證。
二、行業重要法令、律例及政策
（ 1 ）電線電缆出產允许證轨制
對電線電缆產物的出產制造，國度采纳出產允许證方法举行辦理。天下工業產物
出產允许證辦公室按照《中華人民共和國工業產物出產允许證辦理条例》（國務院令
[2005] 第 440 号）、《中華人民共和國工業產物出產允许證辦理条例施行法子》（2005
年 9 月 15 日國度質量监视查驗检疫总局令第 80 号）、《工業產物出產允许證發證
產物目次》等相干划定，制定了《電線電缆產物出產允许證施行细则》（2013 年 5 月
1 日施行，原施行细则作廢），明白施行允许證辦理的電線電缆產物，共划分為六個
產物单位，详细包含：
① 圆線齐心绞排挤导線（如下简称排挤绞線）
② 漆包圆绕组線
③ 塑料绝缘節制電缆
④ 额定電压 1kv 和 3kv 挤包绝缘電力電缆
⑤ 额定電压 6kv 到 35kv 挤包绝缘電力電缆
⑥ 排挤绝缘電缆
同時划定任何企業未获得出產允许證不得出產列入出產允许證辦理的電線電缆
產物，任何单元和小我不得贩賣或在谋划勾當中利用未获得出產允许證列入出產许
可證辦理的電線電缆產物。
（2）產物强迫認證（CCC 認證）
按照國度質量监视查驗检疫总局颁布的《中華人民共和國施行强迫性產物認證的
產物目次》，划定矿用橡套软電缆、交换额定電压 3kv 及如下铁路機車車辆用電線電
缆、额定電压 450/750V 及如下橡皮绝缘電線電缆、 额定電压 450/750 V 及如下聚氯
乙烯绝缘電線電缆等四类電線電缆，必需經國度指定的認證機構按照《電气電子產物
强迫性認證施行法则》（電線電缆產物-電線電缆）認證及格、获得指定認證機構颁
發的認證證书、并加施認證標记後，方可出廠贩賣、入口和在谋划性勾當中利用。
（3）其他相干划定
《民用修建電線電缆防火設計规程》： 2002 年 10 月，上海市建委划定在大中型
修建或大眾場合，不该利用聚氯乙烯等非环保型電缆。
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《地铁設計规范》： 2003 年 8 月，扶植部關于公布國度尺度《地铁設計规范》
的通知布告，划定地铁工程必需采纳环保型電缆。
《大眾場合阻燃成品及组件焚烧機能请求及標識》： 2006 年 8 月，公安部消防
局對大眾場合利用阻燃成品及阻燃成品標識作出了明白的强迫性划定。
《欧盟 RoHS 指令》：欧盟议會和欧盟理事會于 2003 年 1 月經由過程了 RoHS 指令，
2005 年欧盟對该指令又举行了弥补，明白划定了六种有害物資的最大限量值，此中
铅（Pb）、汞（Hg）、六價铬（Cr6+）、多溴联苯（PBB）、多溴二苯醚（PBDE）的
最大容许含量為 0.1% （ 1000ppm），镉 (cd) 為 0.01% （ 100ppm）。跟着《欧盟 RoHS 指
令》的公布施行，生态环保電線電缆的研發與大范围利用已成為國際趋向。我國也
请求在职员密集的处所都请求利用环保型電缆，利用低烟、無卤阻燃質料出產。
（4）電力電缆行業系各國家尺度
電力工業部會同有關部分配合制定的國度尺度中，與電力電缆相干的部門國度標
准以下：
《GB/T 12976-2008》：额定電压 35kV 及如下铜芯、铝芯纸绝缘電力電缆；
《GB/T 12706-2008》：额定電压 1kV 到 35kV 挤包绝缘電力電缆及附件；
《GB/T 11017-2014》：额定電压 110kV 交联聚乙烯绝缘電力電缆及其附件；
《GB/Z 18890-2002》：额定電压 220kV （Um=252kV）交联聚乙烯绝缘電力電缆及
其附件等。
《NB/T 42051-2015》：额定電压 0.6/1kV 铝合金导體交联聚乙烯绝缘電缆；
《GB/T 31840.1-2015》：额定電压 1kV(Um=1.2kV) 到 35kV(Um=40.5kV) 铝合金芯
挤包绝缘電力電缆。（将于 2016 年 2 月 1 日起正式施行）
（三） 行業成长状态及远景阐發
(1) 財產近况
電線電缆是运送電能、通报信息和制造各类機電、電器、仪錶所不成缺乏的根本
器材，是将来電气化、信息化社會中需要的根本產物。電線電缆行業又是配套行業，
產物必需知足各主行業的機能请求。國民經濟绝大大都行業都與電線電缆相干，是以，
電線電缆又被喻為國民經濟的 “血管” 與 “神經” 。近十年来，中國的電線電缆行業
取患了长足的成长，而且以 1.1 万亿的行業產值一度跨越美國跃居全世界第一。今朝全
球電線電缆市場范围已跨越 1000 亿欧元，而在全世界電線電缆行業范畴内，亚洲的市
場范围占 37%，欧洲市場靠近 30%，美洲市場占 24%，其他市場占 9%。跟着我國電網
智能、電網扶植及响應的屯子電網革新工程不竭向前推動，進入現實施工阶段，國產
電線電缆行業成长也迎来了成长機會，但在繁華的暗地里，財產内部問题仍是处于一個
很是卑劣的状况。當前，我國線缆行業因為技能气力還不算很强，在不少方面都後進
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于外洋同类產物。在智能電網扶植三年以後临時告一段落之時，國產線缆行業或将迎
来新一轮的財產萧条期。是以，海内線缆財產在今朝快速成长同時，進一步加大技能
研發投入，打造本土大且强的財產链。
(2) 市場容量
据中國財產调研網公布的中國電線電缆行業近况查询拜访阐發及成长趋向展望陈述
（2015 年版）显示，近几年跟着經濟成长中面對能源、電力严重的瓶颈性問题，我國
不竭加大對電力方面的投資，使得電線電缆行業步入了奔腾成长期。可是因為其行業
庞大的產值和利润，加之海内電缆企業 90%以上的產能集中在低端產物，以是有大量
的小企業進入這個行業。不少小企業乃至挺而走险，以次充好，造成這個行業產物合
格率约只有 1/3。今朝，世界范畴内鼎力倡导环保理念，环保的首要性日趋為列國所
器重。通例的電線電缆利用 PVC，在其烧毁後點火处置時會發生二恶英，掩埋处置時
會有铅化合物的毒性問题等。是以，市場必要更平安、情况污染少的环保電缆。欧洲、
美國及日本對與電缆有關的公害十分器重，其當局不但對電缆制造進程的排放物举行
严酷的限定，并且對报廢電缆的处置施行了周全的监控，迫使電缆廠商用合适环保要
求的質料代替傳统質料，制造环保型電缆或所谓 “干净電缆” 。泰西等發財國度正直
力倡导环保型電缆的利用，我國也加速了环保型電缆的推行和利用，如北京、上海明
确划定在其统领范畴内必需利用环保型電缆。是以，跟着我國在電線電缆行業的准入
系统的提高，加之镌汰後進產能政策的出台，将會有電線電缆企業接踵被镌汰。
中國電線電缆行業沾恩于我國轨道交通扶植的步调加速，我國铁路扶植提速将带
来對機車電缆、通訊和旌旗灯号電缆等市場的庞大需求。 2011 年，中國電線電缆工業贩賣
產值 11438 亿元，初次冲破万亿元，较 2010 年增加 28.30%。 2014 年，天下電線電缆
工業贩賣產值约 15328 亿元，相较 2013 年增加 8.49%。
(3) 市場款式
今朝我國電線電缆行業中，外資企業占据至關比重。来自欧洲的耐克森、比瑞利
和来自日本的古河、住友都在我國線缆市場中占据至關份额，外資企業在高端產物
市場上的上风加倍较着。在海内企業的竞争中，民營企業與國有企業比拟占据较着優
势。民營企業大多為较新的企業，运營包袱小，谋划機動，成长快速；比拟之下電線
電缆行業中的國有企業老廠较多，各方面包袱繁重，整體缺少立异成长意識，是以在
與民營企業的竞争中常常处于下风。 2014 年，私營企業的贩賣收入占全行業贩賣收入
的快要一半，到達 48.89%，其次是其他性子企業，贩賣收入占比 22.17%，外商及港
澳台投資企業的贩賣收入占比 18.57%，股分制企業的贩賣收入占比 5.95%，而國有企
業的贩賣收入仅占全行業总收入的 1.72%。 2014 年，電線電缆行業内公司的数目為
7800 多家，行業 80%以上為中小企業，没有一家公司处于把握財產代價定位的职位地方，
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行業归纳為分离型財產。分离型財產的特性是低進入停滞，且產物為商品化產物，较
难予以差别化。别的，在低進入停滞，加之消费者需求兴旺的布景下，行業會有更多
的商家進入，在產物無差别的环境下，各企業特别是低端市場只能借由代價的低落来
吸引消费者消费，成果造成財產利润紧缩，迫使某些公司分開財產或驱退潜伏新進入
者，這类動荡的环境须到產能和需求相合适時才會趋于安稳。
(4) 远景展望
中國電缆行業不論是在當下仍是在将来，几近不消担忧市場空間問题，中國各行
業都迎来了极大的成长，電線電缆行業作為國民經濟的首要配套財產， “哪里有扶植，
哪里就必要用電線電缆” ，以是市場是庞大的。比年来，因為我國根本举措措施扶植力度
的加大， 電力行業成长敏捷，再加之政策的利好，我國電力電缆需求逐年增长，由需
求增长動员產量的晋升，在國度宏观經濟情况没有大的颠簸环境下，将来几年我國的
電力電缆產量将連结不乱的增加幅度，估计到 2020 年，我國電力電缆產量将到達 1100
亿米。将来几年中，我國電力、铁路、轨道交通、能源、修建、船舶、汽車等財產依
然連结较大的投資范围，将给電線電缆行業供给许多灾得機會。
(5) 面對挑战
今朝，中國的電線電缆市場份额均匀利润率低得可怜，仅盘桓在 3%-4%摆布。尽
管超高压電線電缆、海底特种電線電缆、新能源特种電線電缆等利润率稍高， 却也并
不是绝大大都電線電缆出產企業可以或许把握的。而之以是中國的電線電缆廠家利润微
薄，其缘由在于我國電線電缆行業内產物以中低端為主。何况，今朝来看，我國電線
電缆行業的成长是延续粗放式的出產谋划模式，绝大大都中小電線電缆廠家更加器重
短時間的經濟效應，少少有電線電缆廠家舍得投入人力、物力及資金用于高端電線電缆
產物的研發和出產，是以造成只能在中低端電線電缆市場竞争的恶性轮回。乃至可以
说，我國的诸多中小型電線電缆廠家連根本性的钻研事情都没有展開。中國的電線電
缆廠家利润绵薄的此外一個首要缘由就在于電線電缆出產本錢的不竭增长，此中又以
電線電缆原質料代價如铜材代價的高屋建瓴為重要缘由。比年来，受铜價颠簸影响，
電線電缆代價也是逐年上升且极不不乱。加之電線電缆采辦方的拖款問题紧张，致使
電線電缆廠家拖欠铜等原辅質料廠家的錢，形成為了電線電缆行業的信誉危機。
6、企業谋划、資產、財政阐發
(一) 企業简介
企業名称：無锡市恒汇電缆有限公司
注册地點：宜兴市官林镇丰义街
法定代錶人：蒋建强
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注册本錢： 20200 万元人民币
實收本錢： 20200 万元人民币
經濟性子： 有限责任公司
谋划刻日： 2000 年 12 月 19 日至 2030 年 07 月 14 日
注册号： 320282000010214
谋划范畴：電線電缆、塑料成品的制造、贩賣；金属質料的加工、贩賣；修建材
料、電工器材的贩賣；自營和代辦署理各种商品及技能的收支口營業（國度限制企業谋划
或制止收支口的商品和技能除外）
(二) 企業重要谋划營業先容
無锡市恒汇電缆有限公司重要出產 110kV 超高压電缆； 35kV 及如下交联聚乙烯绝
缘電力電缆、 35kV、 10kV、 1kV 排挤绝缘電缆、 0.6/1kV 聚氯乙烯绝缘電力電缆、電
气設备用電線電缆、通用橡套電缆、矿用電缆、電焊電機缆、節制電缆、计较電機缆、
铝绞線及钢芯铝绞線等；触及的绝缘类型有：聚氯乙烯、聚乙烯、交联聚乙烯、自然
胶與合成橡胶及其他特种高份子質料；并重點開辟了低烟無卤、隔氧层环保型、分支
電缆及各类阻燃型、耐火型、屏障型、氟塑料耐高温電缆等特种產物。
無锡市恒汇電缆有限公司雙层共挤一次成型防潮電缆、纳米模具穿孔齐心微孔電
線、多功效室内用光電复合软電缆等多個產物得到了江苏省科學技能厅的高新技能產
品認證。無锡市恒汇電缆有限公司經由過程了 ISO9001 質量辦理系统認證、 ISO14001 情况
辦理系统認證和 GB/T28001-2001 职業康健平安辦理系统認證，公司產物得到了國
家强迫性認證產物 CCC 認證、煤安認證及 PCCC 認證。具有自立收支口权，是 “天下
用户得意企業” 、 “江苏省计量包管确認单元” 、 “重合同取信用单元” 、 “AAA 级
資信企業” 、 “江苏省 AAA 级重合同取信用企業” 、 “高新技能企業” 、 “江苏省
民營科技企業” 。
無锡市恒汇電缆有限公司今朝具有 “强弱電复合電缆” 、 “ 防鼠防蚁高强度橡塑
复合電缆” 、 “耐火阻燃高压電缆” 、 “多功效室内用光電复合软電缆” 、 “高抗拉
旌旗灯号傳输卷筒電缆” 、 “柔性防火電力電缆” 、 “铝合金芯電力電缆” 等 13 項新型
產物，得到了國度适用新型專利證书，重點研發的 “三重耐火轧纹铝塑隔氧高機能防
火高压電缆” 被認定為 “ 國度重點新產物 ” 。恒汇電缆聚氯乙烯绝缘聚氯乙烯护套電
缆、橡皮绝缘電焊電機缆、通用橡套软電缆等多項產物得到國度强迫性產物認證，阻
燃電缆、耐火電缆等多個產物可采纳焚烧機能品级標識。恒汇電缆具有一項注册牌号，
且该注册牌号已获得無锡市知名牌号證书。
（三）企業竞争能力的阐發
一、上风
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（ 1 ）產物質量及谋划天資、品牌上风
被评估单元在產物出產和谋划進程中，注意產物質量系统扶植和出產進程辦理，
不竭提高產物質量，錶現為严酷依照國際尺度、國度尺度和企業尺度组织出產，每
年度的國度联動抽查、省抽、技能监视局抽查全数 100 ﹪及格。被评估单元同時具有
ISO9001 質量辦理系统、 ISO14001 情况辦理系统和 GB/T28001-2001 职業康健平安
辦理系统認證證书，而且其產物得到了天下工業產物出產允许證、國度强迫性認證產
品 CCC 認證、煤安認證及 PCCC 認證；被评估单元還具有自立收支口权，是 “天下用
户得意企業” 、 “江苏省计量包管确認单元” 、 “重合同取信用单元” 、 “AAA 级資
信企業” 、 “江苏省 AAA 级重合同取信用企業” 、 “高新技能企業” 、 “江苏省民
營科技企業” 。
（2）客户布局和營销上风
恒汇電缆的重要客户為國度電網公司及其联系關系企業、海内大型冶金企業及建材企
業。這些大客户經濟气力强、贸易信用好，對電線電缆產物的需求延续不乱、產物品
質请求较高、需求数目较大，不但可以有用防止低價恶性竞争、提高贩賣回款率和應
收账款質量，還提高了公司的品牌影响力。
恒汇電缆的產物贩賣以直销為主，直接面向客户，可以削减中心环節，领會客户
的终极需求。按照產物贩賣的特色，被评估单元由总司理或副总司理牵头组织竞標
或报價，并設立了贩賣部、法務部、市場開辟部、售後辦事部，别离賣力產物的市
場開辟、法令咨询、贩賣、运输和售後辦事，同時在重點地域配备營業司理以采集市
場信息，保护客户瓜葛，举行優良的售前、售中及售後辦事。颠末多年的运營，上述
贩賣模式已显示出高效力、低本錢的壮大上风，為企業產物敏捷占据市場，不竭提
高市場份额起到了举足轻重的感化。
（3）技能研發上风
恒汇電缆是高新技能企業和江苏省民營科技企業，創建了市级工程技能钻研中
心，具有先辈的检测装备、 科研举措措施和科研园地。同時，恒汇電缆還借助外部資本
走產學研相連系的門路，與上海電缆工程設計钻研所、國度電線電缆質量查驗检测中
心等单元創建了產學研互助瓜葛。近几年来，恒汇電缆钻研開辟了多項新產物，前後
開辟了 “强弱電复合電缆” 、 “ 防鼠防蚁高强度橡塑复合電缆” 、 “耐火阻燃高压電
缆” 、 “多功效室内用光電复合软電缆” 、 “高抗拉旌旗灯号傳输卷筒電缆” 、 “柔性防
火電力電缆” 、 “铝合金芯電力電缆” 等 10 多項新型產物，得到了 17 項國度适用新
型專利證书。恒汇電缆重點研發的 “三重耐火轧纹铝塑隔氧高機能防火高压電缆” 被
認定為 “ 國度重點新產物 ” ，而且有 5 項新產物被江苏省科學技能厅评為 “高新技能
產物 ” 。恒汇電缆開辟的一系列复合電缆已遍及利用于電力傳输體系、發電體系、化
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工矿山和民用修建，其综合機能也到達國際先辈程度，已得到了國度電網的承認。
二、劣势
（ 1 ）財政危害
電力電缆行業的特别性决议了企業的出產谋划必需占用大量的資金，比年来，公
司出產范围的不竭扩大，其不竭增长的資金需求重要經由過程銀行貸款来知足。跟着中國
的金融收缩，銀行限貸和下流部門貨款迟延，直接拖累商家部門資金正常运轉。
（2）谋划危害
① 行業内企業竞争
通例電線電缆竞争剧烈，通例電缆的技能含量不高，我國全部行業的出產能力已
远弘远于市場需求，通例電缆市場竞争剧烈，利润绵薄。特种電線電缆需求大，產物
供不该求核電電缆、海底電缆、煤油平台電缆、环保電線電缆需求不竭增加，但是國
内能出產此类產物的企業较少，出產能力有限，大都依靠入口。今朝，國度對付電線
電缆的平安性请求愈来愈高，高层修建物、大型大眾举措措施、煤矿和舰船等首要場合，
對無烟、無毒、抗压、抗腐的防火電缆的需求量會愈来愈大。但是，今朝，海内可以
出產防火電缆的企業依然较少。
② 潜伏進入者
比年来，跨國公司經由過程独資或合股互助的方法纷繁在中國創建了光纤光缆、電線
電缆出產基地，國際上重要的電信装备制造商都進入了中國市場，實現了當地化出產。
美國康宁建了北京康宁、成都康宁、上海光纤三個廠，日本住友建深圳光纤光缆廠，
日本古河、藤仓前後在中國全資建廠。韩國 LS 公司也進入中國市場，具有 LS 電缆、
LS 彩電、 LS 機器等多家實體，資產范围達 57 亿美元，還在江苏無锡設立了汽車電
缆出產廠。今朝在利润空間大的高级電缆范畴，中國市場彻底被跨國巨擘搶占。跟着
跨國公司的進入，低價竞争的中國線缆行業将面對严重磨练。
③ 替换產物威逼
傳统的通例電缆的技能含量不高，以铝代铜出產電線電缆，上风十分较着，单元
代價只有 60% 摆布，单元重量轻很多，還具备更好的機器性、耐腐化性和柔韧性。目
前，铝合金線已在跨國企業的中國公司 的產物中获得利用。跟着經濟成长和技能的進
步，核電、风電和环保電線電缆需求也在日趋增长。海内企業要以科技為依靠，加强
自立研發能力，鼎力開辟新產物和促成產物進级换代。加大技能革新力度，從根本生
產工序着手，踊跃采纳優良高效的工艺設备，镌汰高能耗@和對情%25999%况@有污染的陈腐装
备。器重節省資本的產物技能、出產技能，加强可延续成长能力，加强產物在線主動
检测能力。鼎力推行环保出產技能的利用，踊跃開辟环保型電線電缆產物。
④需求客户议價能力
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平凡電線電缆技能含量低，几近没有進入門坎，出產企業数目大，產量跨越需求，同時，面對跨國公司的竞争压力，今朝電缆行業企業互相竞争，竞相杀價，價格愈来愈低，利润绵薄。平凡電線電缆属于買方市場，需求客户市場選擇性大，對產物的议價能力较强。
（四）谋划状态阐發
一、汗青財政数据
前 2 年及评估基准日的資產欠债錶 单元：元
科目名称 汗青年度
2013-12-31 2014-12-31 2015-12-31
貨泉資金 144,567,554.58 167,751,507.76 101,518,086.26
應收单子 1,855,900.00 3,380,000.00 320,000.00
應收账款 298,384,193.87 333,435,517.65 306,150,657.75
预支金錢 858,510.95 2,429,336.69 2,016,609.31
其他應收款 38,957,457.73 14,709,913.67 6,786,846.64
存貨 202,005,567.53 182,661,165.36 225,941,031.19
持久股权投資 125,049,600.00 125,049,600.00 -
固定資產 132,606,222.73 120,875,055.66 110,268,150.71
在建工程 22,155,997.97 23,910,887.45 28,959,725.10
無形資產 19,870,741.70 19,450, 111.21 23,414,853.85
持久待摊用度 3,575,934.15 3,966,490.80 2,977,419.79
递延所得税資產 3,757,324.34 3,778,403.97 4,233,416.71
1、資產共计 993,645,005.55 1,001,397,990.22 812,586,797.31
短時間告貸 213,450,000.00 214,400,000.00 276,400,000.00
應付单子 290,130,000.00 283,920,000.00 131,400,000.00
應付账款 88,660,002.47 55,285,514.60 72,997,414.72
预收金錢 5,677,693.21 15,298,712.29 4,678,246.00
應付职工薪酬 714,912.83 4,451,863.02 6,482,748.90
應交税费 -152,139.85 13,109,840.50 16,520,536.67
應付利錢 411,137.50 427,354.44 399,098.61
其他應付款 135,893,759.34 138,910,827.84 3,916,049.72
其他非活動欠债 - 1,032,900.00 1,032,900.00
2、欠债共计 734,785,365.50 726,837,012.69 513,826,994.62
3、净資產 258,859,640.05 274,560,977.53 298,759,802.69
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企業前 2 年及评估基准日的损益錶 单元：元
項目 汗青年期
2013 年度 2014 年度 2015 年度
業務收入 432,826,435.10 485,827,796.63 517,680,361.26
業務本錢 377,432,654.91 420,116,183.92 445,384,374.75
業務税金及附加 516,857.37 602,599.47 1,145,516.72
贩賣用度 7,352,340.05 9,572,842.23 10,489,236.76
辦理用度 9,704,006.31 10,495,420.98 9,286,598.05
財政用度 26,327,251.13 27,306,638.50 19,717,555.29
業務利润 8,851,492.76 18,626,480.63 28,706,075.06
利润总额 8,846,145.36 18,535,014.38 28,566,766.82
所得税用度 2,822,941.65 2,833,676.90 4,367,941.66
净利润 6,023,203.71 15,701,337.48 24,198,825.16
注：上錶中 2013 年度、 2014 年度及评估基准日数据已本分國際管帐师事件所有限公司审计并出具陈述。
二、汗青財政数据调解及阐發
评估师對汗青財政数据的调解包含两方面：對偏离管帐准则的重大項目標调解；對非常常性項目、非谋划性資產和溢余資產举行调解，非常常性項目凡是指的是损益錶中產生的不反應企業正常谋划环境的收入和用度。
评估基准日無锡市恒汇電缆有限公司存鄙人述財政数据调解事項：
本次评估范畴的溢余資產、溢余欠债為：
（ 1 ）其他貨泉資金中农行宜兴丰义支行按期存款 1,000,000.00 元，界定為溢余資產，评估價值為 1,000,000.00 元。
（2）其他應收款中的待抵扣税金界定為溢余資產，账面價值為 1,881,107.53 元，评估成果為 1,871,701.99 元。
（3）衡宇修建物中的闲置的老食堂、太湖廠區車間（太湖廠區為 2013 年获得，一向处于闲置状况）等今朝均不介入出產谋划勾當，此处界定為溢余資產，账面净值為 11,532,923.61 元，评估價值為 16,765,120.00 元。详细见下錶：
权證编号 修建物名称 建成 修建面积 账面價值 评估價值
年代 m2 原值 净值 原值 净值
宜房权證官林 一廠區老食堂 2005-6 1,283.30 1,026,640.00 735,286.11 1,150,100.00 920,080.00
字第 FD000052 号
宜房权證官林 太湖廠區車間一 2011-7 6,567.25 6,351,152.30 5,521,533.03 9,002,900.00 8,102,610.00
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字第 1000123643 号
宜房权證官林 太湖廠區車間二 2011-7 6,275.34 6,068,847.70 5,276,104.47 8,602,700.00 7,742,430.00
字第 1000134274 号
合计 14,993.78 13,446,640.00 11,532,923.61 18,755,700.00 16,765,120.00
（4）修建物中位于太湖廠區的围墙及地面硬化（太湖廠區為 2013 年获得，一向处于闲置状况）今朝均不介入出產谋划勾當，此处界定為溢余資產，账面净值為1,054,799.65 元，评估價值為 1,093,649.00 元。
（5）在建工程土建和装备安装，因企業新建 110KVA 出產線，還没有介入企業谋划，本次评估展望未斟酌该出產線對企業带来谋划的影响，故全数界定為溢余資產，账面值合计為 28,959,725.10 元，评估價值為 27,405,385.63 元。
（6）地皮利用权：因太湖廠區今朝处于闲置状况，本次将太湖廠區車間一地皮作為溢余資產，账面值為 4,385,373.12 元，评估價值為 3,148,400.00 元。
（7）持久待摊用度：因太湖廠區及車間用铁板今朝处于闲置状况，本次将其作為溢余資產，账面值為 2,763,914.28 元，评估價值為 2,763,914.28 元。
（8）递延所得税資產账面值 4,233,416.71 元，重要為调解之前年度及本期坏账筹备和累计折旧發生的時候性差别對预期所得税用度的影响金额，界定為溢余資產，评估價值為 4,078,481.71 元。
（9）應付利錢账面值 399,098.61 元，本次将其全数界定為溢余欠债，评估價值為 399,098.61 元。
（ 10）其他應付款中的来往款界定為溢余欠债，账面價值合计為 1,179,787.20元。评估值為详细明细以下：
户名（结算工具) 營業内容 產生日期 账面價值 评估價值
储美亚 来往 2012 年 7 月 1,079,787.20 1,079,787.20
江苏凯達電缆有限公司 来往 2012 年 7 月 100,000.00 100,000.00
合计 1,179,787.20 1,179,787.20
三、汗青財政数据阐發
红利能力阐發
間隔基准日近来一個完备
指標名称 2013 年 2014 年 2015 年度 年度的可比上市公司均匀
值
净資產收益率 2.33% 5.89% 9.06% 4.19%
总資產报答率 3.54% 4.60% 5.32% 4.45%
主營營業利润率 12.69% 13.40% 13.74% 17.92%
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主營營業本錢率 87.20% 86.47% 86.03% 81.70%
（ 1 ）從錶中可以看出，净資產收益率、 总資產报答率及主營營業利润率均逐年提高，显示企業的赢利能力不竭加强。（ 2）主營營業本錢率总體走势相對于较不乱，但据可比上市公司仍有必定差距。
偿债能力阐發
間隔基准日近来一個完备
指標阐發 2013 年度 2014 年度 2015 年度 年度的可比上市公司均匀
值
資產欠债率 73.95% 72.58% 63.23% 41. 49%
活動比率 93.45% 97.05% 125.34% 239.82%
速動比率 65.95% 71.88% 81.28% 192.08%
從偿债能力的指標可以看出：速動比率不足 1，活動比率已渐渐跨越 1，企業資金操纵率渐渐提高；企業的資產欠债率渐渐降低，但欠债程度仍较高；比年来，活動比率和速動比率均逐步晋升，阐明企業偿债能力不乱在必定范畴。上述所稀有据均较可比公司差别较大，成长空間较大。
營运能力阐發
間隔基准日近来一個完备
指標阐發 2013 年度 2014 年度 2015 年度 年度的可比上市公司均匀
值
應收账款周轉次数 1.45 1.54 1.62 3.09
存貨周轉次数 1.87 2.18 2.18 5.65
活動資產周轉次数 0.63 0.70 0.77 1.18
总資產周轉次数 0.44 0.49 0.57 0.78
從上述阐發錶中可看出，應收账款周轉率各年相對于不乱，但應收账款周轉次数不到 2，應收账款收受接管较慢，阐明企業應增强應收账款的辦理，連结适當的應收款范围，举行及時监控，将持久的應收款節制在最小范畴内，提高抗危害能力。從存貨周轉次数上看，近两年相對于较為安稳，但周轉次数较低，阐明公司應當增强存貨的辦理。近两年活動資產周轉次数和总資產周轉次数安稳上升，錶白该公司各类資產操纵和資產辦理事情渐渐完美。
7、评估模子的拔取
本次评估選定的收益口径為企業自由現金流量，經由過程對企業总體價值的评估来間接得到股东全数权柄價值。
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本次评估以将来若干年度内的企業自由現金净流量作為根据，采纳得當折現率折
現後加共计算得出企業总體業務性資產的價值，然後再加之溢余資產、非谋划性資產
價值减去有息债務得出股东全数权柄價值。
一、计较公式
股东全数权柄價值=企業总體價值-付息债務
企業总體價值=業務性資產價值+溢余資產價值-溢余欠债價值+非谋划性資產负
债净值
業務性資產價值=明白的展望期時代的現金流量現值+明白的展望期以後的現金
流量現值
二、收益期简直定
本次评估采纳分段法對被评估单元的現金流举行展望。行将企業将来現金流分為
明白的展望期時代的現金流和明白的展望期以後的現金流。鉴于本次评估的假如条件
是被评估单元延续谋划，連系企業地點行業的特色及企業的現實环境，故咱们采纳永
续的@方%2M282%法對将%988U3%来@收益举行展望，即展望期為延续谋划假如条件下的無穷谋划年期。根
据企業業務收入、各項本錢用度及税金等的不乱环境，明白的展望期肯定為 5 年，從
2016 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日，自 2021 年 1 月 1 日起為永续谋划期。
三、预期收益简直定
本次将企業自由現金流量作為企業预期收益的量化指標。
企業自由現金流量指的是归属于包含股东和付息债務的债权人在内的所有投資
者的現金流量。其计较公式為：
企業自由現金流量＝税後净利润＋折旧與摊销＋利錢用度 × （ 1 －所得税率）－
資赋性付出－營运資金增长
四、折現率简直定
肯定折現率有多种法子和路子，依照收益额與折現率口径一致的原则，本次评估
收益额口径為企業自由現金流量，则折現率拔取加权均匀本錢本錢（WACC）肯定。
WACC＝（Re×We）＋〔Rd× （ 1 －T） ×Wd〕
式中： Re 為公司平凡权柄本錢本錢
Rd 為公司债務本錢本錢
We 為权柄本錢在本錢布局中的百分比
Wd 為债務本錢在本錢布局中的百分比
T 為公司有用的所得税税率
本次评估采纳本錢資產订價批改模子（CAPM），来肯定公司平凡权柄本錢本錢 Re，
计较公式為：
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Re＝Rf＋β ×(ERP) ＋Rc
式中： Rf 為無危害报答率
β 為权柄的體系危害系数
ERP 為市場危害溢價
Rc 為企業特定危害调解系数
β L= （ 1+ （ 1-T） ×D/E） × β U
式中： β L 為具备被评估企業方针財政杠杆的 Beta；
β U 為参考企業無財政杠杆的算術均匀 Beta；
D 為债務的市場價值；
E 為权柄的市場價值。
五、溢余資產價值及非谋划性資產简直定
溢余資產是指與企業收益無直接瓜葛的，跨越企業谋划所需的過剩資產，重要包
括收益法评估未包含的資產等；非谋划性資產是指與企業收益無直接瓜葛的，不發生
效益的資產。對该类資產零丁评估。
六、有息欠债简直定
付息债務：指基准日账面上必要付息的债務，包含短時間告貸，带息應付单子、一
年内到期的持久告貸、持久告貸等。對于息债務的评估，在公司违约危害不乱的环境
下，其公平價值與账面值根基一致。
8、将来年度現金流的展望
本次评估展望基准是按照企業供给的 2013 年度、2014 年度及 2015 年度的管帐报
錶，以近三年的谋划事迹為根本，遵守我國現行的有關法令、律例的划定，按照國度
宏观政策，钻研了行業市場的近况與远景，阐發了企業的上风與劣势，特别是所面對
的市場情况和将来的成长远景及潜力，颠末综合阐發钻研體例的。评估在充實斟酌公
司實際根本和成长潜力的根本上，并在本陈述根基假如和限定前提下阐發展望。
（一) 主營營業收入的展望
一、之前年度業務收入环境及阐發
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单元： 元
產物或辦事名称 年度/項目 汗青年度
2013 年度 2014 年度 2015 年度
現實贩賣量(万米) 3,467.57 3,867.57 4,381.11
電力電缆 贩賣单價 (元/万米) 111,043.71 113,355.30 112,109.75
贩賣收入 (元) 385,051,829.78 438,409,566.06 491,165,140.48
電气設备用電線電 現實贩賣量 Km 13,784.24 14,084.24 8,063.52
缆 贩賣单價 (元/Km) 3,284.19 3,299.94 3,269.03
贩賣收入 (元) 45,270,123.58 46,477,212.25 26,359,889.04
現實贩賣量 T 148.45 71.45 12.60
裸電線 贩賣单價 (元/T) 13,251.80 13,170.31 12,327.92
贩賣收入 (元) 1,967,229.09 941,018.32 155,331.74
合计 432,289,182.45 485,827,796.63 517,680,361.26
收入增加率 11.13% 12.38% 6.56%
各种收入占总收入得比例环境：
年度/項目 汗青年度
2013 年度 2014 年度 2015 年度
電力電缆 89.07% 90.24% 94.88%
電气設备用電線電缆 10.47% 9.57% 5.09%
裸電線 0.46% 0.19% 0.03%
合 计 100.00% 100.00% 100.00%
從汗青年度收入数据可以看出：電力電缆是企業收入的重要来历， 2012 年度到2015 年電力電缆收入占总收入的比重逐步提高， 2015 年比重提高较多， 主如果因為國度電網革新工程合同量较大致使的；電气設备用電線電缆在 2012 年度到 2014 年度贩賣收入根基不乱，但 2015 年度贩賣收入不足汗青年度收入的一半，主如果因為電气設备用電線電缆制造廠家多，利润低，被评估单元國網革新工程合同履行量大，對付其他合同選擇性的签定，另外一原由于近两年房地產市場较為低迷，而電器設备用電缆的重要贩賣工具為各房地產商，故销量有所降低；裸電線占收入的比例一向很少，主如果裸電線現利用很少，均要加绝缘套。
二、電缆行業與上下流行業之間的联系關系性阐發
（ 1 ） 上遊行業與本行業的联系關系性及其影响
電線電缆的產物组成重要包含線材、接插件和毗連器等，此中線材為主體，其重要布局為 “导體+绝缘层” 。导體一般由铜材制成，绝缘层為橡胶或塑料，接插件和
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毗連器的重要原質料亦為铜材及塑料等。是以，電線電缆行業的重要上遊行業為铜材、
橡胶及塑料等行業。因為電線電缆行業存在 “料重工轻” 的特色，以铜為代錶的原材
料在產物本錢中占比力大， 铜材的代價颠簸對本行業的產物本錢與代價有较较着的
影响。
（2） 下流行業與本行業的联系關系性及其影响
電線電缆行業是配套行業，在國民經濟的全部財產链中位于中遊，下流財產的需
求状态也将直接影响到電線電缆行業的需求。今朝與電線電缆行業紧密亲密相干的家電、
海洋工程、電力、工程機器、通訊、船舶、交通等行業需求兴旺，特别是已持续增
长的家電制造業和在全世界范畴内快速成长的海洋工程等特种設备制造業更是電線電
缆行業延续增加的包管。
（3） 上旅客户：無锡市恒汇電缆有限公司的上旅客户重要有宜兴市意達铜業有
限公司（江润铜業）、江苏东方電缆質料有限公司、上海也資實業有限公司（埃克森
美孚化工）等，大部門上旅客户气力强劲，國錶里有必定的知名度。企業與上旅客户
客户瓜葛杰出，營業交往不乱，供貨渠道通顺，供貨質量有包管。
（4）下流客户： 2012 年至评估基准日，被评估单元重要向一千多家单元供貨，
2015 年度重要以國度電網革新項目為主，重要有國網湖北省電力公司物質公司、國
網宁夏電力公司宁东供電公司、江苏省電力公司及國網山西省電力有限公司等。從
宏观市場来看，跟着海内核電、光伏、风電、海優势電等一多量新能源項目標成
立、数据通訊業、國度電網革新、都會轨道交通業、船舶工業、海洋工業等行業规
模的不竭扩展，下流市場将會迎来极新機會，這也势必為電線電缆行業的成长供给
了新的契機。
（5）企業的重要竞争环境阐發
從財產竞争布局解读来看，今朝財產内公司的数目约莫 7800 多家，行業 90%以上
為中小企業，没有一家公司处于把握財產代價定位的职位地方，最大的企業所占的市場份
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额也不外在 1%-2.5%，行業归纳為分离型財產。分离型財產的特性是低進入停滞，且
產物為商品化產物，较难予以差别化。别的，在低進入停滞，加之消费者需求兴旺的
布景下，行業會有更多的商家進入，在產物無差别的环境下，各企業特别是低端市場
只能借由代價的低落来吸引消费者消费，成果造成財產利润紧缩，迫使某些公司分開
財產或驱退潜伏新進入者，這类動荡的环境须到產能和需求相合适時才會趋于安稳。
但從需求前提角度阐發，經由過程電線電缆財產链下流行業阐發和電線電缆行業市場容
量展望，不难發明行業仍具备成漫空間。
當前我國電缆行業内重要企業有：远东控股團體有限公司 、 無锡江南電缆有限公
司 、 寶胜團體有限公司 、青島汉缆股分有限公司等， 市場前 5 的企業所占市場份额约
為 9.2%摆布，前 20 不到 20%。 今朝中國電線電缆企業绝大大都是中小企業，行業中
最大的企業所占市場份额约莫在 1%-2.5%，線缆行業在高速成长的進程中，財產集中
度却没有提高。
三、各產物销量阐發及展望
3.1 產能的先容
電缆從原質料起头颠末拉丝—绞線—挤塑—成缆—外护等步伐最後加工成可销
售的電缆。被评估单元在拉丝步伐分铜拉丝機和铝拉丝機，其余步伐中的装备可由铜
電缆和铝電缆按照定单必要配合利用。
無锡市恒汇電缆有限公司今朝@具%2Z775%有大巨%8q1Bz%细@小约 85 条出產線， 電力電缆整年設計
產能约 6 万 Km，電气設备電缆設計產能到達 1. 2 万 Km。
3. 2 對将来年度各產物销量的展望
评估职员在對無锡市恒汇電缆有限公司的将来年度主營營業销量的展望斟酌以
下身分：
（ 1 ）按照被评估单元供给的 2013 年度、 2014 年度及评估基准日財政数据，咱们
可以看出，被评估单元重要以電力電缆贩賣為主，占总收入的比例逐年增长，销量
也是逐步增长，而電器設备用電線電缆及裸電線收入及销量均在 2015 年度有大幅度
降低。
（2） 電力電缆的销量阐發
電線電缆作為國民經濟扶植的首要配套財產之一，電線電缆行業是機器工業中
仅次于汽車行業的第二大財產。据统计，我國電線電缆行業現有范围以上企業 4653
家，年主營營業收入在 10 亿元以上的企業有 85 家，資產范围在 10 亿元以上的企業
有 36 家。据前瞻財產钻研院公布的《2014-2018 年 中國電線電缆行業市場需求展望
與投資计划阐發陈述》显示： 15 年来，電線電缆行業年均增加達 15%以上，将来几年
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因為中國处在工業化後期，中國電線電缆行業成长速率将高于國民經濟的成长速
度，估计達 10%以上；特别是電力导線和電缆年均增加可達 15%。
跟着本國工業化成长水平的提高，根本扶植的完美，都會化程度的提高，線缆
行業势必走向成熟，行業中呈現较着南北极分解，行業集中度提高，此中美國前十名
占据市場份额為 67%的市場，日本前六名占据市場份额 65%，法國前五名占据市場份
额 90%。固然行業集中度低，致使線缆行業市場处于散點市場状况，可是電線電缆行
業一向連结着较高的增加，出產效力快速提高，產物的進级换代加快，產物布局渐
趋公道，行業本錢布局日益多元化，市場化過程较着加速；特别沿海及經濟發財地
區的電線電缆制造業上风较着，地域不同進一步扩展。
a 國度政策對電缆行業的影响
國度發改委 2015 年 9 月 2 日正式颁布《關于加速配電網扶植革新的引导定见》。
定见提出 ： 颠末五年的尽力，至 2020 年，中間都會（區）用户年均停電時候不跨越 1
小時，综合電压及格率到達 99.97%；城镇地域用户年均停電時候不跨越 10 小時，综
合電压及格率到達 98.79%；村落地域用户年均停電時候不跨越 24 小時，综合電压合
格率到達 97%。
為此，定见提出了 ： i 實現互联互通。落實國度 “一带一起” 计谋摆設，加速電
網互联互通，提出構建全世界能源互联網计谋構思； ii 周全增强配電網扶植。新型城镇
化、农業現代化步调加速，新能源、散布 式電源、電動汽車、储能装配快速成长，
终端用電负荷显現增加快、變革大、多样化的新趋向，加速配電網革新進级的使命更
抓紧迫。在深刻展開配電網诊断阐發根本上，科學制订成长计划，明白年度方针和重
點項目，對峙問题导向，推行同一尺度，提高投資效力，加强扶植革新的针對性； iii
實現干净成长：估计 2020 年，我國水電、风電、太阳能發電装機将别离達 到 3.5
亿千瓦、 2.4 亿千瓦、 1 亿千瓦； 2030 年别离到達 4.8 亿千瓦、 5 亿千瓦、 3 亿千瓦。
值得注重的是， 2015 年 8 月尾，國度能源局公布了《配電網扶植革新举措规划
（2015—2020 年）》。举措规划明白，周全加速現代配電網扶植， 2015－2020 年，
配電網扶植革新投資不低于 2 万亿元，此中 2015 年投資不低于 3000 亿元。
b 交通對電缆行業的影响
跟着高铁不竭“ 出海” ，和都會轨道交通的不竭完美，這就為機車車辆用線、
绕组線、專用光缆、数据傳输電缆等供给市場。再加之我國高速公路和铁路都将逐
步步入信息化，對光纤電缆的需求也日趋增长，電線電缆企業大有可為。
除此以外，跟着如新能源汽車、光伏等新能源財產、房地產行業、核電、航
空、通訊等行業的成长，它们對電線電缆的需求也将日渐增多，而這些財產的發
展，也将對電線電缆行業發生深远的影响。
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据前瞻財產钻研院的電力能源小组估计：将来五年我國電網将迎来黄金時代，電線電缆行業将呈現 “大好機會” 。跟着國度政策及國網公司對智能電網的投入力過活益庞大，為共同國度西電东输、電網革新等工程的施行，和城镇化扶植的渐渐推動，在将来 5 年内，與输配電紧密亲密相干的電線電缆市場容量，将以每一年 8%-9%的速率連结可观的增加，線電缆行業将迎来新的機會。
被评估单元 2013-2015 年電力電缆销量增加率别离為： 11.54%、 13.28%，汗青年度電力電缆销量增加率均较高，主如果因為國度電網革新項目主如果從 2014 起头，近两年中標量较大致使，估计将来展望年度增加率将处于降低趋向；据前瞻財產钻研院的電力能源小组估计與输配電紧密亲密相干的電線電缆市場容量，将来几年将以每一年8%-9%的速率連结可观的增加。連系被评估单元汗青数据及前瞻財產钻研院估计数据，本次评估按照谨严性原则，评估职员将被评估单元 2016 年—2019 年電力電缆销量增加率肯定為 5%，到 2019 年根基已到達被评估单元饱和產能，是以 2020 年保持2019 年程度。
（2）電气設备用電線電缆及裸電線的销量阐發
對付設备用電線電缆及裸電線展望，因出產廠家较多，利润较低，被评估单元國網革新工程所需的電力電缆合同履行量大， 故對付其他合同举行選擇签定， 故對設备用電線電缆及裸電線销量估计将来年度連结 2015 年程度。
3.3 產物贩賣代價阐發
A 電力電缆贩賣代價阐發
電力電缆的重要原質料為铜。
（ 1 ） 铜订價原则為铜的贩賣代價加之手工费肯定，是以本次重要阐發铜的代價走势。
长江有色市場铜 1#均匀價
金额单元：人民币元
年份 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年度 2015 年度
均匀價 66,248.98 57,238.50 53,239.31 49,150.27 41,344.16
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由上錶 （图） 可看出比年来铜價逐年走低但 2015 年末有反弹迹象。 2014 年全世界
經濟增速為 3.4%，中國經濟增速為 7.4%， 2015 年中國經濟增速為 6.9%。按照國際貨
币基金组织（ IMF）在 2015 年 7 月 9 日公布的全世界經濟预测陈述展望， 2015 年全世界經
濟增速估计為 3.3%。估计 2016 年全世界增速将提至 3.8%，但新兴市場及成长中經濟體
的增速将继续放缓， 估计中國 2016 年的 GDP 增速為 6.3-7%。
因為大宗商品的消费需求重要取决于新兴經濟體，故因為 2015 年新兴經濟體經
濟情势阐發及美元下半年加息预期的影响，大宗商品代價于 2015 年降低较大， 但随
着美元加息的靴子落地及美元多头的赢利告终，大宗商品有望在 2016 年走出阶段性
的筑底反弹行情。世界銀行最新公布的 《大宗商品市場预测》季报中 2015 年大宗商
品代價将延续疲软， 2016 年代價可能稍有规复。
持久来看，按照库兹涅茨周期纪律展望，大宗商品代價将跟着美國生齿增速在
2019 年到達岑岭而呈現反弹高點後，将来跟着全世界生齿增速的延续放缓，大宗商品
仍将會熊途漫漫。
综上所述，评估职员在展望電力電缆贩賣单價時連结 2015 年度的均匀单價。
B 電气設备用電線電缆的代價阐發
從恒汇電缆近三年的数据可看出，比年電气設备用電線電缆的均匀贩賣代價變
化不大，因本次在電气設备用電線電缆销量保持在 2015 年程度， 是以展望将来年度
贩賣单價時参考 2015 年整年均匀单價。
C 裸電線的代價阐發
從近三年的数据中可看出， 2015 年度的单價较以往降低较多，原由于 2015 年原
質料铝的代價降低较多，因裸電線销量很少，本次展望将来年度均匀贩賣单價時参考
2015 年整年的均匀贩賣单價。
综上所述，主營營業收入展望成果為：
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金额单元：人民币元
產 展望年度
品
或
服 年度/項目 2016 年度 2017 年度 2018 年度 2019 年度 2020 年度
務
名
称
電 展望贩賣量(万米) 4,600.17 4,830.17 5,071.68 5,325.27 5,325.27
力 贩賣单價(元/万米) 112,109.75 112,109.75 112,109.75 112,109.75 112,109.75
電
缆 贩賣收入(元) 515,723,397.50 541,509,567.38 568,585,045.75 597,014,298.04 597,014,298.04
電 展望贩賣量 Km 8,063.52 8,063.52 8,063.52 8,063.52 8,063.52
气 贩賣单價(元/Km) 3,269.03 3,269.03 3,269.03 3,269.03 3,269.03
装
备
用
電 贩賣收入(元) 26,359,889.04 26,359,889.04 26,359,889.04 26,359,889.04 26,359,889.04
線
電
缆
裸 展望贩賣量 T 12.60 12.60 12.60 12.60 12.60
電 贩賣单價(元/T) 12,327.92 12,327.92 12,327.92 12,327.92 12,327.92
線 贩賣收入(元) 155,331.74 155,331.74 155,331.74 155,331.74 155,331.74
合计 542,238,618.28 568,024,788.16 595,100,266.53 623,529,518.82 623,529,518.82
收入增加率 4.74% 4.76% 4.77% 4.78% 0.00%
（二）主營營業本錢
比年来出產本錢结轉状态以下錶：
单元：元
產物名称 汗青年度
2013 年度 2014 年度 2015 年度
質料费 359, 396, 455.11 382, 712, 501.65 407, 753, 726.63
工資 4,980,800.00 5,415,500.00 5,385,400.00
制造折旧费 6,173,268.74 8,151,298.17 6,582,730.73
补缀费 49,992.22 145,978.96 143,421.06
五金配件 303,805.63 558,745.24 495,696.55
煤 215,449.92 133,379.40 27,828.46
水電费 2,844,804.95 2,836,110.23 3,741,056.13
機物料损耗 168,887.43 218,698.41 305,997.83
辅助質料 78,605.98 23,286.53
勞保用品 316,800.00 416,800.00 -
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加工费 96,532.86 60,450.85
電缆盘 2,443,882.21 2,178,981.24 2,669,006.82
其他 56,147.59 154,097.15
研發用度 17,116,904.19 18,041,676.01
合计 376,894,146.21 420,116,183.92 445,384,374.75
本錢占收入的比例 0.8719 0.8647 0.8603
從上錶可看出 2013 年至 2015 年度，主營營業本錢率有降低趋向，毛利率均在 14%摆布，估计展望期内毛利率也将保持在 14%摆布。
質料费因重要原料為铜铝，铜铝代價在比年来颠簸较大，据上述阐發，今後年度均有反弹迹象，但產物售價按照質料代價举行调解，而被评估单元毛利率根基不乱，質料费本次展望取近两年纪据占主營營業收入的比例的均匀值举行展望。
對付工資，出產工人履行计件工資轨制，故本次按照 2015 年人工费占收入的比例展望将来年度的直接人工。
水電费、补缀费、機物料损耗、燃料费、研發用度、其他等取汗青年度数据占主營營業收入的比例的均匀值举行展望。
折旧费按照评估基准日固定資產范围、企業的折旧政策举行展望。
详细展望数据详见下錶：
金额单元：人民币元
產 展望年度
品 項目名称
名 2016 年度 2017 年度 2018 年度 2019 年度 2020 年度
称
電 質料费 404,886,445.66 425,130,767.95 446,387,306.35 468,706,671.67 468,706,671.67
力 贩賣数目万米 4,600.17 4,830.17 5,071.68 5,325.27 5,325.27
電
缆 单元本錢 88,015.54 88,015.69 88,015.67 88,015.57 88,015.57
電 重要質料 21,450,462.63 21,450,462.63 21,450,462.63 21,450,462.63 21,450,462.63
气 贩賣数目 Km 8,063.52 8,063.52 8,063.52 8,063.52 8,063.52
装
备
用
電 单元本錢 2,660.19 2,660.19 2,660.19 2,660.19 2,660.19
線
電
缆
裸 重要質料 136,470.74 136,470.74 136,470.74 136,470.74 136,470.74
電 贩賣数目 T 12.60 12.60 12.60 12.60 12.60
線 单元本錢 10,831.02 10,831.02 10,831.02 10,831.02 10,831.02
制造用度
直接人工 5,964,624.80 6,248,272.67 6,546,102.93 6,858,824.71 6,858,824.71
制造折旧费 6,582,730.73 6,582,730.73 6,582,730.73 6,582,730.73 6,582,730. 73
沃克森（北京）國際資產评估有限公司 133
江苏中超控股股分有限公司拟非公然刊行股票召募資金收購無锡市恒汇電缆有限公司股权項目·資產评估阐明
补缀费 151,826.81 159,046.94 166,628.07 174,588.27 174,588.27
五金配件 520,549.07 545,303.80 571,296.26 598,588.34 598,588.34
水電费 3,920,385.21 4,106,819.22 4,302,574.93 4,508,118.42 4,508,118.42
機物料损耗 325,343.17 340,814.87 357,060.16 374,117.71 374,117.71
辅助質料 54,223.86 56,802.48 59,510.03 62,352.95 62,352.95
勞保用品 200,000.00 200,000.00 200,000.00 200,000.00 200,000.00
加工费 65,068.63 68,162.97 71,412.03 74,823.54 74,823.54
電缆盘 2,711,193.09 2,840,123.94 2,975,501.33 3,117,647.59 3,117,647.59
其他 162,671.59 170,407.44 178,530.08 187,058.86 187,058.86
研發用度 18,436,113.02 19,312,842.80 20,233,409.06 21,200,003.64 21,200,003.64
制造用度合计 39,094,729.98 40,631,327.86 42,244,755.61 43,938,854.76 43,938,854.76
合计 465,568,109.07 487,349,029.24 510,218,995.39 534,232,459.86 534,232,459.86
本錢占收入比重 0.8586 0.8580 0.8574 0.8568 0.8568
（三）業務税金及附加的展望
無锡市恒汇電缆有限公司的主營營業税金及附加核算内容重要包含城建税 7%、教诲费附加 5%。
展望時，先按照展望年度的業務收入，计较出增值税额，按照上述交纳比例测出應交城建税和教诲费附加。详细展望数据详见業務税金及附加展望錶。
（四）業務用度的展望
汗青年度数据以下：
汗青年份
項目 2013 年度 2014 年度 2015 年度
贩賣职员工資 1,593,730.00 1,401,400.00 1,431,800.00
运输费 636,607.21 3,547,993.09 3,368,696.32
其他 2,360,366.65 112,903.19 10,000.00
留宿费 1,351,635.00
租赁费 152,762.00
差盘缠 257,224.50 449,902.61 299,277.87
標书费、辦事费 1,000,014.69 4,060,643.34 5,199,462.57
合计 7,352,340.05 9,572,842.23 10,309,236.76
業務用度/主營營業收入 0.0170 0.0197 0.0199
業務用度主如果贩賣职员工資、標书费等、运输费等，從上錶可以看出，業務用度率近两年占主營收入比例逐步不乱。業務用度的展望重要参照近两年業務用度占收入的比重展望。
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详细展望详见業務用度阐發展望錶。
（五）辦理用度的展望
汗青年度数据以下：
单元：元
汗青年份
項目 2013 年度 2014 年度 2015 年度
企管、後勤工資 532,120.00 531,000.00 550,800.00
差盘缠 804,009.20 99,478.10 136,508.13
辦公费 64,752.60 75,571.28 103,349.08
折旧费 2,007,611.65 3,193,909.67 2,496,709.06
營業款待费 3,193,909.67 3,281,242.97 3,246,249.60
房產税 26,385.00 702,359.71 1,133,840.00
印花税 163,605.70 809,524.09 875,973.74
無形資產摊销 420,630.52 414,712.33 406,836.83
综合规费 863,468.62 864,361.94 0.00
其他 603,965.90 1,240,272.59 816,878.73
福利费 1,351,383.25 1,107,181.46 1,413,001.20
城镇地皮利用税 152,936.80 461,220.51 281,813.42
交通费 6,179.35 228,793.84 193,411.43
其他规费 8,254.49 119.60
通信费 72,803.62 92,924.50 79,653.60
辦事费 132,970.00
诉讼费 141,800.00 316,690.00
地皮租赁费 60,609.05 100,000.00
工會經费 16,408.33
装修费 34,132.20
持久待摊费 12,121.84 -661.68
科研用度 983,741.54
合计 9,704,006.31 10,495,420.98 9,384,184.40
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辦理用度重要包含工資福利费、差盘缠、辦公费及營業款待费等。
职工薪酬斟酌必定的工資增加率作為将来年度工資增加率举行展望。
折旧费按照评估基准日固定資產范围、公司的折旧政策举行展望。
無形資產摊销及持久待摊费依照公司摊销政策举行展望。
房產税、地皮利用税及印花税依照企業纳税政策举行展望。
其他項目：差盘缠、辦公费、款待费等，按照近几年占收入的均匀比例举行展望。
详细展望数据详见辦理用度展望錶。
（六）財政用度的展望
付息债務為短時間告貸，財政用度重要包含告貸利錢付出、利錢收入、手续费付出
等。對付利錢收入，按照近两年利錢收入產生额占銀行存款的均匀比例举行展望；金
融手续费按照汗青年度占收入的比例举行展望；銀行貸款利錢付出按照评估基准日的
告貸额乘以均匀貸款利率展望；贴現息按照近两年的贴現息產生额占應付单子的均匀
比例举行展望。
详细数据详见財政用度展望錶。
（七）業務外出入展望
業務外收入付出重要為當局补贴、捐赠付出、税金罚款等，業務外收入付出金额
较大，且其產生额没有必定的纪律性，這次评估業務外收入、付出展望為零。
（八）所得税的展望
按照江苏省科學技能厅、江苏省財務厅、江苏省國度税務局、江苏省处所税務局
结合颁布的《高新技能企業證书》（證书编号： GR201332000143），無锡市恒汇電缆有
限公司通太高新技能企業認定，享受按 15%的税率征收企業所得税的税收優惠政策，
認定有用期自 2013 年 8 月至 2016 年 8 月。据领會無锡市恒汇電缆有限公司在 2016
年年头将举行高新技能企業從新認證，是以本次评估展望依照 15%所得税税率。本次
评估按照公司合用的所得税率和展望的公司利润总额，展望将来年度的所得税额。
（九）資赋性付出的展望
企業的資赋性付出包含為保持現有谋划能力，現有装备的正常更新投資和為增长
出產產能必要新投入的固定資產投資。
為保持現有谋划能力必要更新固定資產和無形資產投資付出按照评估基准日企
業扣除溢余資產後的固定資產及無形資產的范围，按估算的重置本錢除以經濟耐用年
限斟酌。
详细展望数据详见資赋性付出展望錶。
（十）将来年度營运資金追加额的展望
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昔時追加營运資金=昔時末營运資金-上年底營运資金
營运本錢=活動資產-不含有息欠债的活動欠债
經由過程與向企業的財政司理举行访谈，展望期營运資金中活動資產由：貨泉資金、應收单子、應收账款、预支账款、其他應收款、存貨等 6 個科目组成；活動欠债由：應付单子、應付账款、预收金錢、應付工資、應缴税费、其他應付款等 6 個科目组成，重要科目将来年度的展望以下：
應收账款、预收账款是公司贩賣商品應收的贩賣款。按照汗青年度占業務收入的比例，在業務收入的展望根本长進行展望。
貨泉資金按照汗青年度占業務收入的比例举行展望值。
應付账款、预支账款等是公司预支的貨款。按照汗青年度占業務本錢的比例，在業務本錢的展望根本长進行展望。
其他應收款、其他應付款按照必定的年增加比例举行展望。
應付职工薪酬按照基准日账面值占整年應付工資的比例举行展望。
應交税费按照汗青年度占業務收入的比例，在業務收入的展望根本长進行展望。
详细展望数据详见營运資金展望錶。
（十一）将来年度企業自由現金流的展望
按照上述各項展望，则将来各年度权柄自由現金流量展望以下：
单元：万元
展望年期
項目 2016 年度 2017 年度 2018 年度 2019 年度 2020 年度 不乱增终年度
業務收入 54,223.86 56,802.48 59,510.03 62,352.95 62,352.95
業務本錢 46,556.81 48,734.90 51,021.90 53,423.25 53,423.25
業務税金及附加 189.81 198.93 208.50 218.56 218.56
贩賣用度 1,074.24 1,125.32 1,178.96 1,235.29 1,235.29
辦理用度 929.14 952.25 976.66 1,002.45 1,002.45
財政用度 2,395.00 2,435.23 2,477.48 2,521.84 2,521.84
資產减值丧失 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
業務利润 3,078.87 3,355.84 3,646.52 3,951.57 3,951.57
業務外出入净额 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
利润总额 3,078.87 3,355.84 3,646.52 3,951.57 3,951.57
所得税用度 461.83 503.38 546.98 592.74 592.74
净利润 2,617.04 2,852.46 3,099.54 3,358.84 3,358.84 3,358.84
加回：折旧 982.90 982.90 982.90 982.90 982.90 982.90
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摊销 43.29 43.29 43.29 43.29 43.29 43.29
利錢用度 2,256. 98 2,301.70 2,348.66 2,397.96 2,397.96 2,397.96
扣减：資赋性付出 786.99 786.99 786.99 786.99 786.99 786.99
營运資金追加额 -6,549.83 1,616.14 1,696.70 1,785.68 62.46
企業自由現金流量 11,663.06 3,777.23 3,990.70 4,210.32 5,933.55 5,996.01
9、折現率简直定
為肯定符合的折現率，凡是會斟酌市場現有的同業業报答率，然後用相干的企業
和產物的危害與谋划状态同市場及该行業相互比力，從而得出方针企業的加权均匀資
本本錢。本次评估咱们采纳國際上通用的加权均匀本錢本錢模子（WACC）来估算。
WACC= Ke ×E/V+ Kd× （ 1-T） ×D/ V
式中： Ke 為权柄本錢本錢；
Kd 為债務本錢本錢；
E：权柄的市場價值；
D：付息债務的市值
T：企業的所得税率
V：被评估企業的总市值
（ 1 ）肯定方针企業的本錢布局
本次评估咱们以方针比拟公司的权柄和债務的比率来肯定其本錢布局。
公司名称 股票代码 主營收入类型 债权比例 [D/ 权柄價值比例
（D+E） ] [E/ （D+E） ]
太阳電缆 002300.SZ 输電装备、通訊線缆 0.2491 0.7509
汉缆股分 002498.SZ 输電装备、通訊線缆 0.0512 0.9488
长途電缆 002692.SZ 输電装备 0.2037 0.7963
明星電缆 603333.SH 输電装备、通訊線缆 0.0280 0.9720
南洋股分 002212.SZ 输電装备 0.2563 0.7437
寶胜股分 600973.SH 输電装备 0.4208 0.5792
比拟公司均匀值 0.2015 0.7985
被评估单元 D/ E =0.2015/0.7985
=0.2523
（2）权柄本錢本錢 Ke 简直定
在肯定可比企業权柄本錢的报答率時，本次评估采纳本錢資產订價模子（CAPM）。
本錢資產订價模子中收益的收益率即是無危害收益率加市場危害收益率乘以企業的
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體系危害系数（beta），计较公式為：
Ke = Rf+β ×RPm+Rc
此中： Rf=無危害收益率；
β =企業危害系数；
RPm=市場危害溢價；
Rc =企業特定危害调解系数。
應用本錢資產订價模子主如果肯定無危害收益率、體系危害系数和市場危害溢價。
無危害收益率 Rf 简直定
無危害报答率是對資金時候價值的抵偿，這类抵偿分两個方面，一方面是在無通貨膨胀、無危害环境下的均匀利润率，是讓渡資金利用权的报答；另外一方面是通貨膨胀附加率，是對因通貨膨胀造成采辦力降低的抵偿。因為實際中没法将這两种抵偿分隔，它们配合组成無危害利率。本次评估在上交所選擇從评估基准日到國债到期日残剩刻日跨越 10 年期的國债，并计较其到期收益率，取所選定的國债到期收益率的均匀值作為無危害收益，本次無危害报答率 Rf 取 4.14%。详见下錶
残剩刻日 (年) 收盘到期收益率
序号 證券代码 證券简称 [ 日期] 2015-12-30 [ 日期] 2015-12-31
[单元] 年 [计较法子] 央行法则
1 010609.SH 06 國债 (9) 10.4863 3.6988
2 010713.SH 07 國债 13 11.6257 4.5165
3 019813.SH 08 國债 13 12.612 4.9363
4 019902.SH 09 國债 02 13.137 3.8575
5 019920.SH 09 國债 20 13.6557 3.9975
6 019009.SH 10 國债 09 14.2896 4.0699
7 019029.SH 10 國债 29 14.6721 3.8541
8 019110X.SH 11 國债 10(续發) 15.3251 4.4384
9 019110.SH 11 國债 10 15.3251 3.715
10 019206.SH 12 國债 06 16.3115 4.0285
11 019218.SH 12 國债 18 16.7404 3.39
12 019309.SH 13 國债 09 17.3087 3.7631
13 019316.SH 13 國债 16 17.6148 3.7389
14 019409.SH 14 國债 09 18.3251 4.7682
15 019417.SH 14 國债 17 18.612 4.6274
16 019508.SH 15 國债 08 19.3224 3.5698
17 019521.SH 15 國债 21 19.7268 3.4936
18 010706.SH 07 國债 06 21.377 4.269
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19 019806.SH 08 國债 06 22.3525 4.4989
20 019820.SH 08 國债 20 22.8115 3.9089
21 019905.SH 09 國债 05 23.2732 4.0188
22 019925.SH 09 國债 25 23.7896 4.5233
23 019003.SH 10 國债 03 24.1667 4.0792
24 019018.SH 10 國债 18 24.4727 4.0292
25 019023.SH 10 國债 23 24.5765 3.9871
26 019026.SH 10 國债 26 24.6257 3.9583
27 019040.SH 10 國债 40 24.9399 4.229
28 019105.SH 11 國债 05 25.1507 4.3081
29 019116X.SH 11 國债 16(续發) 25.4781 4.4839
30 019116.SH 11 國债 16 25.4781 4.1616
31 019212.SH 12 國债 12 26.4918 3.9505
32 019213.SH 12 國债 13 26.5874 4.1182
33 019319.SH 13 國债 19 27.7104 3.7468
34 019325.SH 13 國债 25 27.9399 4.1941
35 019416.SH 14 國债 16 28.5628 4.7579
36 019425.SH 14 國债 25 28.8224 4.2988
37 019517.SH 15 國债 17 29.571 3.6149
38 019525.SH 15 國债 25 29.8033 3.7391
39 019930.SH 09 國债 30 43.9153 4.2993
40 019014.SH 10 國债 14 44.3962 4.0294
41 019037.SH 10 國债 37 44.8825 4.3992
42 019112.SH 11 國债 12 45.4016 4.4792
43 019123.SH 11 國债 23 45.8607 4.3293
44 019208.SH 12 國债 08 46.377 4.2493
45 019220.SH 12 國债 20 46.8743 4.3493
46 019310.SH 13 國债 10 47.3852 4.2393
47 019324.SH 13 國债 24 47.8825 5.3089
48 019410.SH 14 國债 10 48.4016 4.6692
49 019427.SH 14 國债 27 48.8989 4.2194
50 019510.SH 15 國债 10 49.3989 3.6667
51 019528.SH 15 國债 28 49.8962 3.6584
合计数 211.2360
算術均匀数 4.14%
企業體系危害系数 β
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拔取 6 家與企業出產谋划雷同的上市公司举行调解肯定 Beta 系数，参照 WIND 資訊计较進程以下錶：
公司名称 股票代码 主營收入类型 有財政杠杆的贝塔（β L）
太阳電缆 002300.SZ 输電装备、通訊線缆 1.0788
汉缆股分 002498.SZ 输電装备、通訊線缆 0.9302
长途電缆 002692.SZ 输電装备 1.0029
明星電缆 603333.SH 输電装备、通訊線缆 0.9765
南洋股分 002212.SZ 输電装备 0.4868
寶胜股分 600973.SH 输電装备 0.9765
比拟公司均匀值 0.9086
斟酌被评估企業存在有息欠债环境，被评估企業有財政杠杆的 β 值计较以下：
计较公式以下：
β U= （ 1+ （ 1-T） ×D/E） × β L
公式中：
β L：有財政杠杆的 Beta；
D/E：按照颁布的被评估单元债務與股权比率；
β U：無財政杠杆的 Beta；
T：所得税率；
颠末计较， 2015 年 12 月企業的 β U 為：
β U = （ 1+ （ 1-T)×D/E)× β L
= （ 1+ （ 1-15%） ×0.2523） ×9086
=0.9151
(3) 市場危害溢價 Rpm 简直定
市場危害溢價是预期市場證券组合收益率與無危害利率之間的差额。市場危害溢價简直定既可以寄托汗青数据，又可以基于事先估算。
详细阐發海内 A 股市場的危害溢價， 1995 年後海内股市范围才扩展，上證指数测算 1995 年至 2006 年的市場危害溢價约為 12.5%， 1995 年至 2008 年的市場危害溢價约為 9.5%， 1995 年至 2005 年的市場危害溢價约為 5.5%。因為 2001 年至 2005 年股市下跌较大， 2006 年至 2007 年股市上涨又较大， 2008 年又大幅下跌，至 2011 年，股市一向处于低位运行。颠末几年的低迷， 2014 年起头股市又起头了新一轮上涨，可是颠簸较大。
因為 A 股市場颠簸幅度较大，响應各時代海内 A 股市場的危害溢價變更幅度也较大。直接經由過程汗青数据得出的股权危害溢價再也不具备可托度。
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對付市場危害溢價，参考行業老例，選用纽约大學經濟學家 Aswath Damadoran公布的比率。该比率近来一次更新是在 2015 年 1 月，他把中國的市場危害溢價定為6.65%。
(4) 企業特定危害调解系数 R c 简直定
企業重要危害来之于三方面，第一是全世界經濟的下行，國際經濟動荡，發財國度經濟增速放缓或呈現负增加，市場危害较大；第二是電缆行業属于典范的資金密集型行業，行業准入門坎较低，范围以上的企業却很少，造成行業產能紧张多余，但電缆行業的質量却不尽如人意，中小型電缆行業市場成长存在较大的不肯定性；第三是國度信貸政策收紧，企業红利状态杰出，不存在较大財政危害，故取企業特定危害调解系数 Rc 為 2%。
(5) 权柄本錢本錢 Ke 简直定
Ke =Rf+β U*Rmp+ Rc
=4.14%+0.9151×6.65%+2%
=12.23%
(6) 加权均匀本錢本錢 WACC 简直定
本錢布局取可比公司债務本錢布局，债務本錢本錢依照企業均匀告貸利率肯定。所得税率按照企業現實所得税率肯定。
WACC= Ke ×E/V+ Kd× （ 1-T） ×D/V
=12.23%×0.7985+5.54%× （ 1-15%） ×0.2015
=10.71%
10、股权價值简直定
（一）業務性資產價值简直定
将收益期内各年的企業自由現金流按加权本錢本錢折到 2015 年 12 月 31 日現值，從而得出企業谋划性資產的價值。
计较成果详见下錶： 单元：万元
展望年期
項目 年度 年度 年度 年度 年度 不乱增终年度
2016 2017 2018 2019 2020
权柄自由現金流量 11,663.06 3,777.23 3,990.70 4,210.32 5,933.55 5,996.01
折現率（WACC） 0.1071 0.1071 0.1071 0.1071 0.1071 0.1071
折現年限 0.50 1.50 2.50 3.50 4.50
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江苏中超控股股分有限公司拟非公然刊行股票召募資金收購無锡市恒汇電缆有限公司股权項目·資產评估阐明
折現系数 0.9504 0.8585 0.7754 0.7004 0.6326 5.9066
企業自由現金流現值 11,084.57 3,242.75 3,094.39 2,948.91 3,753.56 35,416.03
企業自由現金流現值和 59,540.21
（二）溢余資產欠债價值简直定
溢余資產欠债是指與企業收益無直接瓜葛的、跨越企業谋划所需的過剩資產和负
债。详细详见收益法第六部門。
企業溢余資產合计為 58,126,652.61 元，溢余欠债合计為 1,578,885.81 元。 。
（三）付息债務價值简直定
付息债務重要指的短時間告貸。付息债務合计為 276,400,000.00 元。
（四）企業股东全数权柄價值简直定
經施行上述评估進程和法子後，在评估基准日 2015 年 12 月 31 日，本次委估的
企業股东全数权柄價值成果以下：
企業股东全数权柄價值=業務性資產價值+溢余資產-溢余欠债-付息债務
= 59,540.21 +5,812.67 -157.89 -27,640.00
= 37, 554. 99 万元
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第七部門 评估结論及其阐發
1、评估结論
按照國度法令、律例、資產评估准则的划定，本着自力、公道、科學和客观的原则，评估职员實行需要的评估步伐，對無锡市恒汇電缆有限公司股东全数权柄價值举行了评估。這次评估采纳資產根本法及收益法，按照以上评估事情，得出以下评估结論：
（一）資產根本法评估结論：
评估基准日資產总额账面值 81,258.68 万元，评估值 88,610.32 万元，评估增值7,351.64 万元，增值率 9.05%；
欠债总额账面值 51,382.70 万元，评估值 51,279.41 万元，评估减值 103.29 万元，减值率 0.20%；
净資產账面值 29,875.98 万元，评估值 37,330.91 万元，评估增值 7,454.93 万元，增值率 24.95%。
資產评估成果汇总錶
金额单元：人民币万元
項 目 账面價值 评估價值 增减值 增值率％
A B C=B-A D=C/A×100
活動資產 1 64,273.32 65,767.86 1,494.54 2.33
非活動資產 2 16,985.36 22,842.46 5,857.10 34.48
此中：固定資產 3 11,026.82 14,593.03 3,566.21 32.34
在建工程 4 2,895.97 2,740.54 -155.43 -5.37
無形資產 5 2, 341.49 4,824.65 2,483.16 106.05
持久待摊用度 6 297.74 276.39 -21.35 -7.17
递延所得税資產 7 423.34 407.85 -15.49 -3.66
資產共计 8 81,258.68 88,610.32 7,351.64 9.05
活動欠债 9 51,279.41 51,279.41 - -
非活動欠债 10 103.29 - -103.29 -100.00
欠债共计 11 51,382.70 51,279.41 -103.29 -0. 20
净 資 產 12 29,875.98 37,330.91 7,454.93 24.95
（二） 收益法评估结論：
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采纳收益法對無锡市恒汇電缆有限公司股东全数权柄的评估值為 37,554.99 万
元，评估值较账面净資產评估增值 7,679.01 万元，增值率 25.70%。
（三）對评估成果拔取的阐明：
收益法與資產根本法评估结論差别额為 224.08 万元，差别率為 0.60%，差别的
重要缘由：
資產根本法是從資產重置的角度来评價資產的公允市場價值，是在公道评估企
業各項資產價值和欠债的根本上肯定评估工具價值。
收益法例是從决议資產現行公允市場價值的根基根据--資產的预期赢利能力的
角度评價資產，是經由過程将被评估企業预期收益折現以肯定评估工具價值。
两种评估法子的评估路径分歧致使呈現评估成果差别。
（ 四 ）评估成果的拔取
收益法是在多种假如条件前提下對被评估单元将来收益做出的展望，将来的成长
情势具备很大的不肯定性，在必定水平上影响了收益法评估成果的正确度，同時斟酌
到電缆行業属于傳统制造業，無形資產或隐性身分對企業價值影响相對于较小，且本次
資產根本法的评料中零丁评估了企業存在的無形資產，是以，資產根本法在必定水平
上防止了企業将来收益不肯定性對收益法估值公道性的影响，故本次评估采纳資產基
础法的评估结論。
采纳資產根本法對無锡市恒汇電缆有限公司的股东全数权柄價值的评估值為
37,330.91 万元，评估增值 7,454.93 万元，增值率 24.95 %。
2、 评估增减值缘由阐發
一、活動資產增减值缘由
存貨评估增值主如果產制品及發出商品 的账面值為本錢價， 而评估值是依照市
場價值扣除响應税费等肯定， 包括必定的利润， 從而造成评估增值。
二、衡宇修建物增值缘由阐發
（ 1 ）衡宇修建物评估值增值重要缘由：一是因為那時修建物是按单方造價总包
干，本次评估是按現行定额测算；二是因為账面值中未包括前期费和資金本錢，本次
评估依照客观產生用度斟酌了前期用度和資金本錢；三是因為衡宇修建物企業计提會
计折客岁限短于评估折客岁限所構成故構成评估增值。
（2）修建物评估值增值重要缘由：一是因為那時修建物是按单方造價总包干，
本次评估是按現行定额测算；二是因為账面值中未包括前期费和資金本錢，本次评估
依照客观產生用度斟酌了前期用度和資金本錢；三是因為修建物企業计提管帐折客岁
限短于评估折客岁限所構成故構成评估增值。
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（3）管道沟槽评估值增值重要缘由：一是因為账面值中未包括前期费和資金成
本，本次评估依照客观產生用度斟酌了前期用度和資金本錢；二是因為企業计提會
计折客岁限短于评估折客岁限所構成故構成评估增值。
三、装备类資產增减值缘由阐發
（ 1 ）呆板装备增减值缘由阐發
呆板装备原值减值的原由于：第一， 近两年 電缆出產装备市場代價有所降低；
第二， 2008 年 12 月 31 日之前入账的装备账面原值中含增值税，而装备重置價值中不
含增值税；第三，呆板装备账面價值中未包括前期用度、資金本錢，而本次评料中
重置全價中包括了该部門用度；前两种缘由造成呆板装备评估原值减值，第三种原
因造成评估有所增值。因為上述评估减值大于评估增值，故造成呆板装备终极评估
原值减值。
呆板装备净值增值是由企業采纳的折客岁限较评估時采纳的經濟耐用年限短所
致。
（2）電子装备减值缘由阐發
電子產物原值减值主如果由于電子市場科技、技能前進较快，引發装备代價减
幅较大；净值增值的缘由是企業采纳的折客岁限较评估時采纳的經濟耐用年限短所
致。
（3）車辆增减值缘由阐發
車辆评估原值减值的缘由有两方面：（ 1 ） 2013 年 8 月 1 日以前購買的車辆账面
值中含增值税，而评估時不斟酌增值税；（2）企業購買車辆的代價较评估基准日市
場代價有所降低。
車辆评估净值增值是由企業计提折客岁限较评估時利用的經濟耐用年限短所
致。
四、在建工程评估發生减值重要原由于人民币對欧元的汇率有所降低致使的。
五、地皮利用权增值缘由阐發
地皮利用权评估增值原由于企業获得地皮较早，那時地價较低，近几年跟着當
地經濟快速成长，促使工業地皮地價逐年递增，故被评估的工業用地地價增值應属
公道范围。
六、其他無形資產----專利权及牌号属于账面未记實的無形資產，無账面值，本
次评估是按照專利权對企業将来進献的收益折現值肯定评估值，故構成增值。
七、持久待摊用度减值缘由是廠房装修费归并在衡宇修建内评估，從而造成减值。
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八、递延所得税資產：對付由其他非活動欠债—當局补贴構成的递延所得税資產，
因已在應交税金中斟酌，而相干當局补贴是現實不需付出的金錢，评估為零，响應所
發生的递延所得税資產也评估為零，構成减值。
九、其他非活動欠债-递延收益：按照宜兴市當局出台的《工業企業設备投入贴息
專項資金辦理暂行法子》，该項當局补贴無需了偿，故本次對递延收益评估為零，造
成减值。
3、 股东部門权柄價值的溢價或折價的斟酌
本次评估结論為股东全数权柄，不触及少数股权折價，也未斟酌活動性扣头對股
权價值的影响，提请陈述利用者注重该事項對评估结論的影响。
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發表於 2022-6-11 17:05:25
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